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当事人一方不履行合同义务的,应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任

发布者:袁玉柱|时间:2015年11月05日|8560人看过

案件描述

基本案情:2007年1月28日,银川市人民政府市长办公会议经研究,同意博誉公司位于银川市兴庆区北京东路以南、金源大厦对面的7.8亩用地由办公、仓储用地变更为商业用地,每亩补缴80万元不同用途地价差。同时,博誉公司必须对其西侧约3亩用地的地上建筑物、构筑物全部拆除后给予办理土地变更手续,对该域进行整体规划建设。博誉公司拆迁的用地,每亩补偿42万元土地出让金后给予办理土地手续。2007年4月2日,博誉公司以宁国用(2003)第005号《国有土地使用证》在宁夏银行贺兰支行抵押借款,抵押期限自2007年4月2日至2009年4月1日。2007年9月28日,博誉公司与台建公司签订一份《联合开发合同》,合同约定:博誉公司与台建公司共同合作投资开发博誉公司位于银川市兴庆区北京东路378号的土地,建设“宁夏博鑫投资大厦”综合商业办公楼、公寓,总用地面积约为7527.7㎡,其中博誉公司土地面积约为5202.8㎡;合作开发采取博誉公司提供土地使用权,台建公司提供项目所需费用的方式进行;由台建公司申请报批项目的立项、建设、规划手续;博誉公司提供的土地包括宗地范围内的办公楼、库房及宗地范围之外南边三层住宅楼的一层车间,作价988万元,视为博誉公司在项目中的投资,项目建成后,台建公司向博誉公司返还该价值数额的商业用房作为博誉公司在项目中应得的收益;台建公司应当在20个月内(截止日期为2009年5月28日)取得项目建设施工批复和规划手续,如果台建公司未能在此期间取得上述批复和手续,则本合同自行终止,不再履行,台建公司已支付的全部费用由其自行承担;台建公司保证自本协议签订之日起50个月内完成项目的建设工作、办理完毕竣工验收工作,并将博誉公司确定的房屋产权交付给博誉公司;博誉公司应当提供本协议所涉土地使用证、地上附属物的产权证明文件,并准备报建所需的博誉公司应提交的一切手续,在台建公司取得规划审批后配合台建公司完成建设工作;博誉公司提供的权属文件应当真实完整,不存在产权方面的任何争议,不存在尚在担保、抵押、转让的情况。双方还就合同的终止、解除及违约责任等进行了约定。2007年9月28日,台建公司与博誉公司又签订一份《联合开发合同》,该合同除博誉公司提供的土地价值1350万元和需要首付370万元作为原厂房设备异地搬迁所需费用的约定外,其它条款与前述《联合开发合同》一致。2008年8月4日,银川市住房保障局出具一份“宁夏台建房地产开发有限公司在兴庆区北京东路南拟建的博鑫大厦的选址意见”。2008年8月8日,银川市规划管理局出具(2008)选定兴字第023号《建设项目审核意见通知书》,同意台建公司报送的博誉公司改建项目的选址定点,先行变更土地证使用性质。2008年8月11日,针对台建公司项目选址地点申报,民政局、文广局、环保局、园林局、房管局、地震局、人防办、建设局均签字确认。2008年9月4日,银川市勘察测绘院给台建公司出具测绘工程报告,涉案工程的三份图纸和设计效果图被做出。
    2008年10月27日,博誉公司出具一份《补充协议承诺书》,承诺:“根据协商一致,考虑到项目开发资金扩大,我方同意在各方合作开发的银川市兴庆区北京路378号地块综合商业办公楼、公寓项目中不再成为具名投资人,在保证我方总价款988万元,按成本价返还房屋面积,成本价以项目取得规划审批手续后的建设成本概算表中的数额为准,我方不独立享有投资人权利,也不独立承担投资人义务,我方的权利义务将与台建公司另行协商确定和结算。我方保证提供权属文件的真实、合法、有效性,不存在担保、抵押、转让的情况,我方将全力无条件的配合你们办理土地使用权的变更、转让、过户,建设项目的立项建设,规划的报批,无条件的协助办理各项审批手续。”2008年10月29日,台建公司与银川忠心房地产开发有限公司(以下简称忠心公司)签订一份《联合开发合作协议》,协议约定双方合作开发银川市兴庆区北京东路378号土地,建筑规模约4万平方米,投资总额约1.5亿,项目名称暂定为“浙商投资大厦”,合同还约定了双方的权利义务等内容。2008年10月30日,台建公司与博誉公司签订一份《补充协议书》,协议约定:“关于双方房地产开发合作事宜,博誉公司于2008年10月27日向台建公司出具了《补充协议承诺书》,由于该承诺书系单方承诺,且与双方在原《联合开发合同》中的意思表示冲突,现双方经协商一致,博誉公司撤销该《补充协议承诺书》,声明该《补充协议承诺书》自始不发生法律效力。台建公司同意博誉公司撤销该《补充协议承诺书》,同意该承诺书自始不发生法律效力,关于房地产开发过程中各方的权利义务按原合同内容执行。”2008年11月27日,台建公司与博誉公司签订一份《房屋拆迁补偿协议》。2008年12月4日,博誉公司出具一份说明,声明:“我公司位于北京东路378号的办公楼,因我公司与台建公司现已签订土地开发合作协议,此房产为台建公司与忠心公司作办公楼使用。”2008年12月11日,博誉公司办公室主任孙伟函告台建公司:“贵公司所拆三层简易楼的一层外建库房时,请将顶部所有木板暂留待用。”2009年1月6日,台建公司出具一张收条:“今收到宁夏博誉物资印刷有限公司土地证,证号宁国用(2003)第005号,使用权面积5202.8 ㎡。”
    2009年1月8日,台建公司与博誉公司签订一份《房屋拆迁货币补偿协议》,对台建公司拆迁博誉公司房屋补偿安置进行了约定,但未约定由谁办理拆迁许可证。2009年1月13日,台建公司收到博誉公司6层平面图、基础平面图、1层平面图设计说明各1份。2009年5月25日,博誉公司给台建公司出具一份律师函,声明:“根据双方当事人签订的《联合开发合同》,如台建公司于2009年5月27日仍不能提供项目建设施工批复和规划手续,则《联合开发合同》自行终止不再履行,由此所引起的法律后果由台建公司承担。” 2009年5月27日,台建公司函告博誉公司:“贵公司于2009年5月25日发给台建公司的《律师函》已收悉,现致函如下:一、双方所签合同主体、内容合法,是合法有效的协议;二、台建公司始终严格按照合同的约定,努力履行自己的义务;三、以下事实表明,贵公司在履行合同过程中有不妥之处:1、贵公司在签订合同之初,就向对方隐瞒了涉及本案的土地证已先行抵押贷款的事实;2、合同签订后,贵公司因没有及时履行向我方交付土地使用证原件的相关义务,导致我公司审批的相关事宜因无土地使用证原件而延期;3、依照2007年1月28日银川市人民政府市长办公会议纪要的规定,合同所涉土地西侧约3亩用地的地上建筑物、构筑物也要全部拆除,但贵公司在签订合同时,未将以上规定告知台建公司,导致合同有关拆迁的事宜延期,至今未能完成;4、截至目前,台建公司为履行合同在积极办理相关手续,但土地变更、规划都需要土地使用证原件,因贵公司迟迟未予提供,致使土地开发事宜延期,且已造成严重的经济损失。《联合开发合同》系双方协商签订的,各方本应认真履行,方能达到共赢的目的。我们建议双方当事人本着求大同、存小异的态度,心平气和的协商此事为上。”
     2009年5月31日,博誉公司通知台建公司:“2009年5月25日我公司向贵公司发出律师函催告贵公司提供已办理完毕的建设施工批复和规划手续,但时至今日贵公司由于未能取得上述批复手续而无法向我公司提供。根据合同约定,《联合开发合同》自行终止的条件已经成就,合同不再履行,现正式通知贵公司接到本通知后十日内自行搬离我公司位于银川市兴庆区北京路的经营场所,如不按期搬离,我公司将通过法律途径解决,由此而产生的一切后果由贵公司自行承担。”2009年5月,宁夏建筑设计研究院有限公司出具岩土工程勘察报告。2009年6月3日,银川市规划局第32号局务会确定同意台建公司先行批准一期规划方案先行拆除南侧三层楼后方可开工。2009年6月26日,针对台建公司总平面规划设计方案联审的申报,公安局、环保局、园林局、房管局、地震局、人防办、气象局均签字确认。2009年6月26日,银川市国土资源局局务会议决定:“由银川市国土资源局向有关部门出具相关手续,由博誉公司先行办理2.92亩用地拆迁许可,拆迁完毕后土地一起给予办理,上报政府专题会议研究决定。此事项由一级规划利用主管办理。”2009年7月2日,台建公司申报建设项目环境影响评价。2009年7月9日,银川市规划管理局出具(2009)退兴字第009号通知书,载明:“台建公司于2009年7月3日申请核发浙商大厦项目的《建设用地规划许可证》事项,因土地使用权人博誉公司出具相关情况说明,无法办理该项目的《建设用地规划许可证》,请与博誉公司联系核实相关事宜。”2009年7月10日,台建公司给博誉公司出具一份律师函,声明:“双方签订的《联合开发合同》是有效合同,台建公司始终严格按照合同约定履行自己的义务。博誉公司在签订合同时就隐瞒了合同项下的土地使用证已先行抵押贷款的事实。
2008年7月30日,台建公司在申办项目选址定点事项时,银川市规划管理局明确要求合同项下土地要先行变更土地使用性质。因博誉公司没有及时将土地使用证交付,致使台建公司报送审批的相关事宜延期。2007年1月28日银川市人民政府市长办公会议纪要规定合同项下土地西侧约3亩用地的地上建筑物、构筑物要全部拆除,但博誉公司在签订合同时未将这项规定告知台建公司,导致有关拆迁事宜延期。现台建公司仍在积极办理相关手续,但土地变更、规划都需土地使用证原件,建议双方当事人心平气和地协商此事,共同履行《联合开发合同》。”
    2009年7月14日,博誉公司给台建公司出具一份律师函,内容是:“博誉公司于2009年7月13日收到台建公司的律师函,因博誉公司早已在银行用土地使用权证抵押贷款而未能提供土地使用证原件,但是提供了他项权利证件说明自己的权利人身份,且博誉公司已向台建公司进行了解释说明并按银行贷款期限归还借款,没有因贷款而影响项目合作。博誉公司不知道2007年年初的市长办公会议纪要所涉及的内容,不存在对台建公司隐瞒拆迁情况的事实。《联合开发合同》因终止条件已经成就,不再继续履行。请贵公司搬离博誉公司的办公楼,否则博誉公司将通过法律途径解决。贵公司在没有得到拆迁许可和博誉公司同意的情况下将博誉公司的部分建筑物私自拆除,已损害了博誉公司的财产权利,博誉公司会通过合法途径请求保护。合同签订后贵公司一直占用博誉公司所有的一套办公楼,应支付相应使用期间的租金。如贵公司拒不支付,博誉公司会通过合法途径请求保护。”2009年7月20日,台建公司在银川市人民政府政务大厅申报城市绿化工程设计方案。2009年7月20日,台建公司给博誉公司出具一份《关于办理土地证挂失手续的函》。2009年7月24日,台建公司给博誉公司出具一份律师函:“2008年5月26日,台建公司与贵公司签订了《联合开发合同》,当时双方约定台建公司在20个月内取得项目建设施工批复和规划手续,贵公司应当提供协议所涉土地使用证、地上附属物的产权证。但在签约时,贵公司提出了一项要求,要求将签约时间提前到2007年9月28日,20个月的办证期也从该日起算。台建公司为了顾全大局,尽早取得审批手续并开工建设,被迫同意了贵公司的要求。合同签订后,台建公司发现贵公司隐瞒了一项重大事实,就是土地证在商业银行办理了抵押手续,这给台建公司办理土地开发的相关手续造成极大障碍。台建公司多次催促贵公司尽快将贷款还清,将土地证交由台建公司,以便台建公司能够按期顺利办理完各项审批手续,但贵公司一直推诿拖延。直到2008年8月8日,台建公司拿着银川市规划管理局作出的《建设项目审核意见通知书》再次找到贵公司,告知规划局已同意项目选址定点,要求先行变更土地证使用性质,请贵公司立即将土地证交付给台建公司,但贵公司还是采取拖延的手段,拒不给付土地证。银川市规划局下达该文件的时间为2008年8月8日,那时贵公司还将土地证抵押在银行,这说明贵公司对合作事宜一直消极不为,且给台建公司办理审批手续设置了无法逾越的障碍,导致手续无法继续办理。
     2009年1月6日,贵公司才将土地证交给了台建公司,此时距离双方约定的办理审批手续的期限只有5个多月的时间,而前面近8个月的宝贵时间就被贵公司这样有意拖延耽搁过去了。台建公司拿到土地证后,本打算将审批手续在最短的时间内办理完毕,可令台建公司万万没有想到的是,贵公司竟然采取不正当手段将土地证拿走。今年4月初,贵公司的办公室主任孙伟声称公司上级部门宁夏出版局要进行改制,需要审核资产,土地证暂时借用两天。台建公司法定代表人张冬初出于对贵公司的信任,便将土地证送到了贵公司,当时贵公司的法定代表人王建华、财务总监及孙伟均在场。贵公司获得该土地证后立即声称要终止双方的《联合开发合同》,台建公司当即表示这种行为严重违反了《合同法》的规定和双方在合同中的约定,侵害了台建公司的合法利益,台建公司坚决不同意。贵公司在此情况下,竟然置《合同法》的规定和双方在合同中的约定于不顾,于2009年4月15日与华夏公司签订了《联合开发合同》,将项目开发工程承包给了华夏公司,而此时距双方约定的办理审批手续的最后期限还有一个多月的时间。截至目前,台建公司仍是所涉项目合法的建设开发方,贵公司与任何第三方签订的任何形式的联合开发合同均属无效合同。在双方纠纷未得到解决之前,任何单位和个人都无权进入开发现场。除台建公司以外,任何一家开发公司均无权就所涉项目办理审批手续。只要贵公司能够把土地证交还给台建公司,办理审批手续的时间从2009年1月6日起算20个月,那么双方的困境都会得到缓解,特别是对贵公司来讲,其利益将会最大限度得到保障。希望贵公司还是本着以和为贵的精神来解决此事。为避免诉累,减少成本,继续保持良好的合作关系,希望贵公司也本着这样的精神,在收到律师函后切实履行自己的义务,不要再设置重重障碍,让台建公司顺利办理各项审批手续,尽早开工建设。”2009年8月5日,台建公司分别致函银川市规划管理局、银川市土地局,内容是《关于停止给博誉公司办理规划审批手续的申请及情况反映》,载明:“我公司与博誉公司于2008年5月26日签订了《联合开发合同》。合同签订后,我公司在申报手续后发现博誉公司隐瞒了其土地证在商业银行办理抵押,这给我公司办理土地开发手续造成了极大的障碍。我公司多次催促博誉公司尽快将贷款还清,将土地证交给我公司,但博誉公司一直推诿拖延。2008年8月8日,我公司拿着银川市规划管理局作出的《建设项目审核意见通知书》再次找到博誉公司,告知规划局已同意项目选址定点,要求先行变更土地证使用性质,请博誉公司立即将土地证交付给我公司,但博誉公司还是采取拖延的手段,拒不给付土地证。
     2009年1月6日博誉公司才将土地证交给了我公司,但到今年4月初,博誉公司又以其上级部门宁夏出版局要进行改制、需要审核资产为由,将土地证通过非正常手段取走。博誉公司获得该土地证后立即声称其要终止双方的《联合开发合同》,我公司当即表示这种行为严重违反了《合同法》的规定和双方在合同中的约定,侵害了我公司的合法利益,我公司坚决不同意。博誉公司在此情况下,竟然置合同法的规定和双方约定于不顾,于2009年4月15日与宁夏华夏房地产开发有限公司(以下简称华夏公司)签订了《联合开发合同》。因此我公司郑重声明,我公司仍是所涉项目合法的建设开发方,博誉公司与第三方签订的任何联合开发合同均属无效合同。针对博誉公司的侵权行为,我公司于近期内将提起民事诉讼。在法院没有作出判决之前,任何一家开发公司均无权介入此项目,否则由此造成的所有损失由其自行承担。我公司强烈请求规划、土地等行政执法部门立即制止博誉公司上述严重的违约行为,避免其上述行为对建筑市场造成不良影响。博誉公司及任何一家开发公司就所涉项目办理审批手续的,行政执法部门都应予以拒绝,并告知博誉公司存在着严重的违约行为,我公司正在就此寻求法律支持和裁决。”2009年8月5日,台建公司给博誉公司出具一份《关于办理土地证挂失手续的函》。2009年8月5日,台建公司又致函博誉公司,内容与2009年7月24日台建公司给博誉公司出具的律师函相同。
    2009年8月5日,台建公司分别致函银川市规划管理局、银川市土地局:“鉴于台建公司与博誉公司之间在履行双方所签订的《联合开发合同》期间发生法律上的纠纷,双方的根本分歧在于上述联合开发合同是否应继续履行、谁的行为构成违约、违约方应承担怎样的违约责任等。台建公司将于近期内提起民事诉讼,在法院没有作出判决之前,任何一家开发公司均无权办理规划审批手续。请贵局本着化解矛盾、稳定建筑市场的原则认真审议本函内容以及台建公司呈送的情况反映,同时作出决定,在法院作出有效判决之前,博誉公司及任何一家开发公司就所涉项目办理审批手续的均应予以拒绝。恳请相关领导能够对此事引起足够的重视和关注,以免事态进一步扩大。”2009年8月6日,银川市国安公证处出具(2009)宁银国安证字第13454号、第13455号公证书,证明台建公司给博誉公司送达了《律师函》和《关于办理土地证挂失手续的函》。2009年12月15日,银川市规划管理局出具一份《证明》,载明:“楼卫文受华夏公司法定代表人楼卫江全权委托,办理该公司与博誉公司联合开发房地产事宜。2009年8月5日,楼卫文向我局市政府政务大厅服务窗口工作人员出示了博誉公司土地证原件两本,证号为宁国用(2003)第005号和银国用(2003)第5960号,我局工作人员验看无误并复印留存,原证当场交还楼卫文。”

原审法院判决:一、驳回宁夏博誉印刷物资有限公司的诉讼请求;二、宁夏博誉印刷物资有限公司、宁夏台建房地产开发有限公司继续履行《联合开发合同》;三、驳回宁夏台建房地产开发有限公司的其它反诉请求。
    博誉公司不服原审法院的民事判决,向二审法院提起上诉称:1、原审法院认定上诉人与台建公司于2007年9月28 日同时签订了两份《联合开发合同》,但在没有阐明两份合同真伪的前提下判决双方继续履行合同,不知应该履行988万元合同还是1350万元合同;2、原审法院认定上诉人与华夏公司存在2009年4月15 日签订《联合开发合同》的事实以及台建公司单方面表明上诉人借口“宁夏出版局要进行改制,需要审核资产,土地证暂时借用两天”而将土地证骗走,由此认定涉案的土地使用证原件在华夏公司手中,从而支持了台建公司提出的已将土地证原件交还给上诉人的诉讼主张无法成立;3、原审判决将建设项目中办理拆迁手续的义务强加给上诉人没有任何依据,如此认定既违背了双方的约定又有悖于行业习惯和强制性规定;4、台建公司以“浙商投资大厦”的项目名称及篡改后的建筑规模和投资金额等内容进行报批报建,并且在没有经过上诉人许可的情况下将项目转卖给第三人,存在违约事实,应当承担违约责任;5、涉案土地证是否交付对于上诉人与被上诉人签订的《联合开发合同》的履行不产生实质的影响,2009年1月6日交付土地使用证的行为完全符合合同约定,没有影响到被上诉人办理审批等相关手续;6、原审判决确定合同履行期限从2009年1月6日开始计算被上诉人办理完毕规划审批手续的“附合同解除条件”的20个月,将双方合同约定的20个月的起始时间“自本协议签订之日起”改为“自土地使用证交付之日起”,显属认定错误。一审法院对此问题的认定超出了主观裁量的范围,违背了双方当事人的合同意志。《联合开发合同》因合同中约定的附解除条件的成就而解除,不应继续履行。综上,请求二审法院撤销银川市中级人民法院(2009)银民商初字第69号民事判决,确认双方签订的《联合开发合同》已解除并终止履行,判令台建公司归还上诉人的土地使用证原件,退还占用上诉人的办公楼,撤离该办公场所并支付使用期间的费用335962元,赔偿非法拆迁行为对上诉人房屋造成的损害2340780元,支付违约金100万元,并承担本案诉讼费用。
    台建公司亦不服原审法院的民事判决,向二审法院提起上诉称: 1、博誉公司负有向上诉人提交土地证原件或办理挂失、重新办理土地证的协助义务,负有办理土地证过户、办理拆迁许可等《联合开发合同》中约定的相关义务,一审判决未明确此项内容,一方面不能有效保障守约方在合同中的相关权利,另一方面势必造成在具体执行中上诉人无法继续履行合同,一审法院作出的“规划审批手续办理完毕时间自2009年1月6日起算”也就成了一句空话;2、合同中约定博誉公司负有办理拆迁手续、协助上诉人拆迁地上建筑物的义务,一审法院未对此问题作出判决不适当;3、在履行合同过程中,博誉公司存在严重的违约及过错行为,给上诉人办理规划手续设置了无法逾越的障碍,上诉人的反诉请求应予支持,一审法院未判令博誉公司承担100万元违约金显然错误。综上,请求二审法院依法判令博誉公司向上诉人提交土地证原件或履行办理挂失、重新办理土地证的协助义务,并办理土地证过户、拆迁许可等合同约定的相关义务,并承担100万元违约金及本案的上诉费用。
终审判决结果为:
    一、维持银川市中级人民法院(2009)银民商初字第69号民事判决第一、二项;
    二、变更银川市中级人民法院(2009)银民商初字第69号民事判决第三项为:宁夏博誉印刷物资有限公司于本判决生效之日起30日内向宁夏台建房地产开发有限公司交付涉案土地证原件,或重新办理土地证并向宁夏台建房地产开发有限公司交付。驳回宁夏台建房地产开发有限公司的其他反诉请求。

北京资深房地产律师袁玉柱(lawyuan@163.com 、010-84988278)评析:上诉人博誉公司与上诉人台建公司签订的《联合开发合同》是双方当事人真实意思表示,内容形式均符合法律规定,属有效合同。本案的焦点问题是:除了涉案的988万元《联合开发合同》之外,是否还存在另外一份1350万元的《联合开发合同》?双方在履行《联合开发合同》过程中是否存在违约行为?是否应当承担违约责任?《联合开发合同》是否应该继续履行?
  “1350万元《联合开发合同》”是上诉人博誉公司在一审中提交的证据之一,用以证明“台建公司篡改了博誉公司与之签订的《联合开发合同》后提供给忠心公司,将土地价值篡改为1350万元,以扩大投资成本,从中获得利润,从而损害了博誉公司的利益。”本案在二审庭审中,双方均明确表示“真实的合同是双方2007年9月28日签订的988万元的《联合开发合同》,不存在双方同日又签订了1350万元《联合开发合同》的情形。”对此,二审法院确认双方争议所围绕和指向的只是“2007年9月28日签订的988万元的《联合开发合同》”,原审法院根据一审中双方当事人的举证质证意见作出“2007年9月28日,台建公司与博誉公司又签订一份《联合开发合同》,该合同除博誉公司提供的土地价值1350万元和需要首付370万元作为原厂房设备异地搬迁所需费用的约定外,其它条款与前述《联合开发合同》一致,该合同每页均加盖了台建公司与博誉公司公章作为骑缝章”的认定不属认定事实不清,是否存在1350万元《联合开发合同》与本案双方争议的问题没有关联性,上诉人博誉公司对此提出的上诉理由二审法院不予采纳。另外,既然双方明确表示对988万元《联合开发合同》的真实性没有异议,则对于该合同的签订时间问题,应以一审法院确认的2007年9月28日为准。《联合开发合同》是双方当事人的真实意思表示,双方均应严格按照合同约定履行各自应当承担的权利和义务。
    双方在《联合开发合同》中明确约定“乙方(博誉公司)应当提供本协议所涉土地使用证、地上附属物的产权证明文件,并准备报建所需的乙方应提交的一切手续,在甲方(台建公司)取得规划审批后配合甲方完成建设工作。乙方提供的权属文件应当真实完整,不存在产权方面的任何争议,不存在尚在担保、抵押、转让的情况”。可见,“提供真实完整、不存在产权方面任何争议的权属文件”是双方明确约定的由上诉人博誉公司承担的合同义务,博誉公司将涉案的土地使用证抵押进行贷款,在订立合同时即已存在瑕疵。另外,从房地产公司办理项目规划审批手续的程序上来看,土地证原件在项目审批的各个环节特别是在“建设项目规划许可证”办理环节是必须审查、不可缺失的,也就是说,涉案土地证能否及时交付,对于房地产公司办理项目规划审批手续势必产生实质影响。原审法院作出的“因博誉公司将涉案土地的土地权证抵押借款,且2009年1月6日才将土地证交给台建公司,使得从2007年9月28日合同签订之日开始计算20个月的附合同解除条件对台建公司明显不利”的事实认定清楚,理由充分,上诉人博誉公司提出“涉案土地证是否交付对于《联合开发合同》的履行不产生实质影响,2009年1月6日交付土地使用证的行为完全符合合同约定,没有影响到被上诉人办理审批等相关手续”以及“一审法院将双方在合同中明确约定的20个月的起始时间‘自本协议签订之日起’更改为‘自土地证交付之日起’无任何事实依据和法律依据,属错误认定”的上诉理由二审法院不予支持。
    双方在合同中约定“甲方(台建公司)在乙方(博誉公司)办理完毕拆迁手续后7日内,负责将位于所需开发地段的乙方人员、物品进行迁移,将所需拆迁的建筑物交给甲方负责拆迁,以便工程开工后施工人员进场施工。乙方应协助甲方对所涉土地上的其他产权人进行动迁;配合甲方办理变更土地用途和转名等审批手续。”而同时双方合同中又约定“(甲方的合同义务之一为)负责申办项目地段上所有建筑物拆迁的报批手续及拆迁工作,拆迁过程中产生的对乙方之外的第三人的补偿、安置费用由甲方承担,并计入成本费用之中。”对以上约定,属双方约定不明。在双方约定不明的情况下,原审法院作出“《联合开发合同》约定由博誉公司办理拆迁许可证且博誉公司知道台建公司拆迁的情况”的认定并无不当,上诉人博誉公司提出“一审判决将建设项目中办理拆迁手续的义务强加给上诉人没有任何依据”的上诉理由二审法院不予支持。上诉人台建公司提出“合同中约定博誉公司负有办理拆迁手续、协助上诉人拆迁地上建筑物的义务,一审法院未对此问题作出判决不适当”的上诉理由二审法院亦不予支持。
    2009年12月15日,银川市规划管理局出具一份《证明》,载明:“楼卫文受华夏公司法定代表人楼卫江全权委托,办理该公司与博誉公司联合开发房地产事宜。2009年8月5日,楼卫文向我局市政府政务大厅服务窗口工作人员出示了博誉公司土地证原件两本,证号为宁国用(2003)第005号、银国用(2003)第5960号,我局工作人员验看无误并复印留存,原证当场交还楼卫文。”另外,结合二审中银川市规划管理局工作人员景军出具的“情况说明”,原审法院作出的“2009年8月5日涉案土地权证在华夏公司工作人员手中。结合台建公司要求博誉公司办理土地证挂失和博誉公司与华夏公司联合开发涉案土地的事实可以认定,涉案的土地使用权证不在台建公司手中”的认定证据充分,上诉人博誉公司提出“一审法院认定博誉公司与华夏公司存在合作开发关系以及涉案土地证在博誉公司手中属事实认定不清”的上诉理由二审法院不予支持。
   《合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由此可见,当违约情况发生时,继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定,是由于继续履行合同比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金更有利于实现合同目的。具体到本案,双方签订《联合开发合同》的初衷就是为了实现双赢的合同目的,而在合同实际履行中也并未出现《合同法》规定的“法律上或者事实上不能履行的情形”,原审法院针对违约金以及房屋占用费用、房屋拆迁损失等问题的处理结果并无不当,上诉人博誉公司和上诉人台建公司共同提出的“被上诉人应该按照合同约定承担100万元违约金,一审法院未对违约金部分进行判决明显错误”的上诉理由均不能成立,二审法院不予支持。
博誉公司与台建公司签订的《联合开发合同》是双方当事人真实意思表示。根据案件查明的事实,结合双方签订合同的目的、迟延履行的原因及程度、合同解除后法律效果与社会效果的统一等进行综合分析,上诉人博誉公司于2009年1月6日才将土地证交付给上诉人台建公司,这是造成上诉人台建公司未能及时办理完毕建设项目规划审批前期手续的主要原因,如果双方能够坚持以诚信为本、互利共赢的合作态度继续履行合同,则双方签订合作合同的目的是有可能实现的。另外,继续履行合同也有利于维护法律关系的相对稳定和法律的严肃性。因此,原审法院作出“《联合开发合同》不应解除,博誉公司、台建公司应继续履行《联合开发合同》”的判决正确,应予维持。双方应本着互谅互让、合作共赢的原则严格履行合同约定的权利与义务。同时对合同中约定不明的事项应依照法律规定和行业习惯共同协商,合理解决。根据双方在《联合开发合同》中的约定,上诉人博誉公司负有向上诉人台建公司提交所涉土地证的协助义务,故二审法院对上诉人台建公司就此问题提出的上诉理由予以支持。对上诉人博誉公司提出“《联合开发合同》因合同中约定的附解除条件的成就而解除,不应继续履行”的上诉理由二审法院不予支持。

综上,一审法院认定的基本事实清楚,证据确实充分,审判程序合法,适用法律正确,但对涉案土地证的交付时间应予以明确。

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