随着经济的发展，房屋租赁特别是商铺的租赁越来越多，由此引发的各种纠纷也是层出不穷，而在各种纠纷中涉及商铺转让费或者装修款归属等问题往往令人头痛。本文即以这两个问题作为切入点谈谈在实践中如何运用法律保护房东或承租人的合法权益不受侵害。
    笔者就曾经遇到这样一个案例：房东将自己的一间商铺出租给甲经营使用，租赁合同约定租期为5年，转让费为1万元，租金为3000元每月，每2年涨一次租金，涨价幅度“随行就市”。乙在接受商铺后即对铺面进行了装修，共花费2万余元。哪知甲在开始经营后，由于投资方向失误，生意一直未见起色，损失惨重，迫于无奈甲在租期尚有3年时决定将商铺转租，甲的打算是转租后一来可以收取转让费用于冲抵自己装修的花费和向房东支付的转让费，二来可以收取租金弥补自己的亏损。但在这个节骨眼上房东却提出：转租后房租必须提高到4000元每月否则不会同意转租行为。乙认为4000元的租金标准远远高于同路段铺面的租金不可能有人愿租，房东是在逼迫自己提前终止合同好继续收取下一租户的转让费。随后双方就此协商未果，诉至法院。
    一、商铺转让费纠纷的性质和处理建议。
    将商铺出租并从中获得转让费在当前租赁市场普遍存在，是所谓“潜规则”或者“市场习惯”。法律没有对此进行明确规定，由于在司法领域，法无禁止则不违法，因此容易产生纠纷。在实践中转让费收取的理由无非是以下两个方面：第一，承租人在承租房屋后因装修而支付了费用，因租期未到要转租给他人，故承租人要收取一定的补偿费用；第二房屋地理位置优越极具商业价值，房东向承租人收取“口岸费”。应该说从以上两个因素考虑，转让费的收取还是具有一定的合理性，只要双方达成合意“一个愿打一个愿挨”，法律是不会对这种行为进行干涉，那么承租人在缴纳转让费后如何保护自己呢？
    1、转租权必须在租赁合同中予以明确。根据法律规定转租须
经房东同意，而“同意”的具体表现形式法律并未明确，故最好的方式就是在租赁合同中事先加入房东同意转租这一条款，并且房东不能干涉转租合同中的转让费、租金、支付方式的形成。这样就避免了以上案例中一些“黑心”房东利用转租权大做文章，以收取转让费为目的提前解除合同的行为。
    2、优先续租权应写入租赁合同内。法律只规定了在同等条件
下承租方可优先购买租赁的房屋，但并没有优先租赁的说法。所以在租赁合同中有必要明确这一条款，而且要对同等条件的内容、租金的数额做出合理的约定，防止房东漫天要价。
    3、转让费的缴纳与合同履行效果挂钩。现实中很多房东在收
取转让费后以各种理由刁难承租人，欲图逼迫承租人提前解除合同，这样会给承租人造成巨大的经济损失，故承租人有必要将交纳转让费与合同履行相挂钩，约定如果由于房东的原因致使合同不能履行的话，转让费需全部或部分退还。
    二、商铺装修费用在租赁合同结束后的处理。
    对于承租人装修商铺的花费和形成的附着物在租赁合同结束后的处理，法律规定：以租赁双方约定为准。这就要求租赁双方在签订合同时最好将装修以及后续事宜的解决途径写入条款中，不管是折价出售给房东，还是自行拆除，只有明确双方的权利义务才能减少事后纠纷发生的机率。
    需要注意的是，如果合同尚未到期，由于房东或承租人的原因致使合同解除，这种情况下装修费用如何解决？最高人民法院司法解释对此已有明确规定：由于一方原因导致合同解除，遭受损失的另一方有权要求其赔偿损失；由于双方原因导致合同解除，由双方根据各自的过错承担相应的责任；由于其他原因导致合同解除的，由双方按照公平原则分担责任。

四川君合律师事务所：祝飞律师
2012.6