律师观点分析

广东省广州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2018)XX01民终16703号 上诉人（原审原告）：A，女，汉族，1979年11月2日出生，住广东省龙门县， 委托诉讼代理人：A，广东XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，广东XX律师事务所律师， 被上诉人（原审被告）：A，女，汉族，1975年4月1日出生，住广东省广州市番禺区， 委托诉讼代理人：A，广东XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，广东XX律师事务所律师， 上诉人A因与被上诉人B房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2017）XX0184民初133号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理， 本院认为，A以B在签约卖房后因房价上涨而拒绝继续出售涉案房屋为由，提起本案诉讼，请求解除涉案《房地产买卖合同》，并要求卫翠玉返还购房定金、支付违约金、赔偿房屋升值差价损失及律师费、中介费、交通费等，为此，A在一审中提交了上述涉案合同、3万元的定金收据及向B的银行账户支付27000元的转账记录等作为证据，并称定金余额3000元系向A的弟弟B以现金方式支付，A则答辩称B无权代理其卖房，该合同中“卫翠玉”的签名是A的妻子所签，其从未签订该合同，并否认收到A主张的现金付款3000元，且称其是在收到一审法院的开庭传票后查账才知道A向其转账支付了27000元，此前其并不知情，A为此在一审开庭后向法院提交了其单方委托鉴定机构对涉案合同中“A”的签名进行笔迹鉴定的鉴定意见书，但一审法院未对该笔迹鉴定意见书组织质证，另经审查，涉案房屋买卖合同的抬头部分卖方代理人处填写有“卫国钊”的名字，而落款处除有买方A本人的签名及卖方处“卫翠玉”字样的签名外，在居间方处还盖有“广东XX公司”的印章，A持有的定金收据中“经手人”处签有“卫”字并盖有指模，卫翠玉于2013年9月4日出具了委托卫国钊购买从化市太平XX（105国道西侧）（A-2栋）104房屋的《委托书》，并办理了该委托书的公证手续，该委托书中载明的委托代理权限还包括代办该房屋按揭贷款、缴税、办理房产证等手续，以及代为管理、修缮、出租该房屋、收取租金，代办该房屋电话、水电气费、有线电视费等相关变更登记手续；等等， 根据双方上述诉辩主张及举证，本案争议焦点在于A是否涉案房屋买卖合同的卖方，涉案合XX的效力，该合同应否解除及责任归属，对此，本院认为：一、由于涉案合同落款处盖有“广东XX公司”的印章，故A要求解除涉案合同的诉求与该公司可能存在法律上的利害关系，而该公司未参与本案诉讼，一审法院对此并未充分查明，二、A有关解除合同的诉请系以涉案合同有效为基础，现一审法院经审查认定该合同无效，即一审法院认定的合同效力与A的主张不一致，但一审法院未根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求，”的规定向A依法进行释明，存在程序瑕疵，三、针对本案争议焦点，一审理应查明涉案合同中“A”的签名的真实性，及卫国钊与A是否存在有关出售涉案房屋的委托代理关系，A如何知道B的银行账号，A收到银行转账27000元后的态度，A是否收到B支付的定金余额3000元现金等本案重要事实，但一审法院对上述案件事实均未予充分查明，可能影响本案最终处理结果，四、因涉案房屋位于本市限购区域内，而据A的身份证显示，A并非本市户籍人员，其在签约当时至本案纠纷期间是否具有购房资格，亦可能对涉案合同能否继续履行，及在合同不能履行情况下的双方责任的划分产生一定影响，而一审法院对此并未考虑及查明，另经本院二审询问，A在本案二审庭询中表示无法确定签约时持有B身份证来签名的人到底是否B本人，并口头向本院申请追加A及其妻子参与本案诉讼，鉴此，一审程序存在瑕疵，且查明事实不清，为充分保障当事人诉讼权利和义务，本案应发回一审法院重新审理，至于本案是否需要追加案外人A及其妻子或居间方参与本案诉讼，由一审法院根据案件审理需要，自行依法决定， 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、第四项规定，裁定如下： 一、撤销广州市从化区人民法院（2017）XX0184民初133号民事判决； 二、本案发回广州市从化区人民法院重审， 上诉人A预交的二审案件受理费5581元予以退回， 审判长　刘　卉 审判员　吴国庆 审判员　黄　嵩 二〇一八年十一月十二日 书记员　张冰玲 颜玉婵