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合同解除的情形

1.根本违约导致的解除

-根本违约的界定：在房屋买卖合同中，一方当事人的违约行为致使合同目的无法实现，这就构成根本违约。例如，卖方故意隐瞒房屋存在重大质量问题，如房屋主体结构严重损坏，影响居住安全，导致买方购买房屋用于正常居住的目的无法达成；或者卖方在签订合同后，又将房屋高价转卖给第三人并完成过户，使买方无法取得房屋所有权。这些情况都属于根本违约。

-守约方的权利：一旦出现根本违约，守约方有权单方面解除合同。守约方解除合同后，还可要求违约方承担违约责任，赔偿因其违约行为给守约方造成的损失，包括直接损失和间接损失。直接损失如为购房支付的中介费、定金损失等；间接损失如因房价上涨导致的差价损失等（在符合法律规定的可预见范围内）。

-违约方的限制：违约方此时不享有合同法定解除权。这是为了维护合同的严肃性和公平性，防止违约方通过解除合同逃避责任。即便违约方提出愿意承担违约责任来解除合同，只要守约方不同意，且合同能够继续履行，违约方也不能随意解除合同。

2.不可抗力或情事变更导致的解除

-不可抗力的情形：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在房屋买卖中，可能出现的不可抗力情况如地震、洪水等自然灾害导致房屋严重损毁甚至灭失，使合同无法继续履行；或者政府突发的征收、征用政策，导致房屋被纳入征收范围，交易无法完成。在这些情况下，合同双方均有权要求解除合同，且双方一般无需承担违约责任。

-情事变更的判定：情事变更则是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。例如，在签订房屋买卖合同后，当地政府突然出台严格的限购政策，导致买方原本具备购房资格变为不具备，且该政策对合同履行产生重大影响，继续履行合同对买方显失公平，此时合同双方可依据情事变更原则要求解除合同。不过，情事变更的认定较为严格，需要法院根据具体案件情况进行综合判断。

合同继续履行的情形

1.一方要求解除，另一方要求继续履行

-法院审查合同履行的可行性：当房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行时，法院会对合同继续履行的现实困难程度进行审查。这包括多方面因素，如房屋是否存在法律上或事实上的障碍无法交付，像房屋被司法机关查封、存在产权纠纷等法律障碍；或者房屋因自然灾害等原因已不复存在等事实障碍。

-判决继续履行合同的情形：若经审查合同继续履行不存在现实困难，法院应当判决双方继续履行合同。这体现了合同法鼓励交易、维护合同稳定性的原则。例如，买方已按合同约定支付大部分房款，卖方因房价上涨想毁约，此时房屋不存在任何交付障碍，且买方有能力继续履行付款义务，法院通常会判决卖方继续履行合同，将房屋过户给买方。

2.合同另有约定或符合法定不能履行情形的除外

-解约定金等约定的影响：如果合同中有解约定金等相关约定，情况则有所不同。解约定金是指当事人在合同中约定，以交付定金作为一方当事人保留解除合同权利的代价。例如，合同约定卖方支付一定数额的解约定金后有权解除合同，若卖方按照约定支付了解约定金，此时即便买方要求继续履行合同，卖方也可依据该约定解除合同，但需承担交付解约定金的代价。

-符合《合同法》第一百一十条规定的情形：《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。在房屋买卖合同中，若出现上述情形，如房屋已被政府确定为文物保护对象，禁止交易，属于法律上不能履行；或者强制卖方履行合同，需要耗费巨大的人力、物力、财力，履行费用过高，此时即便买方要求继续履行合同，法院也不会支持，合同应依法解除。

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