律师观点分析

A与B、C等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 上海市浦东新区人民法院 民事判决书 （2014）浦民一（民）初字第4257号 原告A， 委托代理人A， 委托代理人A，上海XX律师事务所律师， 被告周六六， 被告A， 被告周旋， 法定代理人周六六， 原告A与被告B、C、D房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月26日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2014年8月18日公开开庭进行了审理，原告委托代理人A、B到庭参加诉讼，被告A、B、C本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结， 原告A诉称，上海市浦东新区XXXXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）系三被告动迁安置所得，2013年12月，经上海XX居间，原、被告签订房屋买卖合同，三被告将系争房屋以人民币（以下币种相同）190万元的价格出售给原告，三被告应当于2013年12月31日将房屋交付给原告，合同签订前后，原告共支付给三被告购房款40万元，但在2013年12月31日约定的交房期限到来时，因三被告XX将系争房屋卖给他人并有其他债务，无法向原告交房，现原告已无法与三被告取得联系，原告认为三被告的行为构成根本违约，遂起诉，请求：1、判令解除原、被告就系争房屋签订的《动迁房预售预购合同》；2、判令三被告共同返还原告购房款40万元并支付违约金10万元；3、本案诉讼费用由三被告承担， 被告A、B、C作答辩， 经审理查明，2013年12月2日，原告A（乙方）与被告B（甲方）签订《动迁房预售预购合同（房地产买卖合同）》，约定甲方将系争房屋出售乙方，面积87.7平方米，房屋总价190万元，乙方于合同签订当日向甲方支付5万元，于2013年12月30日前或交房后向甲方支付120万元，尾款65万元待乙方符合购房条件及此房屋解除交易限制能够过户给乙方后当日支付，合同第五条约定，2013年12月31日之前（具体确切交房时间以该物业交接为准）甲方将房屋交付给乙方支配、使用，甲方应交付的包括但不限于该房屋所有钥匙和征地拆迁补偿安置协议书、房屋预订联系单、款项代扣单、收房相关资料、房屋面积测量资料、房屋交接书、住宅质量保证书、房屋使用说明书、业主手册、房屋维修合同、物业管理费、公用事业费票据等文件资料原件，甲方拒绝交付部分器物或资料的，……须视具体情形赔偿乙方购房款总额10-20%的违约金……，合同第十六条约定，如在过渡期内即买卖合同履行期间，一方以语言或者行为明示将不履行买卖合同，即因该房屋价格的显著大幅涨跌或者其他任何非不可抗力的原因提出取消本次交易，构成预期违约，预期违约一方须按照该房屋当时市场价的130%赔付给对方……，该合同落款处载明甲方有周六六、A、B三人，但仅有周六六一人签名，2013年12月25日，原告A（乙方）与被告周六六（甲方）又签署《动迁房预售预购合同（补充条款）》，就房屋过户事宜进行了补充约定，同时约定若确实无法过户，甲方应按当时市场价的130%赔偿乙方，该合同落款处甲方亦有周六六、A、B三人，且三人均签名（其中周旋由A代签），上述两份合同签订前后，原告共计支付三被告购房款40万元，其中部分款项直接存入被告A账户，但均由周六六出具收条，嗣后双方未能继续履行买卖合同，原告遂提起本案诉讼，诉请如前， 另查明，2014年3月，案外人A向本院起诉周六六、B，案号为（2014）浦民一（民）初字第9564号，案外人A称周六六、B于2012年6月将本案系争房屋出售给了A，现要求周六六、A将系争房屋交付给B，该案审理中，周六六到庭陈述，其与本案原告A在2013年年底就系争房屋签订了买卖合同，现在不打算将房屋出售给A，打算将房屋出售给A，愿意对A承担违约责任，后A撤诉， 审理中，关于付款交房情况，原告A陈述，系争房屋为三被告的动迁安置房，2013年12月25日，原、被告共同前往系争房屋开发商及物业部门办理动迁房交房手续，原告直接支付给开发商16万余元房款（已包含在上述支付给三被告的40万元房款内），在物业部门办好手续后，被告周六六即被其他人带走了，此后即无法联系三被告，2013年12月26日原告曾前往当地派出所报警，派出所认为原告应通过法院诉讼解决，后来原告发现系争房屋已经被案外人入住装修，原告代理律师曾前往房地产交易中心调取系争房屋产权信息，得知该房屋目前尚未办理房地产初始登记， 以上事实，有经庭审质证的《动迁房预售预购合同》、房款收据、转账凭证等证据以及庭审笔录在案佐证，本院予以确认， 本院认为，虽然系争《动迁房预售预购合同（房地产买卖合同）》卖方仅有周六六一人签名，但A在嗣后的《动迁房预售预购合同（补充条款）》中签名，且高江红实际收取了部分房款，对买卖合同进行了追认，A系未成年人，民事活动依法由其法定代理人即周六六代理，故本案房屋买卖合同应认定为原告与三被告之间的合意，合同成立后，原告支付了部分购房款，但被告未按约履行交房义务，且在另案中明确表示不再履行合同，已构成根本违约，原告现要求解除合同并追究三被告的违约责任，具有合同及法律依据，依法予以支持，根据XX约定，若卖方根本违约，需赔偿买方房屋市场价的130%，原告现表示仅主张10万元违约金，系处分自身民事权利，本院予以准许，被告A、B、C本院合法传唤未到庭应诉，视为XX相应诉讼权利，本院依法缺席判决，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告A与被告周六六、B、C就上海市浦东新区XXXXX弄XXX号XXX室房屋签订的《动迁房预售预购合同》； 二、被告周六六、B、C应于本判决生效之日起十日内返还原告A购房款40万元； 三、被告周六六、B、C应于本判决生效之日起十日内支付原告A违约金10万元， 负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费8，800元，由被告A、B、C共同负担， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院， 审判长A 代理审判员B 人民陪审员C 二〇一四年八月二十九日 书记员D 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形， 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失， 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力， 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法， 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少， 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决， 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金