致：TY房地产开发有限公司

关于贵公司拟签署之《房地产中介服务协议》

的法律意见

敬启者：

我们，河南正商律师事务所执业律师王丽(执业地点位于中国北京建国门外大街**号AA大厦)，接受贵公司委托，就贵公司拟与一家境外公司签署《房地产中介服务协议》一事，基于贵公司对相关情况的介绍和提供的材料，本律师已起草了《房地产中介服务协议》的格式文本，供参考。现就题述合同的有关问题，根据我国现行之法律法规，提供如下意见，供贵公司参考。

一、 合同主体

题述合同系合同法规定之“居间合同”，其内容为委托提供房地产销售或租赁之居间服务。因此关于题述合同的主体问题适用《合同法》及《城市房地产中介服务管理规定》。

《合同法》中对于居间合同的主体未作特别规定，应当为具有相应民事权利能力和民事行为能力的自然人、法人、其他组织。

《城市房地产中介服务管理规定》中对于提供城市房地产中介服务(包括房地产咨询、房地产价格评估、提供房地产信息和居间代理)的主体具有严格的规定。其中对于提供房地产信息和居间代理业务的主体要求：

1、 从事该等业务的，应当设立相应的房地产中介服务机构。该机构应当符合有关条件，其中要求具备规定数量的房地产经纪人。该机构应当在房地产行政主管部门备案;

2、 房地产经纪人系为通过有关考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。

因此，贵公司拟签署的题述合同的主体是否符合法律规定，应当核实居间人(即协议中的中介方)是否按上述规定到房地产行政主管部门进行了备案。若不符合规定，则可能导致合同效力受到影响，并且该等违规中介方还将受到有关房地产管理部门的处罚。

二、 合同内容

1、 关于题述合同内容，因为涉及到房地产销售和租赁。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房屋租赁管理办法》及北京市的相关规定，商品房预售的条件必须五证齐备(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国土证、开工证、预售许可证);而关于房屋租赁，则要求更加严格，出租方必须取得《房屋所有权证》。

题述合同中涉及的目标房产，根据贵公司提供的信息，目前尚不具备销售和出租的条件。因此，若严格按照法律规定执行，题述合同中贵公司与中介方提供的客户签订购/租协议的时间将受到目标房产开发建设的进度限制，从而造成题述合同的履行期将可能会很长。但根据目前法律规定和合同约定，贵公司的风险尚不会因此而扩大，而中介方的风险将因此增加。

2、 由于题述合同的中介方系境外公司，因此，贵公司支付给其的佣金将存在是否付至境外的问题，而中介方若有该项要求，贵公司还应办理付汇的手续。

鉴于此，本律师提供的格式文本中，规定了，佣金的支付方式，并且约定了若涉及付汇问题，由中介方自行负责。

关于本律师提供的合同格式文本，贵公司可根据实际情况对条款进行增减，或予以修改。

上述意见，系基于贵公司介绍的有关情况，依据我国现行法律法规及相关规定，结合本所执业经验作成，供贵公司参考，如有问题，请即联系。

顺祝

河南正商律师事务所