因居住权与爷爷的第二任妻子多次对簿公堂，法院究竟会支持谁？

【案情简介】

高先生与张女士是一对半路夫妻，两人于2005年结婚。后高先生考虑自己年事已高于2015年立下遗嘱，表示自己名下的房产归孙子小高，但妻子张女士对该房屋享有居住权。2021年高先生离世，小高按遗嘱继承了该房屋，随后便多次要求张女士搬出，但张女士表示自己对该房屋享有居住权，小高一气之下断了房屋的水电，双方矛盾越发激烈。后小高以“排除妨害”为由诉至法院要求张女士立即搬离，但其一审二审均败诉。然而，事情并没有就此结束。之后小高与自己的同学刘某订立房屋买卖合同，将该房屋卖给了刘某。由于张女士一直在房屋中居住，刘某多次要求其搬离房屋，但张女士表示自己无其他住处拒绝搬走，刘某遂诉至法院要求张女士搬离房屋并承担相应的房屋使用费。那么以上的几场官司，法院是如何判决的呢？

【审判结果】

在小高诉张女士的案件中，一审法院经审理认为，高先生的遗嘱自其去世开始产生效力，此时民法典已经开始实施，并增设了居住权制度，高先生的遗嘱符合设立居住权的法定要件，不需要在登记之后才产生法律效力。小高按遗嘱继承该房屋的同时，应当尊重高先生的遗愿保障张女士在该房屋中享有居住权益。故一审法院确认张女士在该房屋中享有居住权，判决驳回小高的诉讼请求。

一审判决后，小高不服该判决，向中院提起上诉，该案经二审法院审理认为，一审法院查明事实属实，适用法律正确，而且张女士在无其他住房，又无固定生活来源且对系争房屋享有合法居住权的情况下，小高要求张女士立即搬出该房屋的诉请，也有违公序良俗。故二审法院维持原判，再次驳回了小高的诉讼请求。

在刘某诉张女士的案件中，一审法院经审理认为，已生效的终审民事判决书确认了张女士依法取得系争房屋的居住权，故对张女士享有居住权的现状应予尊重，小高对该房屋行使物权时不得损害张女士的合法权益。现小高在未妥善安排张女士的居住情况下，未保证系争房屋产权清楚擅自出售给刘某。刘某在未能提供证据证明张女士另有居所或者生活条件有较大改善，且张女士对系争房屋享有合法居住权的情况下，要求张女士立即搬出该房屋的诉请，于法无据，法院不予支持。同时，一审法院还认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。刘某若认为因系争房屋存在居住权而造成相应损失，可另行向小高主张违约责任。综上，一审法院判决驳回刘某的诉讼请求。后刘某不服该判决，向二审法院提起上诉。二审法院经审理维持原判。

【律师分析】

2021年实施的民法典有多处创新，其中之一就是增加了“居住权”这一新型的用益物权，并以物权编专章规定了居住权制度。其中，民法典第三百六十六条至第三百六十八条虽然规定居住权主要依据合同取得，并且在登记之时才算正式设立；第三百七十一条还规定了可以通过遗嘱方式设立居住权，并且根据第二百三十条的规定，因遗嘱取得居住权的，居住权自遗嘱生效时即告设立，继承人继承取得房产不影响设立在先的居住权继续存在。本案中，高先生通过遗嘱为张女士设立居住权，符合民法典的规定。即便之后小高继承了该房产并将其卖给同学刘某，也不能侵犯张女士合法的居住权益。对购房人刘某而言，行使权利要遵循诚信原则，即便认为张女士的居住权给自己造成损失，也应向小高主张违约责任，而不能直接将张女士赶走。从另一面而言，对购房者来说，今后买二手房不仅要调查所购房屋有没有被抵押或查封，还要查询该房屋有没有设立居住权。因为一旦房屋设立了居住权，即便购买下来也不能直接将居住权人赶走。