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李先生与B公司商铺租赁合同纠纷案例

为开展大型家居卖场经营业务，李先生于2010年5月15日与B房地产有限公司（以下简称“B公司”）签订了《商铺租赁合同》。合同明确约定，B公司将位于某高端商业中心B305号的大面积商铺出租给李先生使用，租赁期限定为3年。合同还规定，若李先生逾期支付租金超过20天，B公司有权解除合同，并没收履约保证金，同时李先生需赔偿B公司因此遭受的损失，并支付违约金。合同签订当日，李先生依约向B公司缴纳了500000元保证金。然而，截至2011年8月31日，李先生累计拖欠B公司租金达800000元。双方协商未果后，B公司向法院提起诉讼，请求法院判决：一、解除双方签订的《商铺租赁合同》，李先生向B公司返还商铺，B公司没收李先生已缴纳的500000元保证金；二、李先生向B公司支付租金700000元、违约金300000元，共计1000000元。

法院审判

法院经过全面审理后作出如下判决：一、解除B公司与李先生于2010年5月15日签订的商铺租赁合同；二、李先生向B公司支付租金700000元；三、李先生向B公司支付违约金300000元；四、驳回B公司的其他诉讼请求。

律师说法

在本案件中，李先生的行为已构成违约，B公司要求解除合同以及支付拖欠租金的诉求，双方对此并无争议。争议的核心焦点在于保证金和违约金是否能够同时适用，对此存在两种不同观点：

一种观点认为：合同中已明确约定保证金和违约金条款，依据合同当事人意思自治原则，应当支持B公司的诉讼请求。

另一种观点认为：根据我国《合同法》《民法通则》的规定，违约金、保证金具有惩罚性与补偿性的双重属性。B公司在解除合同后，重新出租商铺需要一定时间，在此期间，B公司虽会遭受租金和管理费损失，但在李先生支付违约金后，该项损失足以得到弥补。B公司在要求李先生支付违约金后，又要求没收500000元保证金，既与保证金的立法原则相违背，同时对李先生也显失公平，事实上形成了双倍违约金的情况。因此，在支付了违约金的情况下，不应再支持没收保证金。

律师进一步阐述第二种意见：合同保证金是为保障合同履行而提供的一种金钱担保，通常在双方合同到期或者依法解除时才予以退还。违约金则是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约时，应向另一方支付的金钱。违约金、保证金具有惩罚性及补偿性双重属性，法律通过对违约方的制裁，促使债务人履行债务，同时也能够起到预防或减少违约现象发生的作用。另一方面，根据平等、等价有偿的原则，违约责任以损害赔偿作为主要承担方式，具有较强的补偿性。基于违约责任的补偿性，一方在违约后，所承担的赔偿责任应当相当于另一方因此所遭受的损失。

在本案中，B公司在解除合同后，重新出租商铺确实需要一定时间，在此期间虽会遭受租金和管理费损失，但李先生支付的违约金足以弥补该项损失。B公司要求李先生支付违约金后再没收500000元保证金，与保证金立法原则相悖，对李先生不公平，导致出现双倍违约金情形。因此，法院作出了上述判决。

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