律师观点分析

（2016）皖0111民初3344号

基本案情：一座夫妻共同共有的房产，出售时只有一人在卖方一栏签字。之后房屋买卖合同履行中产生纠纷，合同履行不能。买方向法院起诉继续履行合同。卖方则对合同的效力产生质疑，因为根据物权法的规定，处分共同共有物需要全体共有人同意，此时卖房合同仅有一人签字，能否生效？

判决结果：本案争议的焦点：一、案涉房屋买卖合同的效力；二、导致房屋交易不能系谁违约造成。经庭审查明：案涉出卖房屋的产权人系被告杨某某、梁某某，在签订房屋买卖合同时梁某某虽未到场签字，但因出售人杨某某系梁某某妻子，且在签订合同时，映日公司经办人段某与梁某某电话联系告知上述事宜并获其同意，钱某某基于上述考量有理由相信出卖人杨某某有代理权，且梁某某在事后通过手机微信方式向映日公司发送委托书，对杨某某的售房行为亦予以了追认，故案涉房屋买卖合同应系合法有效。双方均应按约履行各自义务。因杨某某向银行预约还贷的指定时间为2016年4月6日，而杨某某、梁某某于2016年3月20日即向映日公司明确作出拒绝卖房的意思表示，杨某某、梁某某此种行为显系违约，依法应承担相应的违约责任。杨某某辩称系钱某某违约的意见，与事实不符，本院不予采信。梁某某辩称案涉合同未产生效力的意见，与事实不符，本院不予采纳。因双方在补充协议中约定：如有一方违约须向守约方承担总房款20%的违约金责任，考虑到本案房屋买卖交易未成系因市场房价上涨致房屋出卖人杨某某、梁某某反悔售房所致，以及当前合肥市房地产价格的整体水平及钱某某可得利益损失的情况，本院认为上述违约金比例并不属于约定过高的情形，故杨某某、梁某某辩称要求降低违约金比例的意见，本院不予采信。钱某某诉称原20%违约金约定比例过低，请求适当增加即按总房款30%的比例支持其违约金请求，本院认为，杨某某、梁某某违约情形发生在合同履行的初始阶段，且钱某某依约也仅支付购房定金2万元，其尚未支付首付款，补充协议约定的20%违约金比例足以起到补偿性作用，故其请求本院不予支持。钱某某诉称返还购房定金2万元的请求，符合事实及法律规定，本院予以支持；对其诉称杨某某、梁某某赔偿中介服务手续费18200元的主张，因上述费用并未实际发生，故本院不予支持；对其诉称杨某某、梁某某支付律师代理费18000元的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告杨某某、梁某某返还原告钱某某购房定金2万元；

二、被告杨某某、梁某某支付原告钱某某违约金182000元；

上述一、二项，于本判决生效之日起十日内一次付清；

三、驳回原告钱某某的其他诉讼请求。