律师为您介绍相关法律知识：
物业服务合同纠纷的法律实务要点
物业服务合同纠纷是业主与物业公司之间因物业服务质量、物业费缴纳、设施维护等产生的争议，在广州小区管理中十分常见（年均纠纷超3万起）。结合《民法典》《物业管理条例》及广州地区司法实践，以下从常见纠纷类型、责任认定、处理方式等方面详细说明。
一、常见物业服务纠纷类型（广州高发场景）
（一）物业费缴纳纠纷（占比50%以上）
业主拒交物业费：常见理由包括“物业服务差”（如卫生脏乱、安保缺失）、“未享受服务”（如房屋空置）、“物业公司擅自提高收费标准”。
广州实务认定：
物业公司已按合同提供基本服务（如保洁、垃圾清运、基本安保），业主不得以“服务有瑕疵”为由拒交全款（可协商扣减10%-20%，但需证明服务严重不达标）；
房屋空置仍需交物业费（《广州市物业管理条例》规定，空置房物业费可按70%-90%缴纳，具体按合同约定）；
物业公司擅自涨价：业主可拒交超出部分（需按原合同标准缴纳，如原物业费2元/㎡，擅自涨至2.5元/㎡，业主仅需交2元/㎡）。
物业公司催缴方式不当：如采取停水停电、堵门、公示业主个人信息等方式催缴，属违法（广州法院明确此类行为侵权，业主可索赔损失）。
（二）物业服务质量纠纷
公共设施维护不力：如电梯故障频发、消防设施失效、小区绿化枯死、公共区域漏水等（业主需提供照片、视频、维修记录等证据证明）。
处理：业主可要求物业公司限期维修，若因设施故障造成损失（如电梯困人导致业主受伤），可索赔医疗费、误工费（如某小区电梯坠落致业主骨折，法院判物业公司赔偿医疗费+精神损失共5万元）。
安保与停车管理问题：如小区频繁失窃、外来人员随意出入、停车位被占用等。
广州实务：物业公司需证明已尽到安保义务（如24小时巡逻、监控正常运行），否则需对失窃损失承担部分责任（一般10%-30%，如业主家中被盗10万元，物业公司若未尽安保义务，可能赔1-3万元）。
（三）小区公共收益分配纠纷
公共收益包括小区广告位租金、电梯广告收入、停车位租金等（属全体业主共有），物业公司需单独记账并按约定比例分配（一般物业公司可提取10%-30%作为管理费，剩余归业主或存入维修资金）。
广州常见争议：物业公司隐瞒公共收益、未按约定分配（如某小区电梯广告年收入10万元，物业公司未公示且未分配，业主起诉后法院判物业公司返还并支付利息）。
二、物业公司与业主的核心权利义务（广州实务标准）
（一）物业公司义务
按合同提供服务（如保洁1次/天、安保巡逻3次/天、设施每月检查1次）；
公示物业费收支、公共收益明细（广州要求每季度公示1次，可在小区公告栏或业主群发布）；
不得擅自处分业主权利（如未经业主同意将绿地改为停车场）。
（二）业主权利与义务
权利：监督物业服务、提议召开业主大会（需20%以上业主提议）、表决小区重大事项（如选聘/解聘物业公司，需业主总人数+面积双过半同意）；
义务：按时缴纳物业费、遵守小区管理规约（如不占用消防通道、不私搭乱建）。
三、广州地区纠纷处理途径
（一）协商与投诉
业主与物业公司协商：通过业主委员会（或业主代表）与物业公司沟通（如要求整改服务、调整物业费），签订书面协议（如“物业公司3个月内整改卫生，业主补缴物业费”）。
向主管部门投诉：
向广州各区住房和城乡建设局（物业主管部门）投诉（如物业公司擅自涨价、挪用维修资金），部门会责令限期整改（处理周期约15-30天）；
向街道办、居委会投诉（协调小区矛盾，广州多数街道有“物业纠纷调解岗”）。
（二）业主大会与诉讼
业主大会决议：通过业主大会解聘不合格物业公司（需双过半业主同意），另行选聘新物业公司（广州流程：业主委员会牵头，发布招标公告，业主大会表决）。
诉讼（最终途径）：
业主起诉物业公司：需提供物业服务不达标证据（如照片、投诉记录）、合同、物业费缴费凭证等，主张减免物业费或赔偿损失；
物业公司起诉业主：需提供物业服务证据（如保洁记录、维修记录）、催缴通知，主张业主支付拖欠物业费+违约金（合同约定的，一般按欠缴金额的每日0.05%计算）。
管辖法院：广州小区所在地的基层法院（如天河区小区纠纷由天河区法院审理），审理周期3-6个月。
四、广州实务特殊提示
业主委员会的作用：成立业委会可代表业主与物业公司交涉、监督公共收益（广州未成立业委会的小区，可由居委会暂时代理部分职责）。
维修资金的使用：小区重大维修（如电梯更换、外墙翻新）需使用住宅专项维修资金，需经双过半业主同意（物业公司不得擅自使用，否则业主可起诉追回）。
证据留存：业主需保存物业费收据、物业服务瑕疵照片/视频、与物业公司的沟通记录（微信、短信）；物业公司需留存服务记录（保洁签到、维修台账）、催缴凭证。
相关声明：
（1）如果您有法律问题，欢迎咨询律师。
（2）文章来源网络版权归原作者所有，如有侵权请联系删除。
（3）文章意见中的任一信息无意且并不构成或替代恰当的法律专业咨询，亦不因此形成当事人－律师委托关系；对完全或部分依赖文章意见的内容而作为或不作为产生的任一结果，原作者或本律师/律师事务所均不承担责任。
