一千多万的房子，违约金能要多少？

定金or违约金，到底怎么选？

【案情介绍】

2021年4月5日，经A中介公司居间介绍，卖家何立与买家章南、梁晴签署了《房地产买卖居间合同》及其附件《房地产买卖合同》，合同约定买家章南、梁晴以1100万元的价格向何立购买上海市闵行区某房屋（该房屋现存违建注记及两个抵押权），双方应在合同签订后的40日内前往居间方签订网签版买卖合同；合同还约定如任何一方未按约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或者单方解除合同，若守约方解除合同的，违约方应按照总房价款的20%向守约方支付违约金。

居间合同签订当日，章南、梁晴向何立支付了定金50万元，由于该房屋的产权人除了何立，还有何立的妻子黄敏、儿子何信逸、未成年女儿何芯瑶，何立承诺会在网签当日与所有产权人一同至居间方处与二买家签署网签合同。然而，约定的网签时间已过，章南、梁晴以及居间公司一直无法联系到何立，居间公司向何立出具了《履约催告函》，章南、梁晴也委托律师向何立出具了《律师函》，要求何立拆除违建并配合履行网签义务。何立收到后仍拒绝履行，还表示自己债务缠身，希望买家在网签之前再付340万，否则就退还定金、解除合同。双方协商未果，章南、梁晴将何立、黄敏、何信逸、何芯瑶诉至闵行区人民法院，要求解除双方间的《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖合同》，返还50万定金并支付违约金220万元。此外，由于何立一直拒绝配合签署网签合同并且表达了解约的意向，因恐房价上涨过快，章南、梁晴于2021年5月30日从他处另购房屋签订房地产买卖居间协议，同年7月30日正式网签。

【法院观点】

系争房屋的产权人为四人，但仅何立一人以自己名义与两原告签署《房地产买卖居间合同》及附件《房地产买卖合同》，而起与三被告作为共有人均不予追认，何立构成无权处分，故对两原告要求黄敏、何信逸、何芯瑶承担责任的诉讼请求不予支持。章南、梁晴与何立之间签订的《房地产买卖居间协议》及其附件《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。签约后，何立未及时拆除违章搭建、未按照约定期限配合办理网签手续，且章南、梁晴已他处购房，合同客观上已无法继续履行，何立的行为已构成根本违约，其理应根据合同约定承担违约责任。关于违约金金额的问题，系争房屋的不动产登记簿记载显示，该房屋既有违建注记，又有两个抵押权，且明确登记产权人为四人，两原告在购买该房屋并签署合同时应更加审慎；考虑到原告曾在2021年4月19日告知何立房价有下降趋势，把定金返还两原告无损失，又在同年5月30日从他处购房，最终酌情认定何立应赔偿章南、梁晴违约金50万。

【律师分析】

1、 合同在哪些主体间生效

在本案中，房屋产权人登记有何立、黄敏、何信逸、何芯瑶四人，《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖合同》仅有何立一人作为出卖人签字，何立签字时没有得到另外三人的授权，后续该三人也未对合同进行追认，最终法院判定何立构成无权处分，该合同效力范围仅限于何立和章南、梁晴之间。因此法院对原告要求黄敏、何信逸、何芯瑶三人承担责任的请求不予支持，判令由何立向二原告返还定金并支付违约金。

2、 合同的解除原因

合同签署后，何立本应在40天内拆除违章搭建、消除违章注记，并与章南、梁晴签订网签版房屋买卖合同。然而，合同约定的期限已过，且经中介公司以及章南、梁晴催告后，何立仍拒绝履行合同义务，加之章南、梁晴为避免损失扩大，已与其他产权人签订了房屋买卖合同，与何立间的合同已无履行的可能性，何立构成根本违约，根据民法典第五百六十三条、第五百六十五条规定的规定章南、梁晴一方直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同。

《民法典》

第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”

第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”

3、 违约责任问题

合同签订当天，章南、梁晴按照约定向何立支付了50万定金，然而何立在收取定金后并未按照约定履行合同义务，最终导致合同解除，何立作为违约方应根据民法典第五百六十六条的规定向章南、梁晴返还定金。

在本案中，双方既约定了定金，又约定了违约金，根据民法典第五百八十八条的规定，章南、梁晴在起诉时选择适用违约金条款，要求何立支付违约金200万，但法院最终酌情认定违约金金额为50万，刚好相当于定金的金额，主要原因有二：1.本案原告章南、梁晴也有过错。系争房屋的房产登记簿显示，该房屋既有违章注记，又有两个抵押权，且产权登记为四人，原告在签约时应更加小心谨慎，对被告的履约风险应该有所预期；2.房价波动小，原告损失不大。根据合同约定，原被告双方应在2022年5月15日之前网签合同， 2022年5月30日原告于他处购房，前后时间相距较短，且原告在2022年4月19日曾表示房价还有下降趋势，可以判定原告诉请的200万损失金额过高。法院根据合同的履行情况，双方过错程度以及房价的波动情况，同时也考虑即使根据定金罚则，被告所应承担的责任也仅限于定金的数额，最终酌情认定违约金金额为50万。

《民法典》

第五百六十六规定条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。”

第五百八十六条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”

第五百八十八条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”