商品房销售合同纠纷

律师观点分析

原告：张先生

原告：陈女士

被告：济南XX房地产开发有限公司

本律师为被告委托诉讼代理人

原告张先生、陈女士与被告济南XX房地产开发有限公司（简称XX地产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张先生、陈女士的委托诉讼代理人鹿光赏，被告XX地产的委托诉讼代理人陈玉昌、张中正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

张先生、陈女士共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将原告所购房屋主卧室部位窗户整改至合同约定状态；2.本案案件受理费、保全费用由被告承担。庭审前，两原告将其第一项诉讼请求变更为：判令被告承担因交付不符合约定的房屋给原告造成的损失80000元。事实和理由：2016年3月3日，张先生、陈女士与XX地产签订《济南市商品房买卖合同》，就向被告购买XX小区1号楼2单元2-2102号房屋达成一致。合同附件一房屋平面图显示，主卧部位窗户的构造布局为由卧室门对面窗户及卧室门左侧墙壁窗户在拐角处相连共同构成，以保证主卧室内美观、采光功能及居住的舒适性。原告在收房时发现，卧室门左侧窗户已被水泥墙壁所取代，合同中约定的窗户不复存在。被告未经原告同意，对原告所购房屋内被构造进行变更，使该房屋的采光能力及舒适性大打折扣，而且该户型的美观度也大大降低。同时，由于变更后的户型存在多方面的缺陷，致使原告在出售该房屋时交易机会、价格大大降低。

XX地产辩称，其未变更涉案房屋的设计规划，仅是员工失误至平面图上窗户图形有误，且该失误并未给原告造成实际损失。目前房屋已交付原告使用，且已办理了房屋产权证书，不影响涉案房屋的采光和居住，原告无权要求被告赔偿损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

根据当事人陈述及本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2016年3月3日，张先生、陈女士与XX地产签订《商品房买卖合同》，约定张先生、陈女士购买XX地产开发的位于济南高新区XX国际公园1号楼2单元2102室房屋。在合同附件一房屋平面图中，房屋中的窗户由四条线段表示。主卧室的窗户由门对面墙壁的一半及另一侧拐角构成。但实际情况为主卧室的窗户仅有门对面的部分，而没有拐角部分。

山东XX设计集团有限公司于2015年8月制作的涉案房屋平面图显示，涉案房屋主卧室的窗户仅有门对面的一侧墙壁有，没有拐角部分。同年9月28日，涉案房屋所在的工程施工设计文件经审查合格。同年10月10日，涉案房屋所在的建设项目工程施工图设计文件经审查合格备案。2018年7月5日，涉案房屋所在的房地产开发项目经竣工验收。2019年10月8日，山东XX设计集团有限公司出具工程答复通知单，称根据日照分析反复计算，B4地块项目1号楼39-42轴卧室窗户尺寸及位置在现有设计位置处才可满足日照要求。

另查明，XX地产制作的涉案房屋户型宣传单显示，房屋主卧窗户位于门对面墙壁的中间部分。但在该宣传单的最下面注有“以上图则资料仅供参考使用，一切解释权归开发商所有。”

本院认为，商品房属于不动产，且用于居住，价值较大，基于以上特点，商品房不同于一般的商品，其建设活动受到监管，需要严格遵循相关标准，并需要经过国家建设部门的审核。虽然在张先生、陈女士与XX地产签订《商品房买卖合同》时合同约定的商品房尚未建设完成，但涉案房屋的施工设计文件和施工图设计文件已经过审核，涉案商品房的坐落、户型、面积、布局及涉案窗户的面积、位置等均已确定。所以，涉案窗户的实际大小、位置与合同附图不一致，并非是在房屋的建设过程中产生的，不属于履行中产生的违约。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，张先生、陈女士与XX地产签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，且双方均予以认可，本院予以确认。在合同的附件一房屋平面图中，房屋中的窗户由四条线段表示。主卧室的窗户在门对面墙壁的一半及另一侧拐角的部位。但涉案房屋的窗户实际情况为仅有门对面的部分，而没有拐角部分，XX地产交付的房屋的窗户与原告签订合同中附图的窗户存在差异。

出卖人对其出卖的商品负有如实告知义务。在订立合同时，故意提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。作为专门的房地产开发销售企业，XX地产对于其所售房屋的具体情况应当明晰。山东XX设计集团有限公司制作的涉案房屋平面图显示，涉案房屋主卧室的窗户仅有门对面的一侧墙壁有，没有拐角部分。该平面图的设计时间及涉案房屋所在建设项目的工程施工设计文件经审查备案时间均在双方签订《商品房买卖合同》前，亦说明XX地产在签订合同前就已明知涉案房屋主卧室的窗户结构，其在销售涉案房产时应当主动、如实告知购买者涉案房产的真实信息，包括位置、面积、户型及本案中窗户的位置、面积等。但在其提供的《商品房买卖合同》中的附件一的房屋平面图中显示的房屋主卧室窗户与和实际交付的房屋窗户不一致，XX地产亦承认该情况是由其公司员工抄图失误造成。该失误造成了实际情况与两原告心里预期不相符的结果，在这一行为中，XX地产存在过错，涉案房屋的窗户与经审查备案的设计图中的窗户设计是相符合的，XX地产应当承担在与原告签订合同时抄图失误所造成的损失。张先生、陈女士依据济南住享房地产经纪有限公司出具的《二手房销售价格建议表》主张XX地产造成的损失8万元。因该《二手房销售价格建议表》并非由专业评估机构作出，且该价格销售建议表仅给出了建议价格，并未对所受实际损失作出认定，故本院对其要求赔偿损失的主张，不予支持。

虽然《商品房买卖合同》附件一房屋平面图中显示的主卧室窗户结构也与XX地产制作的宣传单中的该户型房屋窗户的结构不相同，但宣传单注明仅供参考，但在宣传单的最下面注有“以上图则资料仅供参考使用，一切解释权归开发商所有。”且合同附件五补充协议第七条约定，甲方在本项目进行宣传的所有资料（包括但不限于楼书、模型、广告、户型单页、样板房）仅供参考，不作为项目的交付标准及《合同》的组成部分。据此，宣传单仅起到参考作用，本院不作为双方在合同中的正式约定。除上述方式外，XX地产未提交证据证明其还通过其他方式向刘建和刘慧告知涉案房屋窗户的结构及位置情况。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十二条、第六十条之规定，判决如下：

驳回原告张先生、陈女士的诉讼请求。

案件受理费1800元，减半收取900元，由原告张先生、陈女士负担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。