房屋租赁合同纠纷

律师观点分析

原告：某控股公司

委托诉讼代理人：曲元帅，北京市盈科（济南）律师事务所律师。

被告：某运营管理公司

原告某控股公司（以下简称某控股公司）与被告某运营管理公司（以下简称某运营管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某控股公司委托诉讼代理人、被告某运营管理公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

某控股公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除某控股公司与某运营管理公司于2018年12月28日签订的《入驻合作协议》；2.请求依法判令某运营管理公司支付拖欠租金1109818.2元，违约金酌情收取30万元（大写：叁拾万元整），并向某运营管理公司支付拖欠物业费233963.64元（租金与物业费暂计算至2021年12月1日），共计1643781.84元，诉后不足的租金与物业费逐日递增计算后再行支付；3.请求本案保全费用及诉讼费由某运营管理公司承担。诉讼过程中，某控股公司将诉讼请求变更为：1.请求判令某运营管理公司支付拖欠租金1109818.2元；2.请求判令某运营管理公司支付违约金酌情收取30万元；3.请求判令某运营管理公司支付拖欠物业费233963.64元（租金与物业费暂计算至2021年12月31日），共计1643781.84元，诉后不足的租金与物业费逐日递增计算后再行支付；4.本案保全费、诉讼费由某运营管理公司承担。

事实和理由：某控股公司、某运营管理公司于2018年12月28日签订《入驻合作协议》，协议约定某控股公司将某某商业综合体B楼第11层房屋租给某运营管理公司使用，租赁期限为2019年1月1日至2023年12月31日止，共计五年，租赁面积为1444.22平方米，租金标准为1元/平方米/天，自2019年3月31日起计算，物业费标准为4.5元/平方米/月，自2019年1月1日起计算。但截至目前为止，某运营管理公司除租金缴纳319959.6元外剩余租金和物业费一直未向某控股公司支付，故某控股公司诉至法院，提出如上诉请。

某运营管理公司辩称，某控股公司已经构成根本违约，其主张被告支付房屋租金、违约金及物业费没有事实依据和法律依据。一、某控股公司无权要求某运营管理公司支付物业费。某运营管理公司入驻某某商业综合体B楼11层后，物业公司由济南某某创新服务有限公司更换为山东XX物业管理有限公司（以下简称XX物业）。XX物业阻拦装修的行为和过高的物业费导致某运营管理公司无法正常招商引资，导致《入驻合作协议》合同目的无法实现。因此，某控股公司已构成根本违约，XX物业未得到某运营管理公司的认可，某控股公司要求支付物业费没有依据；二、某控股公司无权要求某运营管理公司支付违约金。某运营管理公司因受新冠疫情影响无力支付租金，2020年8月，天桥控股关停了B座11层公共区域的水电，并拒绝给B座11层业主充电费。某运营管理公司未缴纳房租的原因系疫情所致的不可抗力，不能认为某运营管理公司违约，天桥控股断电的行为彻底导致某运营管理公司无法招商引资，违反了《入驻合作协议》的约定，因此双方均有违约行为，某控股公司要求支付违约金的诉请没有事实依据；三、天桥控股无权要求某运营管理公司支付停电后的租金。天桥控股停电后，某运营管理公司因无法招商引资多次要求解除合同并收回房屋，但遭到某控股公司的拒绝，直至2021年某运营管理公司将钥匙和相关物品邮寄给某控股公司。因天桥控股的行为导致某运营管理公司的损失进一步扩大，要求某运营管理公司全额支付停电后的房屋租金显失公平。

本院经审理认定事实如下：2018年12月28日，某控股公司与某运营管理公司签订《入驻合作协议》，双方约定：天桥控股将某某商业综合体B楼第11层房屋出租给某运营管理公司，面积1444.22平方米，租期为自2019年1月1日起至2023年12月31日止，2019年1月1日至2019年3月31日为装修免租期。双方约定实行先付租金后使用原则，租金实行季度支付制，租金标准为1元/平方米/天，每期租金应于每季度首日前支付。租赁期间，乙方使用租赁房屋所产生的的水、电、气、通讯、物业管理费等费用由某运营管理公司承担，由某控股公司下属的济南天舜物业管理有限公司负责收缴，某运营管理公司收到通知单后三日内收缴。某控股公司对租赁房屋及其提供的消防、配电设施的安全和正常使用，并达到国家的要求。在本合同有效期内，双方协商一致可提前解除合同。拖欠租金及其他本合同约定由某运营管理公司承担的费用，应向天桥控股支付违约金，每逾期一日，天桥控股向某运营管理公司收取租金和费用之1%的违约金。2021年12月31日，经某控股公司与某运营管理公司协商一致，《入驻合作协议》解除。

双方在庭审中一致确认，房屋租赁期限自2019年3月31日至2021年12月31日止，双方租赁合同实际履行33个月，年租金为519919.2元，月租金为43326.6元，某运营管理公司已支付319959.6元，尚欠缴房屋租金1109818.2元。

本院认为，某控股公司与某运营管理公司签订入驻合作协议，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，系合法、有效。合同当事人应秉持诚信原则，按照约定全面履行义务。关于某控股公司的各项诉请，分述如下：一、关于房屋租金：某控股公司与某运营管理公司在庭审中一致确认，双方的协议已于2021年12月31日解除，且某运营管理公司对尚欠某控股公司房屋租金1109818.2元的事实不持异议。某运营管理公司虽抗辩某控股公司存在随意更换物业公司、停电等根本违约行为，但未提交足够的证据证明其主张，故不予采信。综上，某控股公司诉请某运营管理公司支付租金1109818.2元，于法有据且符合双方约定，予以支持。

二、关于违约金：根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。某运营管理公司称，某控股公司的停电行为造成了某运营管理公司的营业损失，某控股公司亦认可合同履行期间涉案房屋存在公区停电1至2个月的情况，本院综合考虑双方在合同履行中均有瑕疵，另考虑到疫情对某运营管理公司经营必然产生的不利，对某控股公司要求某运营管理公司支付违约金30万元的诉请，不予支持。三、关于物业费：双方在协议中明确约定物业费将收缴的主体为济南天舜物业管理有限公司，某控股公司未提交证据证实该物业费收费标准，也未提交证据证明其代某运营管理公司支付了上述款项，故不予支持。如某控股公司主张其系提供物业服务的主体而要求某运营管理公司支付物业费，可另行主张权利。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条规定，判决如下：

一、被告某运营管理公司于本判决生效之日起10日内向原告某控股公司偿付所欠缴的房屋租金1109818.2元；

二、驳回原告某控股公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费19594元，减半收取计9797元，由被告某运营管理公司负担6615元，由原告某控股公司负担3182元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。