律师观点分析

上诉人董XX因与被上诉人卢XX及原审第三人中国XX（简称XXX）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区XX（2016）京0115民初17571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
董XX上诉请求：撤销一审判决，改判驳回卢XX的全部诉讼请求。事实和理由：1.我并未在网签合同上签字；2.证人杜X的证言以及XX公司出具的说明均不能证明我曾同意以定金冲抵中介费及保障服务费。
卢XX辩称，同意一审判决，不同意董XX的上诉请求。
XXX述称，同意一审判决。
卢XX向一审法院起诉请求：1.董XX配合我办理位于北京市大兴区××36号楼4层2-401室房屋所有权转移登记手续；2.董XX将位于北京市大兴区××36号楼4层2-401室房屋腾退并交付给我；3.董XX承担契税16900元；4.董XX赔偿我违约金122320元（自2016年8月3日起至2016年12月19日，按照每日880元的标准计算）。
一审法院认定事实：2016年3月26日，董XX（出卖人）与卢XX（买受人，签约时李X作为其委托代理人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，董XX将位于北京市大兴区××36号楼4层2-401室房屋（建筑面积为66.39平米）出售给卢XX。该房屋已经设定抵押，抵押权人为XXX，合同约定董XX应于2016年7月30日前办理抵押注销手续。合同约定房屋成交价格为XXX元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为70000元。买受人向出卖人支付定金100000元，过户前3日支付首付款470000元，买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为XXX元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用。
2016年3月26日，董XX、卢XX、北京XX公司（简称：XX公司）三方签订补充协议，内容为：交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计176万元，此价格为董XX净得价，含税。董XX应于2016年7月30日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2016年8月30日前办理完毕解除抵押登记手续。关于税费承担问题，董XX作为卖方确认交易房屋为所有权证满五年，且为家庭名下唯一住房。税费由董XX承担1%的契税。如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部税费由董XX承担，并直接向主管机关缴纳。
2016年3月26日，董XX、卢XX、XX公司三方签订居间服务合同，居间服务费为36784元，其中董XX承担34300元，卢XX承担2484元。同日，董XX、卢XX、北京XX公司三方签订房屋交易保障服务合同，保障服务费为8800元，由董XX承担。
2016年3月31日，XX公司出具说明，内容为：“2016年3月26日，卢XX、董XX通过XX公司签订了北京市存量房屋买卖合同及补充协议、居间服务合同，卢XX购买董XX位于大兴××36号楼4层2-401室房屋。合同签订当日，董XX同意将定金10万元中43100元由卢XX直接支付给XX公司及北京XX公司，充抵董XX应当支付的居间服务费34300元、保障服务费8800元。合同签订当日，卢XX已经按合同约定履行10万元定金给付义务。”董XX提交收据两份，收据上显示居间代理费、保障服务费、代收评估费的付款人均是卢XX。2016年3月26日，卢XX分两次向董XX转账共计56900元。2016年3月26日，董XX出具收条，收到卢XX购房定金100000元。对于为何董XX本人未按照合同约定支付34300元居间服务费、8800元保障服务费，XX公司的经纪人杜X出庭作证，证明签订合同后，双方为方便，均认可由卢XX代董XX支付上述款项，卢XX代董XX支付居间服务费及保障服务费共计43100元，另直接向董XX支付定金56900元，故董XX给卢XX出具定金收据100000元。
董XX提交其与XX公司经纪人刘X、李X1的录音资料，在该份录音中刘X、李X1二人向董XX解释董XX应收到的购房款净价为169万元，176万元扣减董XX应承担的契税16900元、中介费43100元、物业保障金10000元，正好等于169万元。
卢XX连续5年以上在北京市缴纳社会保险，购房资格通过。董XX与其前妻黄X于2016年1月23日离婚，庭审中，黄X到庭陈述，在二人离婚时协议涉案房屋归董XX所有，黄X对涉案房屋不主张任何权利。
一审法院认为，XXX经法院合法传唤未到庭，视为其放弃了举证、质证、辩论的权利。卢XX与董XX所签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议系双方的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，卢XX与董XX均应按照合同约定行使权利、履行义务。对董XX提出因卢XX未足额给付100000元定金，故要求解除合同的辩理，法院结合卢XX给董XX的打款记录、董XX出具的收到100000元定金的收据、证人杜X的证人证言及XX公司出具的说明，可以认定卢XX代董XX支付本应由董XX个人支付的居间服务费、保障服务费是双方均同意的，卢XX代付的居间服务费、保障服务费加上卢XX支付的定金共计100000元，与2016年3月26日，董XX出具的定金收据一致。故，法院可以认定卢XX足额给付董XX定金的事实。卢XX作为买方，未存在任何违约情形，其要求继续履行与董XX的购房合同，对于卢XX主张董XX配合办理位于北京市大兴区××36号楼4层2-401室房屋所有权转移登记手续，将房屋腾退并交付给卢XX的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。对于卢XX主张董XX承担房屋买卖交易中产生的契税，根据双方签订的补充协议“卖方承诺此房为满五年且家庭名下唯一住房，所产生1%契税由卖方承担，若产生其他税费也由卖方承担”的约定，契税由董XX承担有合同依据，但考虑到该项费用尚未产生，税务机关的税收政策及具体情况的改变可能会影响契税的数额，故在本案中暂不处理契税问题，待该项费用实际产生，可另行起诉解决。对卢XX主张的违约金一项，法院认为卢XX主张的数额过高，根据双方合同履行情况、董XX的过错程度、卢XX支付房款的数额等综合因素考虑，法院对违约金一项酌情考虑为50000元。对卢XX提出其同意一次性支付剩余房款且优先代偿董XX欠付银行的贷款，法院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、于判决生效后十日内，卢XX至中国XX处代董XX偿还北京市大兴区××36号楼4层2-401室房屋的按揭贷款本息（具体金额以银行实际核算为准），待卢XX还清上述银行贷款之日起十日内，董XX、中国XX配合卢XX办理上述房屋解除抵押手续；二、董XX于判决生效后二十日内协助卢XX办理坐落于北京市大兴区××36号楼4层2-401室房屋的产权变更登记手续，变更登记至卢XX名下并向卢XX交付上述房屋；三、卢XX于判决生效后二十日内给付董XX剩余购房款（具体金额为：XXX元扣减第一项中卢XX代董XX偿还中国XX的贷款本息的差值）；四、董XX给付卢XX违约金50000元；五、驳回卢XX的其他诉讼请求。
对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，卢XX与董XX签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方均应依约履行。根据董XX、卢XX与XX公司签订的居间服务合同，董XX、卢XX与北京XX公司签订的房屋交易保障服务合同，董XX负有承担居间服务费及保障服务费共计43100元的义务，故卢XX在其应当支付的10万元定金中扣除了上述金额，代董XX直接向费用收取方缴纳，而将余款56900元支付董XX，为此董XX亦出具了10万元的定金收条。定金收条、证人证言及XX公司的证明能够形成完整的证据链，本院据此认定卢XX已履行完毕支付定金的义务，现其要求继续履行合同，理由正当，应予支持。董XX未能于合同约定的期限完成解除抵押义务，致合同未能继续履行，构成违约，应当承担相应的违约责任。一审酌定违约金数额并无不当，本院予以维持。因诉争房屋贷款尚未还清，一审法院追加XXX为第三人，但对其名称表述有误，本院予以纠正。现XXX对卢XX代为偿还贷款予以认可，本院不持异议。综上所述，董XX的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决思路正确，但对当事人名称表述有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市大兴区XX（2016）京0115民初17571号民事判决第二、五项；
二、撤销北京市大兴区XX（2016）京0115民初17571号民事判决第四项；
三、变更北京市大兴区XX（2016）京0115民初17571号民事判决第一项为于本判决生效后十日内，卢XX至中国XX代董XX偿还北京市大兴区××36号楼4层2-401室房屋的按揭贷款本息（具体金额以银行实际核算为准），待卢XX还清上述银行贷款之日起十日内，董XX、中国XX配合卢XX办理上述房屋解除抵押手续；
四、变更北京市大兴区XX（2016）京0115民初17571号民事判决第三项为卢XX于本判决生效后二十日内给付董XX剩余购房款（具体金额为：XXX元扣减第一项中卢XX代董XX偿还中国XX的贷款本息的差值）；
五、董XX于本判决生效后二十日内给付卢XX违约金50000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务。
二审案件受理费21204元，由董XX负担（已交纳）。
本判决为终审判决。