二手房买卖，你约定的20%违约金，法院到底支持么？

在二手房买卖中，买卖双方往往都约定，一方违约导致另一方行使合同解除权的，违约方应向守约方支付房屋总价款20%的违约金。

　　对于动辄上百万甚至几千万元的房价来说，总房价20%的违约金，于普通老百姓而言简直就是一笔巨款。

　　那么现实生活中，如果一方违约，另一方真的能够拿到合同约定的房屋总价款20%的巨额违约金吗?笔者结合亲办的案例来分析一下实践中法院的裁判观点。

案例1：房屋位于上海市松江区九亭镇九亭大街，买卖总价款196万元，在房屋交易过程中，约定违约金20%，卖方违约，买方要求赔偿违约金39.2元万元。

　　法院审理后认为，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

本案原、被告签订的《房屋买卖三方居间协议》、《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思的表示，合法有效，原、被告均应按照协议的约定履行义务。关于二原告主张的违约金，因导致原、被告之间的房屋买卖合同不能继续履行的责任在于被告，被告应当按合同约定承担违约责任，故二原告要求被告支付392,000元违约金的诉讼请求，本院予以支持。

案例2：买方违约，卖方解除合同，房屋买卖总价款308万元，合同约定违约金20%，法院判决10万违约金。

法院审理后认为：法院结合合同履行情况、李某的过错程度及张某等三人的实际损失，酌定李某应当承担违约金10万元，扣除双方一致同意没收的房款5万元外，李某还应另行偿付张某等三人违约金5万元，并无不妥，本院予以认同。

案例3：房屋买卖总价款520万元，约定违约金20%，法院判决45万违约金。

　　法院审理后认为：徐某主张应按合同约定的20%标准支付违约金，仲某、朗某则认为违约金过高要求法院予以调整。一审法院考虑到涉案合同履行情况、违约程度、卖方损失等因素，酌情确定仲某、朗某支付徐某违约金45万元，尚属合理，应予维持。

　　从前面三个案例可以看出，法院在判定违约金是否过高以及调低违约金幅度是以“违约金的调整应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素”等为理由，然后酌情违约金的具体数额。

我们看看《民法典》关于违约金的规定：

　　《民法典》第585条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

　　律师建议：签订合同的时候，针对合同中的每一项义务，都应当尽可能的明确约定违约方应支付的违约金或损失计算方法，此举可降低守约方的举证成本。而违约方如果认为约定的违约金过高，可通过反诉或者抗辩的方式，请求予以减少，但应当承担举证证明责任。最后想说，不管是买方还是卖方，都应该遵循诚实守信的原则。