为结婚购买的房产且登记在对方名下，后未能结婚而分手时如何分割

【案情介绍】

　　张某(男)和刘某(女)同是某公司的职员。2004年，两人在工作中认识，并很快就发展成为情侣。随着感情的发展，刘某提出要与张某一起买房结婚。但由于当时女方的家庭条件不好，买房的资金还是由张某及其父母来支付。

　　2005年10月，张某在市中心买下了一套两室一厅的商品房，考虑到与刘某的亲密关系并且即将成为夫妻，在办理房产过户登记的时候，他将刘某登记为房产的产权人。随后，两人共同在此房居住，但并未办理结婚登记手续。

　　2007年底，刘某认为与张某性格不合，提出分手。两人因此发生了数次冲突，张某要求刘某搬出房产并且要更改房产的产权人。刘某则认为，房产产权登记在自己名下，应该归自己个人所有，不同意搬出。无奈之下，张某向法院提起诉讼，请求确定房产产权归属。

　　在庭审过程中，刘某辩称，张某将房产登记在自己名下的行为属于房产赠与行为，并且赠与行为已经完成，不同意返还该房产，自己应为该房产的所有人。

　　【法理分析】

　　在恋爱过程中，一方出资购买的房产登记在对方名下是较为常见的，但这种做法往往会在双方分手时引发纠纷。笔者认为，这类房产权属纠纷案件应考虑以下因素：

　　1.如何理解房产权属登记的效力

　　依据不动产权属登记制度，登记仅仅为证明不动产权利的证据之一，具有推定权利人及其权利内容的效力。一般而言，应当认定登记记载的权利人即为权利人，登记记载的内容即为权利人所享有的权利内容。但这种登记的效力并非绝对，在有足够证据可以推翻登记记载的权利人或者权利内容的情况下，应当根据优势证据原则来确定真正的权利人及其权利内容。

　　2.刘某享有何种权利

　　本案中，购买房产的价款全部由张某及其父母支付。为什么张某的父母愿意支付购房款呢?笔者认为，张某及其父母之所以愿意资助购房款，主要是考虑到其儿子张某结婚后有房产居住。并考虑到张某将与刘某结婚，所以将房产产权登记在刘某名下。事实上，张某和刘某之间存在一个将产权登记在刘某名下的合意，而这个合意是以张某和刘某登记结婚为前提的。如果刘某与张某之间没有这种恋爱关系，没有张某和刘某将要结婚的这一因素，该房产的产权是不可能登记在刘某名下的。

　　基于以上分析可知，将房产产权登记在刘某名下客观上存在一个前提，即刘某将与张某登记为夫妻，这个前提应当是关于产权名义人合意的条件。尽管这个前提条件可能没有以书面形式表达出来，但应该是可以从常理推导出来的。现在既然刘某不可能与张某结婚，也就是说，将房产产权登记在刘某名下的前提条件不存在了，因此，前述关于产权名义人协议终止效力。

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应该载明土地使用权取得的方式。”而房产赠与作为房产转让的一种形式，应以书面赠与合同为必要条件。本案中争议双方之间并不存在书面赠与合同。所以原、被告之间缺乏形成房产赠与关系的形式要件。综合以上的分析，被告刘某关于原告张某已将房产赠与其所有的主张，是缺乏事实依据和法律依据的。

　　本案中，刘某尽管被登记为房产的产权人，但她没有取得房产所有权的法律行为或法律事实(或法律基础)，因此不能成为合法的房产所有权人。但如果在诉讼之前，刘某已经将房产过户给第三人或在其上设定了抵押权关系或租赁关系，则法院的判决将不得影响第三人权利的行使，其理由在于房产登记公示的名义上的产权人为刘某，因此，善意第三人基于刘某在该房产之上设定负担或处分行为而取得的权利，将受法律保护。

　　3.结论

　　本案涉讼房产应当认定归张某所有，刘某分割房产的请求不能支持。