律师观点分析
原告XX与被告南京XX公司（下称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案受理后，依法由审判员陈XX用简易程序于2016年10月26日公开开庭进行了审理。原告XX的委托诉讼代理人王XX，被告XX公司委托诉讼代理人张X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告继续履行合同，尽快交付房屋；2、判令被告向原告从房屋应交付之3个月后起至房屋实际交付之日的违约金，暂计算至起诉之日为84851元，之后的违约金延续计算至房屋实际交付之日；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年12月11日，因原告购买被告开发的浦口区江浦街道五华路9号华山山庄8幢2单XX，总价848509.5元。根据双方当初签订的房屋买卖合同第六条关于房屋交付时间、条件和延迟交付的责任：被告应于2014年5月31日前交房，但被告从约定的交付之日起至今已经两年多，尚未交付房屋，被告的行为已经构成明显违约，因此根据双方合同第六条第三款（1）的约定，被告应按照已收价款的同期银行贷款基准利率计算迟延交房违约金。故目前被告应当支付违约金84851元。因被告迟迟不履行房屋交付义务，原告的利益已经受到极大影响，故原告诉至法院，要求被告尽快履行房屋交付义务并向原告承担违约损失。
被告XX公司辩称，被告愿意继续履行合同，尽快交房。政府对于该地区的配套设备没有规划完成，管道等设施没有安装到位，给被告交房造成一定影响，被告正在积极努力，希望原告给予理解。逾期交房违约金应扣除合理时间，应在扣减合理时间后再按合同约定相关条款计算。合同第六条第三款第四项约定，被告在三个月内迟延交房为合理迟延时间。被告延迟交房除了3个月合理迟延时间外，2013年XX会、2014年XX会属于被告合理的停工期间，尤其是7月15日以后至XX会结束工地全部停工，政府出于国家利益需要，此为政府行为，并非被告所能预见，此为不能克服的。被告按照政府规定的停工时间应在合理顺延时间中予以扣减。对原告的诉请，请求查明事实，合理裁决。合理期间应扣除XX、XX停工，南京XX举办期间南京所有工地全部停工，国家公祭日工地又全部停工，请求法庭在计算逾期交房违约金时予以合理扣减。
经审理查明，2013年12月11日，原、被告签订《南京市商品房预售合同》一份，约定被告将位于南京市浦口区江浦街道五华路9号华山山庄08幢2单XX203室房屋出售给原告。合同第六条约定，被告应于2014年5月31日前向原告交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘结果》，该商品房为住宅的，应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告迟延交付该商品房的，按照已收价款的中国XX银行的同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息，向原告支付违约金。被告在3个月内迟延交付该商品房与原告延迟3个月内未收房，均视为合理延期间，双方互不追究违约责任，超过三个月的按本条款第三项约定履行。合同约定的房屋总价款为848509.5元，该房款原告于2014年6月12日前已付清。至本案法庭辩论终结时，该商品房被告仍未具备交付条件。
另查，2014年XX会期间，南京市人民政府曾发出要求有关施工工地停工及管控的通知。
以上事实由双方当事人在法庭上的陈述，原告提供的商品房预售合同、房款支付凭证；被告提供的相关文件等证据证实。
本院认为，原、被告双方签订的《南京市商品房预售合同》依法成立，且合法有效，双方应当依照合同约定全面履行义务。被告在收取原告的全部购房款后，不按合同约定时间向原告交付房屋，其行为已构成违约，现原告要求被告承担延迟交付房屋的违约责任，有法律和合同依据，本院应予支持。就本案而言，根据合同约定被告交付房屋是在2014年5月31日前，但合同又同时约定在此之后3个月内延迟交付房屋的，原告不追究被告违约责任。据此，被告迟延交付违约金计算期间应顺延三个月，即自2014年9月1日起开始计算。因双方对房屋价款及违约金计算方法均无异议，故本院予以确认。因案涉商品房被告至今未交付，且其何时交付现也不能确定，故本案违约金暂算至起诉立案之日。至于被告所称的关于XX会、2014年XX会期间、南京XX期间、国家公祭日因工地停工、管控，上述期间应予扣除的辩解意见，本院认为，合同已约定了3个月的延迟期间，表明双方对上述停工或管控因素已有所预见。故对被告要求再扣除上述停工、管控期间的辩解意见，依据不足，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款的规定，判决如下：
一、原告XX与被告南京XX公司继续履行于2013年12月11日签订的《南京市商品房预售合同》；
二、被告南京XX公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告XX支付迟延交付房屋违约金（以本金848509.5元为基数，按照中国XX银行同期同档商业贷款基准利率自2014年9月1日起计算至2016年9月19日止）；
三、驳回原告XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1922元减半收取961元，由被告南京XX公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费1922元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国XX。账号：43×××18。开户行地址：南京市玄武区丹凤XX。
