案件描述

关键词/自管公房，拆迁，裁决程序终结，胜诉

办案律师/马律师、闫律师

一、案情介绍

1993年，家住东城区的李某与某单位签订了公房租赁协议，承租其一套平房，房本使用面积为64平，实际建筑总面积约为97平，一家三口长期居住于此。2007年，北京富恒房地产开发有限公司进行北京市东城区东总布胡同弘通巷土地一级开发项目建设，为此，北京市东城区房屋管理局为其核发了京建东拆许字(2007)第516号房屋拆迁许可证，准许其在总布胡同、前赵家楼胡同、弘通巷、先晓胡同进行拆迁，李某的房屋恰巧就在拆迁范围内。

拆迁开始后，评估、补偿安置、搬迁等一系列活动开始进行。经过北京天兴房地产评估事务所评估，李某的房屋建筑面积为81平方米，评估价为72万余元。事实上，李某的房屋地处北京市东二环内,距金宝街仅百米之遥，周边商品房已经近10万元每平方米。评估确定的补偿价格与之相比，竟有百倍之差!

李某无论如何也是不能接受这样的结果的。但是，拆迁不会按照拆迁户的意愿停滞。为了尽快完成搬迁，富恒公司多次找到李某协商，并一度将货币补偿金额提高到了500万，但是仍然无法与周边房价持平。如果李某接受，也无法保证其原先的居住水平。双方在补偿上存在巨大分歧，补偿协议迟迟未能达成。

时间很快就到了2012年10月份，李某家所在被拆迁区域中剩余的未搬迁户已是寥寥无几。遵循拆迁人实现尽早搬迁的一贯做法，开发商决定走裁决程序。2012年10月30日，富恒公司向北京市东城区房屋管理局提出了房屋拆迁纠纷裁决申请，随之，东城区房屋管理局定于2012年11月3日组织双方当事人进行谈话调解。

裁决程序的启动，意味着强拆已经进入了倒计时，面对拆迁部门日益强横的态度，身为当事人的李某对裁决程序的抵触情绪愈加激烈，不过，冷静下来，李某也清楚这裁决绝不是“闹着玩”的，不慎重应对的话真有可能被强拆……

拆迁人固然将补偿提高到了685万，但是随着裁决启动，房子一旦被拆，李某获得的补偿很难继续增加了。怀着这样的忐忑心绪，踌躇了数日之后，李某终于赶在裁决谈话调解的前一天，抱着拆迁裁决申请书及其他不少材料，找到了中国第一拆迁律师团的马律师与闫律师，全权委托二位律师代理其拆迁案件。

二、办案方略：巧用谈话调解，终止裁决程序

路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。两千年前的屈原忧国忧民，为理想而九死不悔。两千年后的今天，这一慷慨陈词恰恰印证了中国拆迁维权之路的艰辛和维权律师的执著。深谙此道的马律师和闫律师，经过多重斟酌分析，挖掘到三个影响重大的维权支点，并采取了相应的策略。

第一点：果断行动，以行政复议中止裁决程序。

两位律师接受委托后，在最短的时间内起草了复议申请书，并果断向北京市住房和城乡建设委员会提起对京建东拆许字(2007)第516号《房屋拆迁许可证》续证的行政复议。该案提起当日即被市建委正式受理。拆迁许可是拆迁裁决的基础和前置程序，其结果直接关系到拆迁人能否作为拆迁裁决申请主体、东城区房屋管理局裁决是否具有事实依据等，在拆迁许可证及续证的合法性未被有权机关审查认定之前，依照法律规定，裁决程序依法应予以中止。

第二点：深入调查，发现案情与客观事实出入之处。

经过调查，两位律师发现，富恒公司在裁决申请书中认定的房屋建筑面积不符合事实。经认定，李某的房屋建筑面积为80平方米，而实际上李某一家的房屋建筑面积远远大于该面积，约为97平方米。

第三点：细致分析，论证裁决程序违法之处。

除了事实出入之外，作为裁决主要事实依据的评估报告也存在多处违法，不应作为裁决的依据。富恒公司提供的评估报告存在多处错误：1、产权人的姓名书写错误;2、评估报告依据错误;3、房地产评估机构的选定方式违法;4、没有依法送达。

上述三个方面成为律师与拆迁人谈判调解的主要依据，在丰富证据支持下，裁决程序进行的可谓“磕磕绊绊”，不得不放慢了进展速度，而这正是律师想要的结果。

三、维权成果：补偿突破千万

有力的事实依据，加上精准的法律运用，法律程序启动之后，拆迁人的压力立增，同时也为李某开创了有利的局面。历经一番法律大作战以后，东城区房屋管理局认定：鉴于申请人提供的行政裁决申请前置手续，均采用《自管产建筑明细表》记载的房屋面积，且该面积小于《房屋租赁合同》记载的房屋面积。因本案基本事实存在重大争议，不宜按照目前的资料继续进行行政裁决，现决定终结本次裁决程序。

这一结果对李某来说无疑是天降福音，因为裁决程序一经终结，拆迁人通过裁决确定补偿，拆走李某的如意算盘瞬间落空了。之后，在律师的指导下，李某顺利的与拆迁办进行协商。经过两次谈判，2013年5月底，双方最终以1650万的高价达成了协议。

四、律师说法

《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十七条规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由市、县人民政府责成有关部门行政强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。这一规定意味着，如果房管部门对被拆迁人的房屋下发了裁决书，那么，该房屋的强拆也就进入倒数计时了。

在房屋拆迁实务中，拆迁部门使用“以下裁决促签协议”的拆迁方式较为普遍。“裁决在前，强拆随后”的真实例子不胜枚举。因此，本案代理律师从一开始就认定了创造条件、阻止拆迁裁决书下发是本案真正的命脉所在。只有成功阻止裁决，达成理想的补偿安置才成为可能。就本案来说，当事人最终获得极为理想的补偿结果，行政裁决程序的终结无疑起到了决定性的作用。