多年前购买的拆迁安置房究竟是何原因至今无法过户？

【案情简介】

上海的冯女士多年来一直渴望拥有一套属于自己的房产，但由于手头资金有限始终没能实现购房梦想。2007年冯女士看中了一套位于松江区的拆迁安置房，后与该房主董先生签订房屋买卖合同，双方约定董先生将房屋出售给冯女士，售价为30万元。由于该动迁安置房当时并未办理产证，因此双方又约定该房屋的产证由董先生办理，费用由董先生承担；董先生取得房产证后转户给冯女士，一切转户费用由冯女士承担。2018年董先生取得房产证后，冯女士立即联系董先生协商办理过户事宜，但都被董先生以各种理由推脱拒绝。冯女士既着急又无奈遂诉至法院，那么法院会如何审理此案呢？

【审判结果】

本案经上海市松江区人民法院审理查明，位于上海市松江区某处的房屋系董先生的动迁安置房，董先生于2018年8月取得该房屋的产权证书，产证载明：共有人及共有情况为无；备注“动迁安置房，3年内不得转让、抵押”。2007年6月，冯女士与董先生就系争房屋签订了房屋买卖合同，双方约定该房屋售价为30万元。由于系争房屋当时未办理产证，双方同时约定该房屋的产证由董先生办理，费用由董先生承担；在满足过户条件后董先生为冯女士办理转户，费用由冯女士承担。后董先生将系争房屋钥匙交给了冯女士。房屋买卖合同签订后，冯女士依约向董先生履行了付款义务，董先生亦向冯女士出具了收据。庭审中，冯女士为证明自己已取得并占有、使用系争房屋，向法院提交了社区居委会出具的证明及日常水电费账单；同时冯女士为证明自己符合房屋过户条件，亦向法院提交了其结婚证复印件及显示“未查询到房屋登记信息”的个人不动产登记信息查询记录，对上述证据法院均予以确认。现冯女士主张董先生应将房屋变更登记至自己名下。法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，冯女士与董先生就系争房屋签订的买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同签订后冯女士已向董先生履行了支付30万元购房款的义务，且已经取得并居住、使用该房屋，根据合同约定，董先生负有配合将系争房屋过户登记至冯女士名下的义务。现系争房屋已经取得不动产权登记满三年，冯女士亦具有购房资格，满足过户条件，故对于冯女士的诉请，法院予以支持。故法院判决董先生配合冯女士办理房屋变更登记至冯女士名下；房屋变更登记所产生的税、费均由冯女士承担。

【律师分析】

《民法典》第四百六十五条：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”《上海市动迁安置房管理办法》第二十三条及《上海市住房保障房屋管理局关于动迁安置房提前上市交易有关问题通知》第二条的规定可知：动迁安置房要具备过户条件为小产证满三年或者动迁协议和大产证均满三年。本案中，虽然董先生出售的房屋是拆迁安置房屋，但冯女士与其签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。即使签订合同时未办理房产登记手续，但并不影响合同的效力。因此冯女士在满足相关政策及过户条件时主张继续履行合同，要求董先生配合自己办理过户手续，于法有据。

拆迁安置房和商品房相比价格上有优势，但在买卖过程中存在诸多风险。比如买卖合同虽然有效，但却不能过户，也不能网签。待3年时间满时，原房主可以一房数卖或办理抵押。此外，原房主也可能会因债务问题，导致名下房屋被查封或执行。因此，律师提醒，在签订动迁安置房买卖合同时应注意以下几点：1、若安置房屋属于共有财产，则要求全部的被安置人都在合同上签字，否则可能因无权处分等原因影响合同效力或造成过户困难。2、若卖方年龄较大，建议签署协议时让卖方的所有继承人一并签字确认，或留下卖方继承人的联系方式及身份信息，以免出现在长达3年的时间里卖方去世后无法联系其继承人办理过户。3、考虑限售期时间较长，买方可以约定较高比例的违约金，提高卖方的违约风险，避免卖方因房屋价格上涨而反悔。4、提前及时了解政策性信息，如当地限购政策、购房税费及银行放款政策的调整等，避免政策变化导致合同签订后无法贷款或不具备购房资格等。此外，购房合同签订后，买方应及时了解房屋征收补偿协议的签署日期、安置房大产证及小产证的办理日期，便于在限售期解除后的第一时间内办理过户。若卖方故意拖延或拒绝，应尽快咨询专业人士避免财产损失。