房产作为家庭重要财产，其纠纷涉及买卖、租赁、继承、物权确认等多个领域，处理复杂且关乎重大利益。结合《民法典》及广州地区司法实践，以下从常见纠纷类型、法律认定、处理流程等方面详细说明，助力解决房产相关争议。

一、房产买卖纠纷

（一）商品房买卖常见问题

开发商逾期交房/办证

逾期交房：合同约定交房日期后，开发商未交付（如工程延期、验收未通过），购房者可按合同主张违约金（广州实务中，一般按已付房款的日万分之0.5-2计算，如房款300万，每日违约金150-600元）。逾期超过约定期限（如90天），购房者可解除合同，要求退还房款+利息+违约金。

逾期办证：开发商未在约定期限内协助办理房产证（一般约定交房后90-180天），购房者可主张违约金（无约定的，按已付房款的1%-3%或参照银行逾期贷款利息计算）。若因开发商未缴齐土地出让金等导致无法办证，购房者可解除合同并索赔。

房屋质量问题

主体结构质量不合格（如承重墙开裂）：购房者可主张解除合同，退房退款+赔偿损失（如装修费、租房费）；

一般质量问题（如墙面渗水、门窗松动）：开发商需负责维修，若维修导致逾期交房，需承担逾期责任（广州案例：某楼盘因渗水维修延期2个月交房，法院判开发商支付逾期违约金+维修费用）。

“一房二卖”

开发商将同一房屋卖给两人，已办理过户登记的一方取得房屋所有权；未过户的一方可要求开发商退还房款+赔偿（一般按已付房款的1倍以内赔偿，广州实务中多判50%-80%）。

（二）二手房买卖常见争议

户口迁移纠纷

卖家未按约迁出户口（如合同约定“交房前迁出”），买家无法迁入，可起诉要求卖家限期迁出+支付违约金（合同无约定的，法院可参照租房损失判决，广州一般每月2000-5000元）。但法院无法强制迁出户口，需提前在合同中约定高额违约金约束（如逾期一天罚500元）。

税费承担争议

未明确约定时，按法律规定：买家承担契税（1%-3%）、印花税；卖家承担增值税（满2年免征）、个人所得税（满5年且唯一住房免征）。若因卖家隐瞒房屋年限（如谎称“满5年”实际不满）导致买家多缴税，买家可要求卖家赔偿差额。

定金与解约

买家违约定金不退，卖家违约需双倍返还定金（如买家交5万定金后反悔，卖家不退；卖家反悔，需退10万）。若因不可归责于双方的原因（如政策变动导致买家无购房资格），定金需退还。

二、房屋租赁纠纷（广州城中村、写字楼租赁矛盾突出）

（一）租金与押金纠纷

租金支付：租客逾期支付租金，房东可催告（一般给7-15天宽限期），逾期仍不付的，房东可解除合同，要求支付拖欠租金+违约金（合同约定的，如欠租金额的20%；无约定的，按LPR计算逾期利息）。

押金退还：租赁期满，租客无违约（如未损坏房屋、未欠租），房东需全额退还押金。若房东以“房屋轻微损耗”为由扣押金，法院一般不支持（自然损耗不属租客责任，如墙皮轻微脱落）。

（二）房屋使用与维修

转租争议：未经房东同意，租客转租的，房东可解除合同，要求租客与次租客腾房（次租客损失可向租客索赔）。

维修责任：

房东负责：房屋主体结构、水电管线等自然损耗（如水管老化漏水）；

租客负责：因使用不当导致的损坏（如租户打翻水杯泡坏地板）。

广州案例：租客因忘记关窗导致雨水进屋损坏家具，法院判租客赔偿；房东未及时维修漏水屋顶导致租客财物受损，判房东赔偿。

三、物权确认与分割纠纷（涉及继承、共有等）

（一）共有房产分割（如夫妻、亲属共有）

夫妻共有房产：离婚时按“约定优先”，无约定的，婚后购买的均分（一方得房，补偿另一方折价款，如广州某夫妻共有房产价值500万，判男方得房，补偿女方250万）；婚前一方首付+婚后还贷的，首付部分属个人，还贷及增值部分均分。

亲属共有房产：如兄弟姐妹共继承的房产，可协商分割（一方买下份额、出售后分钱等），协商不成的，法院按“有利生产、方便生活”原则判决（如房产适合出租，可判共同出租，租金均分）。

（二）物权登记与实际权利不符

常见情形：房产登记在一方名下，实际为他人出资（如父母出资登记在子女名下）。若有证据（如出资转账记录、书面协议）证明“借名买房”，可起诉确认实际权利归属（广州实务中，需证明双方有借名合意，且出资清晰，否则按登记认定）。

四、广州地区房产纠纷处理建议

（一）证据留存关键

买卖/租赁合同、付款凭证（转账记录、收据）、沟通记录（微信/短信聊天记录，证明约定内容）、房屋现状证据（照片、视频，尤其是交房时的房屋状况）。

（二）协商与诉讼策略

协商优先：轻微纠纷（如押金退还、小额违约金）可通过中介、居委会调解，节省时间成本。

诉讼注意：

管辖法院：房产所在地法院（广州房产纠纷由房屋所在区法院管辖，如天河区房产由天河法院审理）；

诉讼时效：3年（从知道权利被侵害时起算，如开发商逾期办证，从约定办证日起算）；

执行：判决生效后对方不履行（如不腾房、不付款），可申请法院强制执行（查封房产、拍卖抵款）。

五、广州实务特殊提示

限购政策影响：因买家不符合购房资格（如社保未满5年）导致合同无法履行，属买家违约（需承担定金损失），但可主张“政策属不可抗力”协商免责（广州法院一般酌情减轻责任）。

城中村房屋纠纷：城中村宅基地房、小产权房买卖（非本村村民购买）因违反法律规定，合同无效，法院一般判返还房屋和房款，过错方（如明知不可卖仍出售）赔偿对方损失。

相关声明：

（1）具体案件需结合证据及政策综合判断；

（2）房产价值高、纠纷复杂，建议在签订买卖/租赁合同前咨询律师审核，避免风险；

（3）如有房产纠纷问题，欢迎咨询律师。