【案情简介】

2018年7月，任某某欲在北屯市购置住房一套，因任某某对于购房的房源真实性、购买流程均不知悉，遂通过第三人祥盛房地产置业经纪有限公司北屯分公司（以下简称：中介公司），中介公司主营业务为二手房买卖。中介公司为任某某提供了房源信息，任某某通过中介公司公司购置了贺某的房屋。中介公司提供了买卖双方为任某某与贺某以及第三人为中介公司的房屋买卖合同。

任某某与贺某约定房屋总款为25万元，出卖人贺某以房屋产权证正在办理中为由未能提供房屋所有权证书。双方约定支付23万元购房款，剩余2万元购房款待办理产权过户手续时一次性支付。中介公司作为中介公司，向买卖双方均收取了中介费。

2020年3月，任某某接到银行工作人员电话后得知其购买的房屋尚有按揭款未支付（签订合同时，贺某称房屋无欠款）。贺某按揭款偿还截止日期为2019年12月。银行从房地产开发公司扣除部分欠款后余欠38878.34元未还。自银行按揭款未按期支付之时，贺某一直下落不明。因该房屋抵押给银行办理了贷款，银行欲起诉贺某拍卖该房屋。任某某无奈多次找到中介公司，要求中介公司出面寻找贺某解决欠付贷款未果，遂诉至人民法院，要求被告贺某办理过户手续、赔偿违约金5万元，要求第三人中介公司督促贺某办理过户、双倍赔偿中介费。  

【代理意见】

律师代理后认为，本案事实较为简单，即任某某通过中介公司提供的房源信息购买了贺某欠付按揭款的抵押房屋，但原告任某某声称被告贺某并未取得房屋产权证。原告起诉被告贺某将中介公司列为第三人，在具体诉讼请求中要求第三人双倍赔偿中介费没有事实和法律依据。

首先，中介公司参与诉讼的方式不符合法律规定。根据《民事诉讼法》第五十六条：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”之规定，针对本案原被告双方的争议，中介公司没有独立请求权，无需主动参与诉讼，如果与案件处理结果法律上的利害关系的，参与诉讼的方式为依本人申请或者由人民法院通知参加。

其次，在原告诉讼请求中，既要求中介公司督促被告办理过户手续，又要求双倍赔偿中介费本身就自相矛盾。根据《民法典》第九百六十一条：“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”之规定，中介公司作为中介方，其任务是为委托人报告订立合同的机会或者提供媒介服务。在本案当中，中介公司已经促成原被告双方合同成立，已经完成了中介服务，原告没有理由要求中介公司双倍赔偿中介服务费。

第三，按照《民法典》第九百六十二条第二款：“中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”的规定，中介人承担赔偿责任的前提是“故意隐瞒重要事实”或者“提供虚假情况”的两种情形，原告需证明中介人确有上述两种情形才应当承担赔偿责任，而赔偿责任的基础是损害委托人利益的，在本案当中，中介公司没有故意隐瞒，也不存在提供虚假情况的情形，原告没有理由要求中介公司承担赔偿责任。

第四、本案房屋买卖合同与中介合同属于两种不同的法律关系，不应在一个案件中处理。在原告任某某诉请中，要求中介公司承担双倍赔偿责任，其赔偿基础来源于其作为中介的法律地位。要求贺某承担过户责任并承担赔偿责任基础来源系买卖合同法律关系，法院在审理过程中，并不能就两种法律关系一并审理。如前所列，中介公司承担赔偿责任事实依据应当是合同没有成立，或者因中介公司具有故意或重大过失导致委托人利益受损。如此，原告任某某首先要求被告贺某负担办理过户义务、赔偿违约金，同时又主张要求中介公司承担督促义务及赔偿中介费。如若买卖合同成立，成功办理过户手续，原告是没有理由要求中介公司双倍赔偿中介费，中介公司中介服务已经顺利完成，原告的诉请没有任何依据。

【判决结果】

原告撤回起诉。

【案例评析】

律师作为法律工作者，知悉法律规定赋予当事人维权途径。代理案件时，在全面分析案件事实的基础之上，应当理清法律关系，最大程度确保当事人的合法权益得到有效保护。法院作为当事人维权的最后选择，在具备其他选择时，应当将向法院维权作为备选方案。

具体到本案当中，原告诉请要求被告办理过户并承担违约金，其诉讼请求看似合理合法且在最大程度上为当事人争取利益，但其诉求不能得到法院支持，最终只能以撤回起诉的方式避免被直接驳回诉讼请求。原告诉请要求被告办理过户手续，但原告在法庭审理过程中，原告自认被告现在尚无房屋产权证。根据《民法典》物权编的有关规定，不动产所有权以登记为公示，其享有物权所有权的依据为不动产登记中心登记为原则。在被告本身不具备所有权时，被告无法为其办理过户手续，在法律地位上，被告也无权处分该财产。法庭在查明被告无房屋产权证这一事实上，确定判决要求被告履行原告诉请的义务，如若按照原告诉请判决，不仅违反法律规定，也使得该案也无法进入执行程序。

原告任某某诉请法院要求第三人中介公司履行督促被告贺某办理过户手续的义务，同时要求中介公司双倍赔偿中介费。首先，按照我国法律规定，第三人在我国的法律地位分为有独立请求权和无独立请求权。按照规定，第三人参加诉讼方式不应当是由原告直接列明，针对有独立请求权的第三人，参与诉讼的方式应当是法院依第三人申请参与诉讼，对于原被告双方的诉争第三人有请求权。针对无独立请求权的第三人，其参与诉讼的目的仅仅是为查明案件事实。具体到本案，原告任某某在具体的诉讼请求中要求第三人中介公司承担赔偿责任，系错误的理解了有独立请求权第三人的概念。按照原告任某某的诉讼请求，第三人中介公司应当是本案被告。如若将第三人中介公司变更为被告是否可行呢？

原告任某某起诉被告贺某依据为房屋买卖合同纠纷，其法律关系为买卖法律关系；中介公司与原告任某某具有牵连的法律关系则是中介合同法律关系。中介合同是否成立并实际履行完毕，需要以买卖合同法律关系审理认定为基础和前提。买卖合同是否成立并生效将直接导致中介合同是否履行完毕，如此，不能在本案当中直接将中介公司列为被告。

原告任某某的起诉，一方面要求被告按照买卖合同继续履行，同时请求中介公司双倍赔偿的诉请本身即为矛盾的一体两面。中介合同并未约定因出卖人未能办理过户手续的责任应当由中介公司承担。在没有约定的前提下，赔偿的基础只能求助于法律规定。但法律并未规定中介公司在提供中介服务后，还应当承担赔偿责任。

法院在审理该起案件时，查明案件关键事实，准确把握案件涉及的法律规定。原告在综合考虑案件可能发生的处理后果，自愿撤回起诉。未经仔细分析论证的案件，便急于通过诉讼解决，不仅不能达到诉讼本身欲达之目的，反而会耽误诉讼当事人的时间成本。