商品房预约合同纠纷案例分析报告

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前言

当存在签订商品房买卖合同障碍时，比如房屋未取得预售许可证等情形，开发商为了锁定交易机会、提前收回部分资金，购房者为了买到心仪的房屋，双方会通过签订认购书等方式，提前“敲定”这笔买卖。认购书中通常会约定由购房者支付一定数量的金额作为定金，若购房者嗣后不与开发商签订正式的商品房买卖合同，该笔定金不予退还；若开发商不与购房者签订合同，则定金双倍返还。到了需签订正式的商品房买卖合同之时，可能因为房屋市场价格变动、购房者支付能力、房屋本身问题等各种原因，双方没有签订正式的商品房买卖合同。于此情形，最易发生的纠纷就是购房者已经支付的定金如何处置。通常，购房者要求开发商双倍返还，或直接返还；开发商会主张不予退还。本报告通过分析重庆市第一和第五中级人民法院从2012年开始至今的关于商品房预约合同纠纷案件作出的判决和裁定，全面总结该案由下的常见裁判观点，供大家参考适用。

使用说明

本报告使用的案例全部来自无讼裁判文书库。最后检索时间为2018年5月16日。判决和裁定的作出机关为重庆市第一中级人民法院（下辖沙坪坝、江北、北碚、渝北、大足、合川、长寿、璧山、铜梁、潼南）和第五中级人民法院（下辖渝中、大渡口、九龙坡、南岸、巴南、江津、永川、綦江、荣昌）。案由均为商品房预约合同纠纷。

总结

通过分析重庆市一中院和五中院最近几年案由为商品房预约合同纠纷的判决，可以得出如下有益的结论，供大家参考：

（一）对认购书等名义签订的协议，认定是预约还是本约，不单纯从文本内容进行认定，会结合房屋是否存在交易法律或事实上的障碍、买方是否支付大部分购房款等因素进行综合认定；

（二）对买方支付的款项是否为定金的认定，主要结合收据上载明的款项性质和认购书等协议载明的款项作用进行综合认定，但以认购书等协议载明的款项作用为最终认定依据；

（三）对未能签订正式合同的责任归属，偏向于对买方从严认定，具体而言：

1.判定是否归属买方责任，主要从买方能否证明在认购书约定的期限内到卖方售楼地点进行合同的签订磋商、买方主张未就合同主要条款达成一致时应证明签订认购书时合理地不了解正式合同文本、买方应证明不能办理购房贷款的原因不在自身；

2.判定是否归属卖方责任，主要从签订正式合同时房屋是否存在抵押等限制权利的情形、卖方拒不签署正式合同有无合理理由；

3.判定是否不可规则于双方责任，主要从卖方未公示正式合同文本时双方不能就合同主要条款达成一致以及无法证明归属于任何一方原因两点进行判定。

就签订认购书等预约合同的角度，买方应认真考虑是否接受支付款项作为定金的条款，同时注意自己是否符合办理购房贷款的条件，并应于认购书等约定的签约时间前主动到卖方售楼地点进行签约磋商，并保留相关证据。卖方应通过认购书明确表明收取买方款项的作用和性质，明确是否出示正式合同文本，最好表明房屋是否存在抵押等限制权利的情形，并注意在认购书约定的签约时间前解除相关的权利限制。