一、房屋租赁纠纷：租客与房东的权利边界如何划分？

房屋租赁关系的核心是“权利义务对等”，但实践中因合同约定模糊、双方履约不当，易引发各类争议。司法实践中，以下三类纠纷最为典型，需结合法律规定明确责任归属：

（一）典型租赁纠纷及法律认定

租金支付与逾期解约纠纷

根据《民法典》第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

实务要点：“正当理由”需结合实际情况认定，如房屋存在严重质量问题影响居住（如漏水导致无法入住）、房东未按约定提供配套设施（如承诺的家电未配备），承租人可主张“先履行抗辩权”，暂缓支付租金；若承租人无正当理由逾期支付（如单纯资金周转困难），出租人需先发送“催缴函”（明确合理期限，通常为15-30日），承租人仍不支付的，方可解除合同，不可直接单方断水断电。

案例参考：2025年，张某租赁王某房屋，约定月租金5000元，张某因失业逾期3个月未付租金。王某未催缴直接断水断电，张某诉至法院要求赔偿损失，王某反诉要求解除合同并追讨租金。法院判决：王某未履行催缴义务直接断水断电，需赔偿张某临时住宿损失2000元；张某无正当理由逾期付租，需支付拖欠租金1.5万元，王某有权解除合同。

房屋维修责任纠纷

《民法典》第七百一十二条、第七百一十三条明确，出租人应当履行租赁物的维修义务（当事人另有约定除外）；承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。

例外情形：若因承租人过错导致房屋损坏（如因使用不当造成水管破裂、墙面涂鸦损坏），维修责任由承租人承担；若合同约定“维修责任由承租人承担”（如租赁毛坯房自行装修），则按约定执行，但约定不得免除出租人对房屋“主体结构安全”的维修义务（如承重墙开裂、屋顶漏水）。

实务提醒：承租人发现房屋需维修时，需留存“维修通知记录”（如微信沟通、书面函件），自行维修前最好书面告知出租人维修方案及费用预估，避免后续因“维修必要性”“费用合理性”产生争议。

转租与合同解除纠纷

《民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除与承租人的租赁合同。

关键认定：“同意转租”需明确，若出租人仅口头同意，承租人需留存证据（如录音、聊天记录）；若合同约定“禁止转租”，承租人擅自转租的，出租人有权在知道或应当知道转租事实之日起6个月内解除合同，超期则丧失解除权。此外，次承租人（转租中的实际使用者）若因承租人违约（如出租人解除合同）无法继续使用房屋，可要求承租人赔偿损失（如押金、搬迁费）。

（二）租赁纠纷维权与风险防范：3个关键操作

签订规范合同，明确核心条款

合同需明确“租金金额及支付方式（如每月5日转账至指定账户）、租赁期限（起止日期）、维修责任划分（如‘日常家电维修由承租人承担，主体结构维修由出租人承担’）、解约条件（如‘承租人逾期付租超30日，出租人可解约’）、押金退还规则（如‘租赁期满无房屋损坏，押金7日内退还’）”，避免使用“口头约定”。

留存履约证据，避免举证困难

承租人需保存“租金支付凭证（转账记录、收据）、房屋交接清单（注明房屋现状、家电家具数量及状态）、维修沟通记录”；出租人需保存“催缴租金记录、房屋验收记录”，尤其在解约时，需通过书面方式（EMS、律师函）告知，留存送达凭证。

争议优先协商，协商不成及时维权

纠纷发生后，优先通过中介、社区调解组织协商；协商无果的，承租人可向住房和城乡建设部门投诉（涉及房东违规出租，如群租房、隔断房），或向房屋所在地法院提起诉讼，主张继续履行合同、赔偿损失，或确认合同解除并追讨押金/租金。