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房产政策调控下的政策性违约

发布者:杜宇律师|时间:2015年10月20日|分类:房产纠纷 |1182人看过

司法实践中主要存在不可抗力、情势变更、商业风险三种观点,我们认为政策性违约不构成不可抗力,但是否构成情势变更或者商业风险应当在个案中,根据买受人的收入情况、履约时买受人是否另有房产可以出售,购买动机系投资抑或自住,贷款风险是否事先约定等购房人的履约能力以及继续履行原合同是否显示公平或者使合同目的无法实现赖具体认定。构成情势变更的政策性违约,当事人不履行买卖合同的,可以解除合同,并免除违约责任的承担,但买受人应对因合同解除遭受不利的出卖人给予一定补偿,补偿的范围为直接损失。不构成情势变更的政策性违约,合同解除的,买受人应承担定金罚则或违约赔偿责任。

情势变更,是指在合同有效期间,非因当事人双方的原因,发生订约时难以预料的情势变更,如维持合同发生当时的效力,其利息显示公平时,当事人一方可以请求仲裁机关或人民法院变更或解除合同,以维持公允。

法律规定

第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。(合同法司法解释二)

具体情况分析:

其一,首次购房或者改善型买房人。

其二,拥有两套以上住房的投资型买房人。

其三,买卖合同已经对贷款风险进行了约定的。


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