我买下的房子却又被卖给了别人，我该怎么办？

【案情简介】

上海市民马先生在2016年通过房产中介购买了黄先生夫妇位于上海市青浦区的一套住宅，房屋总价110万元，双方约定：首付款40万于买卖合同签订当日支付，60万房款通过银行贷款方式支付，尾款10万于过户当日支付。整个交易过程都非常顺利，就当马先生以为能如期办理过户，可以拥有一套属于自己的房产时，他却得知这套房屋被法院查封无法办理过户登记。原来，黄先生夫妇在马先生不知情的情况下又把房屋卖给了蒋先生，由于黄先生夫妇单方面中止了与他的买卖合同，蒋先生为了维护自己的权利，诉至法院并且申请了财产保全。那么这套房屋到底应该属于谁呢？

【审判结果】

本案经上海市青浦区人民法院依法公开审理，经法院查明，黄先生夫妇于2016年7月21日通过房产中介与蒋先生订立房屋买卖合同，房屋价款为109万元，合同订立当天，蒋先生支付给黄先生夫妇2万元定金。2016年7月27日，黄先生夫妇又与马先生签订了房屋买卖合同，房屋价款为110万元，并于订立合同当天支付给黄先生夫妇40万元。同时，双方又签订了房屋租赁合同，约定由马先生将系争房屋反租给黄先生夫妇使用。上述事实由各方提供的买卖合同、银行流水、银行贷款记录、缴款收据等证据予以证明，并经庭审出证属实，法院予以确认。

法院认为，依照法律的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力，并受法律保护。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，蒋先生与马先生分别和黄先生夫妇先后订立的买卖合同均未违反法律法规的禁止性规定，系当事人真实意思表示，都应当认定为是合法有效的合同。虽然黄先生在与蒋先生订立的合同中，其主张该合同因未经他同意与授权而无效，但法院认为，该合同虽只有黄先生妻子的签字，但在此之前，他们夫妇已经通过中介带领蒋先生看房，又基于他们合法夫妻关系，蒋先生有足够的善意信赖黄先生的妻子能够代表他签字卖房，所以该行为构成表见代理，应当认定蒋先生的合同相对方为黄先生夫妇，黄先生夫妇也应承担相应的合同义务。

现蒋先生与马先生的诉请均是要求黄先生夫妇继续履行买卖合同，法院认为，需要综合房产过户登记情况，交付或者占有使用情况，合同签订时间以及对价履行程度等因素来综合确定应当履行哪份合同。本案中，虽然蒋先生签订合同的时间在前并且支付了定金，但马先生已经支付了除贷款外的绝大部分房款，申请的贷款也获批，又将系争房屋反租给黄先生夫妇，可以认定他已经实际占有并使用了该房屋，在此之前，他也申请了产权变更登记。故法院最终判决：1、驳回蒋先生的诉讼请求。2、黄先生夫妇继续履行与马先生的买卖合同，协助其办理房屋过户手续。

【律师分析】

房市的持续走高导致房价的一路飙升，其中一些业主为了自身的利益，会使用一些小手段，做出“一房数卖”的行为，给购房者带来诸多经济损失。本案中，黄先生夫妇就是在蒋先生与马先生均不知情的情况下，一房数卖。所谓“一房数卖”就是指出卖人就特定房产，同时或顺次与多个买受人订立买卖合同的行为，出现这种情况，大致需要从两方面来看：

首先，需要判断这些买卖合同是否合法有效。根据《民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外以及《民法典》第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，蒋先生与马先生分别和黄先生夫妇先后订立的买卖合同均未违反法律法规的禁止性规定，系当事人真实意思表示，所以这两份买卖合同都应当认定为是合法有效的合同。双方均应受合同约束，承担相应的合同义务。

其次，判断到底应当履行哪份合同。根据最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》：人民法院审理“一房数卖”纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照①已经办理房屋所有权变更登记②合法占有房屋以及合同履行情况③买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。也就是说在实务操作中应当结合案件事实综合判断。本案中，虽然蒋先生签订合同的时间在前并且支付了定金，但马先生已经支付了除贷款外的绝大部分房款，申请的贷款也获批，而且已经实际占有并使用了该房屋，所以法院最终判决黄先生夫妇继续履行与马先生的买卖合同，于法有据，并无不妥。