套取银行贷款签订房屋买卖合同，合同是否有效？

案件介绍

几年前，A某因为生意上急需一笔资金周转，但自己名下房产的贷款条件不太好，银行审批困难。这时，他经朋友介绍认识了B某。B某的信用记录良好，符合银行的低息贷款条件。两人一合计，想出了一个“办法”：A某将自己名下位于市区的一套房屋，“卖”给B某。

于是，两人签订了一份《存量房屋买卖合同》，合同上约定的房价远低于当时的市场价。很快，他们就去房产交易中心办理了过户手续，房子登记到了B某的名下。紧接着，B某就以这套刚“买”到的房屋作为抵押，向银行申请了一笔数额不小的贷款。这笔贷款批下来后，实际上都交给了A某使用，由A某负责每月的还款。房子呢？也一直由A某和家人实际居住着，B某从未支付过一分钱的“购房款”，也从未要求搬进去住。

事情本来按他们的计划进行着，直到A某还清了全部银行贷款，要求B某配合把房子重新过户回来时，问题出现了。B某突然变了卦，要么避而不见，要么干脆说这房子就是自己真金白银买下来的，产权证上白纸黑字是自己的名字，拒绝归还。A某这下慌了神，明明是自己为了贷款想出的权宜之计，怎么房子就要不回来了？无奈之下，他将B某告上了法庭，请求法院确认那份房屋买卖合同无效，并要求B某把房屋产权恢复登记到自己名下。

裁判结果与理由

法院经过审理，支持了A某的诉讼请求。法院认为，A某与B某之间并不存在真实的房屋买卖意思。从签订合同的目的看，A某并非真想卖房，B某也并非真想买房，双方的真实意图是利用B某的资质和房屋抵押来套取银行贷款。从合同履行情况看，B某从未支付购房款，房屋也一直由A某实际占有使用，这完全不符合正常房屋买卖的交易习惯。因此，双方签订的《存量房屋买卖合同》属于以虚假的意思表示实施的民事法律行为。根据法律规定，这样的合同是无效的。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。既然房屋买卖合同是无效的，那么基于这个无效合同进行的过户登记也就失去了合法基础，B某应当将房屋产权恢复登记至A某名下。

法律分析

上海君澜律师事务所孙青律师提示：通过虚假房屋买卖来套取银行贷款，是实践中一种高风险的“灰色操作”，其法律后果十分严重，核心就在于所签订的房屋买卖合同会被认定为无效。

认定此类合同无效，法律依据非常明确。在《民法典》施行前，法院主要依据原《合同法》第五十二条，认定其属于“以合法形式掩盖非法目的”的无效合同。这里的“非法目的”，就是指串通套取金融机构贷款，扰乱了正常的金融信贷秩序。自《民法典》施行后，法律提供了更直接、更清晰的裁判依据。《民法典》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。” 这意味着，只要能够证明双方在签订房屋买卖合同时，内心真意并非转移房屋所有权，而是共同指向“套贷”这一其他目的，那么该买卖合同本身因意思表示虚假而自始无效。这降低了对“非法目的”的证明难度，加强了对此类行为的规制。

合同一旦被确认无效，将产生“恢复原状”的法律效果。根据《民法典》第一百五十七条规定，无效的民事法律行为自始没有法律约束力。行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。具体到这类案件中，就是房屋产权应当返还给原权利人（即最初的卖房人）。尽管房屋已经登记在买受人名下，但这只是物权变动的表象，其背后无效的合同基础无法支撑该变动的合法性。因此，原权利人有权要求对方配合办理产权回转登记。实践中，如果房屋上还设有银行抵押，还需要先清偿贷款、涤除抵押权后，才能完成过户。

特殊情形

需要特别注意的是，即便双方在“套贷”过程中还夹杂着其他法律关系，比如一方主张这实质上是“赠与”，或者双方之间存在真实的借款关系，但只要能够证明房屋买卖合同本身并非双方的真实意思表示，法院依然会认定该买卖合同无效。例如，在夫妻之间为了贷款而虚假买卖房屋的案件中，即使一方辩称这是配偶间的赠与，法院也会审查是否有支付房款、房屋由谁实际控制等事实，来穿透表面形式，认定合同本质的虚假性。

风险提示

这种“假买卖、真套贷”的行为，对买卖双方都蕴藏着巨大的法律风险。

对于原房主（A某）而言，最大的风险是“房财两空”。房子一旦过户到他人名下，从物权公示角度看，法律上就属于他人了。如果“买家”（B某）不讲信用，擅自将房屋再次出售或抵押给不知情的第三方（善意第三人），原房主很可能永远失去房屋。即便像本案一样通过诉讼确权，也要耗费大量的时间、金钱和精力，且诉讼期间房屋状态不稳定，可能面临被“买家”的其他债权人申请法院查封、执行的风险。

对于“买家”（B某）而言，风险同样不可小觑。一方面，其作为银行贷款合同的签字方，是向银行还款的法定义务人。如果原房主停止还款，银行只会向B某追索，这将直接影响B某的个人征信，甚至被起诉追债。另一方面，如果最终合同被认定无效，B某不仅得不到房屋，还要承担配合过户的义务，可谓“竹篮打水一场空”，还可能因此卷入诉讼。

总而言之，通过签订虚假房屋买卖合同来套取银行贷款，是一条违法且危险的道路。它不仅破坏了金融管理秩序，更给当事人自身带来了难以预料的法律纠纷和财产损失。任何涉及重大财产处置的法律行为，都应建立在真实、合法的基础之上。

风险提示： 以上内容基于公开案例进行法律分析，仅供参考，不构成正式的法律意见。每个案件细节千差万别，如果您遇到类似纠纷，建议务必携带全部材料咨询专业律师，以获取针对性的解决方案。