未经征地程序直接签协议“买”地合法吗？

在实践中，除了“以租代征”之外，还有一种很常见的违法用地方式，就是在未经法定征收程序的情况下，以土地征收的名义与被征地农民签订“土地征收协议（土地/房屋征收补偿合同）”，借征地之名行“买地”之实。

如果被征地农民缺乏对相关法律知识的了解，很可能会以为自己面临的是合法的土地征收，但实际上此时征收方只是打着征地的旗号摆了个空架子，并没有相应的合法依据做支撑，这也不是依法开展的土地征收，而是变相的土地“买卖”，是不被现行法律所允许的，被“征”地农民的合法权益也很难得到有效保障。

今天我们就通过山东省高院的一则裁判案例来为大家更具体地分析一下，这种协议“征地”的方式在实践中到底是怎样的表现形态，为可能会遇到这种违法征地行为的农民朋友们提个醒。

这种“征地”模式的外在表现是怎样的。

据法院查明的事实可知，案涉被征地人（后称当事人）在签订《征收补偿合同》前得知当地区政府作出了相关《城中村改造房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）》，对包含其所在村组土地在内的区域土地进行征收。故虽然对区政府据该《方案》给出的补偿安置条件不满，但由于误以为区政府是依法对土地进行征收，当事人还是按照区政府的要求，与其下设的房屋征收办公室签订了案涉《房屋征收补偿合同》，并交出了房屋土地。

在签订合同前后，除了该份《补偿安置方案》外，当事人未见到任何其他土地征收相关的文件，为了确定土地征收的合法性，当事人向相关行政机构申请了政府信息公开，并由此得知案涉土地尚未经征收。

这种违法征地模式的实质是怎样的。

由以上查明事实可知，当地区政府根本没有依法经相关法定程序对当事人所在村组的土地进行征收，而是仅仅作出了一份《补偿安置方案》后，就打着依法征收的幌子“忽悠”被征地农民签字、交地。

细心的读者可能发现了，该案当事人在签订征收补偿协议时，对征收方给出的补偿条件实际上是“敢怒不敢言”的，也仅仅是看在“依法征收”的面子上才闷声吃亏、签字交地。但被征收人当时却没有意识到，征收方也可能会打着合法的幌子行不法之事。好在该案当事人在签字后及时意识到事情有些反常，开始通过法律途径维权，向管辖法院提起诉讼，请求确认区政府的征收行为违法。

该案一审法院认为，当事人是在与区政府（下设房屋征收办公室）达成一致意见后，自愿与其签订了征收补偿合同，当事人未能有效证明合同签订过程中存在欺骗、胁迫行为，因此该合同本身有效，另该合同本身属于行政协议，不等同于行政行为，也就是说，整个过程不存在实际征收行为，并依此据相关法律规定裁定驳回了当事人的起诉请求。

山东省高院的审理意见。

一审法院的审理意见并没有得到山东省高院的认同，山东省高院经审理认为，根据我国《土地管理法》的规定，征地必须经过严格的法定程序进行，除了依照《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律的规定进行土地房屋征收之外，现行法律不允许人民政府采取其他形式征收土地或房屋。

而该案案涉区政府实际上是通过签订协议“购买”土地的方式，代替了本应依法进行的土地征收补偿工作，这是违法了法律禁止性规定的。故此，区政府打着依法征收的旗号，违法取得当事人的房屋土地，并对当事人交出的房屋土地进行处置，是违反法律规定的行为。最终山东省高院依法裁定撤销一审法院的该份行政裁定，并指令一审法院继续审理该案。

由上大家可以了解到的一个基本事实是，除了依法进行土地房屋征收之外，现行法律是不允许地方政府以其他方式租用、买卖土地的。但实践中比较复杂的是，在一些试点地区，会存在村委会组织腾退等比较特别的情况。但无论是哪种方式，被征收人都要明确，如果对方给出的补偿存在不公平、不合理的问题，被征收人都有权主张自己的权利。

如果被征收人遇到自己不能确定是否合法的土地房屋征收行为，一定要及时咨询专业拆迁律师进行确认，这样做并不是为了做“钉子户”耽误征收工作的进行，而是为了保障自己的合法权益不受侵害，也是为了避免不法之徒为了私利滥用土地，给国家和集体造成难以挽回的损失。

最后，京尚拆迁律师想向被征收人强调的是，无论对方是政府还是个人，在没有法律依据支持的情况下向村集体或个人“买地”或“租地”就是违法的，被征收人有权拒绝并要求对方提供相关的征地依据。被征收人不要因为对方打着行政机关的名义就轻信征地、用地行为一定合法，更不要因为对公权力的畏惧就吃哑巴亏，放弃争取自己应得的补偿安置。

来源：京尚拆迁律师