孙青律师
一、 欺诈行为的法律定性研究：从“民事欺诈”到“刑事犯罪”的边界厘清
最新研究聚焦于中介欺诈行为在不同法律框架下的评价差异，特别是刑法介入的谦抑性问题。核心争议在于，当欺诈行为不直接侵占购房款，而是通过不正当手段促成交易以赚取中介费时，是否构成诈骗罪。
一项针对“婚恋诱购”行为（中介人员以恋爱结婚为名诱骗他人购房）的刑法评价研究指出，此类行为虽具有强烈的道德可责性，但可能不符合诈骗罪的构成要件。研究认为，诈骗罪要求被害人基于错误认识处分财产并遭受财产损失。在“婚恋诱购”模式下，购房人支付了符合市场对价的房款并获得了房屋所有权，交易本身是真实的，其财产并未因交易而直接减损。中介费和提成被视为居间服务的对价（尽管获取手段不当），而非“无对价取得”的诈骗所得。因此，研究主张对此类“动机欺诈+真实交易”的复合结构，应优先通过民事和行政手段规制，刑法介入需保持谦抑，避免打破刑罚体系的均衡性。
然而，对于直接侵占客户资金的欺诈行为，刑事打击是明确的。例如，中介人员通过伪造协议、篡改收款账户等方式，将本应返还给买家的“高评高贷”差额款（130万元）据为己有，已被法院以合同诈骗罪定罪判刑。这清晰地划定了刑事犯罪的“红线”：凡是以非法占有为目的，在合同签订、履行过程中，虚构事实、隐瞒真相，骗取对方当事人财物，数额较大的，即构成犯罪。
二、 新型与隐蔽欺诈模式的识别与穿透式审查
研究与实践越来越关注那些披着“合法形式”外衣的欺诈手段，并发展出“穿透式审查”理念来识别本质。
“吃差价”的变相操作：传统“吃差价”行为正变得更加隐蔽。最新研究通过典型案例揭示了中介通过签订 《预售预购定金协议》 锁定房源，再以中介身份居间加价出售的操作模式。法院在审理中并未被《预购协议》的表面形式所迷惑，而是通过穿透式审查，认定该协议不具备真实购买的意思表示，其真实目的在于锁定房源以便加价出售，中介由此赚取的7万元属于无合法依据的“房款差价”。这标志着司法实践对中介利用信息优势和法律形式掩盖非法牟利的行为，具备了更强的识别和打击能力。
滥用“金融服务”与资金监管漏洞：中介机构提供的“过桥资金”等增值服务成为新的风险点。研究指出，部分中介利用其掌握的客户监管资金（如首付款、尾款）进行放贷，甚至出现经纪人个人向卖房人放贷，并将拟出售房屋进行二次抵押的情况。这种操作严重偏离了中介的核心居间职能，一旦资金链断裂或交易出现问题（如房屋被查封），将导致消费者定金、房款面临巨大风险。案例显示，链家曾因隐瞒房屋已被其经纪人抵押的事实，导致消费者交易受阻并陷入纠纷。这暴露出中介机构在开展金融类增值服务时，在资质、流程规范和资金安全方面存在严重漏洞。
“高评高贷”与“阴阳合同”的刑事风险升级：为帮助买家“低压力购房”而操作“高评高贷”（签订价格不同的“阴阳合同”），长期以来被视为违规操作。最新案例表明，这种行为已不仅是违规，更可能成为刑事犯罪的温床。在前述案例中，中介正是利用“高评高贷”产生的130万元资金返还环节，通过伪造协议实施了合同诈骗。检察官提醒，此举暗藏法律、资金和信用三重风险，银行若发现可能要求提前收回贷款并将购房人列入黑名单。
三、 构建“民事-行政-刑事”三位一体的协同规制体系
基于对欺诈行为复杂性的认识，最新的研究进展强烈指向构建分层、协同的规制体系。
民事层面：强化中介的如实报告义务与赔偿责任。《民法典》第九百六十二条明确规定，中介人故意隐瞒重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应承担赔偿责任。在“吃差价”案例中，法院正是依据此条款，判决中介机构不仅无权收取佣金，还需赔偿买家相当于差价的损失。这为消费者提供了直接的民事救济途径。
行政层面：加强行业监管与信用惩戒。行政主管部门被赋予重要职责。《房地产经纪管理办法》等法规明确禁止中介赚取差价、承购自己经纪的房屋等行为。对于发布虚假房源、虚假宣传等行为，市场监督管理部门可依据《广告法》等进行处罚。各地住建部门也持续开展专项整治，建立黑名单制度，并对违规机构采取暂停网签、罚款等处罚。例如，北京、上海等地持续打击违法中介，并公示黑名单。
刑事层面：精准打击严重犯罪行为。对于构成诈骗罪、合同诈骗罪的中介行为，司法机关依法追究刑事责任。例如，徐州法院对虚构房源信息骗取10名购房者560余万元的中介李某，以诈骗罪判处重刑。刑事打击具有最强的威慑力，是针对严重欺诈、保护群众重大财产安全的最后防线。
四、 对消费者风险防范的启示与制度完善建议
研究进展最终服务于风险防范和制度完善。对消费者而言，核心启示是必须坚持“三核实”：核实协议关键信息、核实信息变更的真实性、核实资金去向。同时，应拒绝“阴阳合同”、“高评高贷”等违规操作，坚持交易资金通过正规监管账户划转。
在制度层面，有研究建议借鉴域外经验，如考虑设置“购房冷静期”制度，或参考德国、日本立法，针对职业性、经营性的欺诈行为设置特殊罪名，以构建更精细的分层治理体系。根本方向在于，通过强化行业自律、完善政府监管、畅通司法救济，构建一个让失信者寸步难行、让消费者放心交易的市场环境。
总结而言，房地产中介欺诈的最新研究进展，呈现出“定性精准化、识别穿透化、规制体系化”的特点。法律界与监管部门正携手，从法律解释、行为识别到制度构建，对日益隐蔽和复杂的中介欺诈行为进行全方位的回应与规制。