同样是主张违约金，为何同一法院的判决差距如此之大？

【案例一】

张先生夫妇与黄先生在2021年通过房产中介签订了一份房屋买卖合同，购买位于上海市闵行区的某处房产，约定房屋价款为1100万元，同时还约定若一方违约，违约方需向守约方支付总房款的20%违约金。签约当日张先生夫妇按约支付了50万元定金。但之后，黄先生便以各种理由拒绝继续履行合同，张先生夫妇无奈，只能诉至法院要求黄先生返还定金解除合同并且要求对方如约支付违约金220万元。

【审判结果】

本案经上海市闵行区法院审理查明，张先生夫妇与黄先生在2021年签订房屋买卖合同并且当日按约支付了50万元定金，该涉案房屋的产权人为黄先生夫妻及子女共四人，另不动产登记簿显示涉案房屋上存在两个抵押权，还有证据表明涉案房屋存在违法搭建。

法院认为，涉案房屋产权为四人，但仅黄先生一人以自己名义和张先生夫妇签订买卖合同，且其余三名共有人均不予追认，黄先生构成无权处分。虽然张先生夫妇主张三名共有人同意出售该房屋且委托黄先生签约，但其并未提供相应证据充分佐证，所以对于张先生夫妇要求三名共有人承担违约责任的诉请不予支持。另外，张先生夫妇与黄先生之间的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。现黄先生不履行合同义务，且张先生夫妇已另购房产，该合同客观上也无法继续履行，黄先生构成违约，对于张先生夫妇要求黄先生返还定金解除合同，法院予以支持。至于张先生夫妇要求黄先生如约承担违约金，法院注意到，涉案房屋既有违法搭建，又有两个抵押权，且房屋产权人有四人，张先生夫妇在购买房屋及签订合同时应更加审慎。考虑到张先生夫妇曾向黄先生表明房价有下跌，返还定金则无损失，而后又另购他处房产。所以，法院根据合同履行情况，双方过错程度及房价的波动情况，酌情认定黄先生承担违约金50万元。

【案例二】

鲁先生与李先生夫妇于2016年通过房产中介签订房屋买卖合同，购买一套位于上海市闵行区某处的房产，双方约定房屋价款为260万元且鲁先生于当日支付了5万元定金，然而之后李先生夫妇多次表明由于房价上涨不愿出售该房屋，双方协商未果，鲁先生只能诉至法院要求李先生夫妇返还定金解除合同并且赔偿房屋溢价损失100万元。

【审判结果】

本案经上海市闵行区法院审理查明，鲁先生与李先生夫妇于2016年签订房屋买卖合同并且鲁先生于当日按约支付了5万元定金。自合同签订后，李先生夫妇明确表示房价上涨不愿继续履行合同。

法院认为，双方签订的合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。现李先生夫妇不愿继续履行合同，按照法律规定，其构成违约。关于鲁先生主张返还定金解除合同,于法有据，法院予以支持。关于鲁先生主张赔偿房屋溢价损失，由于双方约定房屋价款为260万元，庭审中鲁先生表示现房价不低于330万元，而李先生夫妇则表示房价为300余万元。因此可以认定由于李先生夫妇违约房价上涨近60万元，确实造成鲁先生房价损失。鲁先生要求赔偿房屋溢价损失，于法有据。至于赔偿具体金额，法院综合考虑鲁先生之前所付出的成本、李先生夫妇的违约时间点等因素，法院酌情确定由李先生夫妇赔偿鲁先生房价上涨损失40万元。

【律师分析】

《民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上述两个案例均是由卖方违约导致合同无法履行，作为买方要求对方承担违约责任于法有据，法院的判决并无不当。

至于承担违约责任的具体赔偿金额，上述两个案例的判决差异较大，原因在于实践中法院除了考量双方的约定，同时也需要根据实际情况如双方履行合同的程度，造成的实际损失等具体判断。

案例一中，法院认为涉案房屋明显存在多处问题，作为买方张先生夫妇应更加审慎，但显然其未尽到该义务。虽黄先生违约在先，但其造成的损失明显未达到双方约定的违约金额220万元，结合房价下跌等原因，酌情判决50万元违约金并无不妥。而案例二中，买方鲁先生的损失确由李先生夫妇违约造成，且鲁先生在履行合同时并无过错，加上房价上涨等原因，法院认定赔偿金额为40万元较为合理。

律师提醒，在买卖房屋的过程中，买方在签订合同前除了认真审核合同外，也应当对房屋本身尽到审慎注意义务，必要时咨询专业人士，避免法律纠纷的发生。