案例分享：

      张三和李四签署了一份《二手房买卖合同》，约定张三将其名下位于中山市东区的某套房地产出售予以李四，合同总价是100万人民币。然而合同签订后，在办理涉案房产注销抵押、银行贷款、过户的过程中，中山的楼价拼命飙升，张三这个时候就想违约不卖了，因此张三开始以各种不正当理由（比如配偶反对、家里资金紧缺等等）拒绝配合李四去银行办理贷款。经咨询律师，李四无奈之下诉至法院，请求法院判决继续履行双方之间签订的《二手房买卖合同》，并同时向法院申请将涉案房屋给司法查封了！此后，经过司法介入以及律师的调解工作，最终张三和李四达成了庭外和解协议，双方最终继续履行了《二手房买卖合同》，张三也配合将涉案房产过户至李四的名下。

问题：为何中山最近的楼市会如此火爆？

回答：首先，中山是一个宜居的文明城市，其次，对比周边的珠三角城市，中山的楼价可以说是最低的，再次，中山的交通也会越来越便利，比如深中通道、高铁站、广州地铁18号线的开通，以上各种因素，都吸引了很多外来人口到中山投资房地产，楼市火爆也就不足为奇了。

问题：楼市火爆，频频出现业主（即卖方）违约卖房的根本原因是什么？

回答：原本一百万的房子，现突然涨到150万，作为业主方不愿意继续履行合同，这也是情理之中。我认为，频频出现业主违约卖房的根本原因是现在太多人经不起金钱诱惑，缺乏诚信原则、契约精神！

问题：如果业主出现违约，房子不想卖了，买家怎样才能保障自己的合法权益？

回答：关键要做好四点，这样才能最大程度地保护自己的权益。第一步就是沟通协商并催促对方履行合同；第二步就是固定对方违约的证据；第三步就是财产保全，避免对方恶意转移财产；第四步就是提起诉讼维护自己的合法权益。

问题：如何与对方沟通协商并催促对方履行合同？

回答：可以通过与对方电话沟通、微信、短信聊天的方式，也可以通过中介发催告函的方式，敦促业主主动配合履行合同。

问题：如何固定对方违约的证据？

回答：建议在上一个环节与业主进行沟通的时候，就要有搜集证据、固定证据的思维和心里准备。不建议通过微信与业主有太多的沟通，毕竟微信不是实名认证，建议可以考虑通过手机短信、中介签发律师函、买家委托律师签发律师函的形式进行固定证据。特别是在签发催告函的时候是有格式要求的，例如在快递单的备注栏中要注意你寄了什么文件给对方，而且还要及时保存签收返单等，这一点其实很多中介公司都是没有注意到的。

问题：如何进行财产保全呢？有什么意义呢？

回答：所谓财产保全，大家可以理解为向法院提出申请，要求司法查封涉案的房子，这样一来房子就无法抵押、过户。财产保全是非常有必要的，因为如果后续启动了诉讼程序，那么最坏将有可能要经历一年到两年的司法程序，这个程序是非常漫长，也是十分折磨人的！万一业主在这个期间就把房子出售并过户给了第三方，那么买家可能最后也拿不到房子，得不偿失。而且最重要的一点的就是，万一业主那边得知自己的房子被司法查封了，那么对业主来说将会产生非常大的心理压力。因为业主既然是单方违约，官司打到最后，业主败诉的可能性是非常之大的，届时业主付出的代价可不仅仅是一套房子，而且有可能是各种诉讼费、律师费、违约金等损失。

问题：提起诉讼的话，买家可以提出什么诉讼请求？

回答：通过前期的准备工作，基本上可以确定业主存在根本性违约，这时提起诉讼，买家这边可以有两种维权的诉讼方案。第一个诉讼方案就是要求解除合同，并请求赔偿违约金、房屋溢价损失及有关费用；第二个诉讼方案就是要求继续履行合同，并请求赔偿违约金及有关费用；

问题：两个诉讼方案能够细化介绍下吗？

回答：针对诉讼方案一，买家是不要房子但要“很多很多”钱，而诉讼方案二，买家不仅要房子还要“一点点”钱。回归到上面的那个案例，房子签订合同的时候是100万，假设合同违约条款是房价总额的20%，同时也假设后来房子涨到150万了。那么，如果选择诉讼方案一，买家主张解除合同后，可以向业主主张20万元的违约金，同时可以主张30万元的房屋溢价损失，在这里需要解释下房屋溢价损失是怎么回事，房屋目前 150万实际价格减去合同签订时的100万，然后再减去20万元违约金后，就得出30万元的房屋溢价损失。如果选择诉讼方案二，买家可以要求法院判决业主继续履行合同，届时凭着法院的判决书，直接到国土局办理强制过户，同时可以要求业主那边支付继续履行合同的违约金。这里要给大家介绍下这个逾期履行合同违约金，中山很多二手房买卖合同都有约定逾期履行合同违约金，一般都会约定业主每逾期一天需承担合同总价的万分之五的违约金，那么如果按照100万的标的，业主每逾期一个月就要支付1万5千元的违约金，一场官司拖到最后打个一年半载下来，业主往往需要支付十万甚至数十万的违约金，这一点对于业主来说会造成很大的心理压力。

问题：哪种诉讼方案会更好呢？

回答：个人认为，打官司没有绝对好与绝对不好的说法，诉讼需要考虑的因素实在太多了，比如说，现在楼市是很火爆，但是谁也不能保证，明年后年的楼市就会回跌，又比如，有的买家的诉讼目的就是冲着业主的赔偿款或者房子去的，这些都是因人而异的。况且，以上两种诉讼方案也存在一定的弊端，需要买家这边酌情考虑的。

问题：还有什么建议给大家吗？

回答：对于业主方，建议要坚守诚实信用原则，要有契约精神。对于买家，发现业主存在违约行为时，建议要及时、合理地通过法律途径维护自己的合法权益。

以上对白是本人在中山电台录制《生活与法》节目的对白稿件，本律师对于办理房产纠纷有丰富的实践诉讼及非诉经验，如需法律服务的可联系本律师（广东保信律师事务所黄锐彬律师，电话、微信：13590942125）。