夫妻无权主张对共有财产的优先购买权

作者：韩静律师时间：2016年12月20日分类：法律常识浏览：636次举报

案情简介

被告刘某与被告张某原系夫妻关系，二人于1981年7月27日登记结婚，于1994年6月14日经北京市XX人民法院调解离婚，离婚时未对属于夫妻共同财产的位于北京市XXX的西房一间和东房一间（以下简称71号房屋）进行分割。1996年9月17日，被告刘某与原告杨某登记结婚。

2000年5月15日，被告刘某与北京某劳务服务中心签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，71号房屋被拆迁，被告刘某获得拆迁款人民币330，961元。2001年12月19日，被告刘某与北京市某房地产开发集团签订《商品房购销合同》，购买了位于北京市XXX的房屋一套（以下简称1012室），后被告刘某取得1012室楼房的产权证。2007年12月，被告张某以夫妻登记离婚后财产纠纷为由将被告刘某起诉至法院，要求对71号房屋所得拆迁款进行分割。2008年3月5日，在法院主持下达成调解协议如下：被告刘某应当于2008年5月30日前给付被告张某由71号房屋拆迁所得的补偿款中的1/2，即人民币165，480. 5元。2008年4月16日，二被告签订了《房屋转让协议》。该协议约定，因被告刘某无现金支付给被告张某，为执行法院已生效的民事调解书，被告刘某自愿将1012室楼房一套（原房价人民币170，200元）作价人民币 175，000元转让给被告张某，以抵销调解书中确定的给付拆迁款的义务。协议签订后，二被告办理了102室楼房的过户手续，被告张某于2008年5月4日取得了1012室楼房的房屋所有权证。原告杨某诉至法院，要求确认二被告于2008年4月16日就转让1012室楼房所签订的《房屋转让协议》无效，并确认其对1012室享有优先购买权。

法院判决

法院经审理认为，在夫妻关系存续期间取得的财产归夫妻共同所有，夫妻双方有平等的处理权。根据查明的事实，1012室楼房的购买及取得所有权时间均发生在被告刘某与原告杨某的夫妻关系存续期间，故应当认定其属于被告刘某与原告杨某的夫妻共同财产。处分共有的不动产或者动产的，应当经全体共同共有人同意。被告刘某未经原告杨某同意，擅自将1012室楼房转让给被告张某，侵犯了原告杨某的所有权，故二被告之间所签订的《房屋转让协议》无效。

夫妻共同财产在性质上属于共同共有，以夫妻关系存续为前提条件。因原告杨某与被告刘某的夫妻关系目前仍然存续，故原告杨某无权主张其对于1012室楼房具有优先购买权。综上，依照《婚姻法》第17条、《物权法》第97条、《合同法》第52条、《民事诉讼法》第64条第1款之规定，判决被告刘某与被告张某于 2008年4月26日就1012室所签订的《房屋转让协议》无效；驳回原告杨某的其他诉讼请求。

相关法律问题研究

本案审理过程的焦点问题是：原告杨某是否有权主张对1012室楼房享有优先购买权？笔者认为原告杨某无权主张优先购买权。理由如下：

（一）原告杨某与被告刘某之间系共同共有关系

根据我国《物权法》第93条的规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有，共有包括按份共有和共同共有。我国《物权法》第103条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。本案原告杨某与被告刘某现系夫妻关系，根据现行法律的规定，夫妻之间对于夫妻关系存续期间取得的财产(夫妻共同财产）在性质上显属共同共有无疑。

（二）共同共有的性质决定了原告杨某无权主张优先购买权

根据我国《物权法》第101条的规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。本条特别强调，享有优先购买权的系按份共有人，而不包括共同共有人在内。法律未赋予共同共有人以优先购买权，并非系立法上之漏洞。从法理上讲，共同共有人无法享有优先购买权。由共同共有的性质决定，共同共有人对物共同享有所有权，即每一个共同共有人对物享有的是完全的所有权，同时也是受限的所有权。所谓“完全”是区别于按份共有而言：按份共有人是按照一定的份额（且仅对该份额）享有对物的所有权；与此不同，共同共有人对物享有的所有权则是完整的、全部的。所谓“受限”体现在对物的处分需全体共有人协商一致，部分共有人无权决定亦无法实际作出对物进行转让的有效处分。

（三）共同共有人分割共有物与优先购买权无衔接的可能性

根据我国《物权法》第99条的规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。法律对共同共有人分割共有物采取了相对比较严格的限制，其原因在于共同共有多发生在共有人具有家庭关系的场合，往往与特定的身份相联系，分割共同共有物的工作比较复杂，具体分摊的份额需要综合考量多种因素，故法律对此持审慎态度。体到现本案来讲，当原告杨某与被告刘某解除婚姻关系，即共同共有的基础不复存在之时，方产生分割共有物1012室楼房的问题。而一旦分割工作完成，无论分割结果如何，双方对1012室楼房已不属于法律上的共有人；因此，一方转让属于自己的份额时，对方无从主张优先购买权（在分割共有物阶段，双方对共有物进行折价分割情形不属于法律意义上的优先购买权）。由此可见，共同共有人分割共有物与优先购买权分属于不同的法律关系，二者在现实中亦无相互衔接的可能性；因此，无论如何，共同共有人都无法主张优先购买权。

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