本文旨在结合代理二手房交易争议处理实务经验，将代理过程中遇到的相关法律实务问题进行汇总分享。实务问题分享分为上下两篇，从二手房交易流程、合同本约预约问题到守约方如何应对三个方面进行阐述。

一、二手房交易流程

鉴于二手房产交易流程实际，买卖双方首先通过第三方房产交易居间服务公司居间促成交易，在居间过程中便依据居间方提供的买卖合同模板条款进行磋商进而签署合同达成合意。转而交易按以下大致交易流程推进直至整个交易完成：买方支付定金→居间方收取佣金→卖方做赎楼准备（仅限交易房产存在抵押情形，若交易房产不存在抵押可直接进入下一交易节点）→买卖双方办理首期款监管→网签《深圳市二手房买卖合同》→买方申请按揭贷款（仅限按揭贷款买房情形，支付全款可直接进入下一交易节点），银行审核贷款资质出具贷款承诺函→卖方赎楼注销抵押登记→买卖双方递件过户，缴纳相关税费，领取新的《不动产权证书》→银行发放首期款后，持《不动产登记证书》办理抵押登记→银行发放按揭贷款→交房。

二、预约与本约合同认定影响房产转让价、违约责任等条款的适用

深圳市二手房交易须向房产交易管理部门进行备案登记，依据登记备案要求，登记备案的交易合同材料系为“深圳市二手房网上交易系统”上自动生成的《深圳市二手房买卖合同》。从上述交易流程可知，交易过程中存在两份房产交易合同，也即由居间方提供的买卖合同及“深圳市二手房网上交易系统”上自动生成的《深圳市二手房买卖合同》。

二手房产交易实务中，绝大部分居间方提供的买卖合同与“深圳市二手房网上交易系统”上自动生成的《深圳市二手房买卖合同》条款有出入，往往居间方提供的买卖合同为二手房交易过程中实际履行（如显示真实房产交易价格、更详细的权利义务条款、违约责任条款）的合同。但若房产交易过程中产生争议甚至提起诉讼，上述两份合同应以哪一份合同为房产交易应执行的合同或将成为争议焦点之一。

系统自动生成的《深圳市二手房买卖合同》的执行对其有利的一方将以居间方提供的买卖合同系磋商过程中为订立《深圳市二手房买卖合同》进行房产交易的预约合同为由进行举证答辩（抗辩），认为系统自动生成的《深圳市二手房买卖合同》为本约合同。

基于前述假设，本律师倾向认为居间方提供的买卖合同为二手房交易过程中实际履行的合同，应为本约合同。预约是相对于本约而言的一种特殊合同，其指向本约的缔结，即预约是约定将来成立一定合同的契约，一般表现为认购书、意向书、谅解备忘录等。预约与本约两者之间是手段和目的的关系，预约的目的在于订立本约，履行预约合同的结果是订立本约合同。基于上述理论基础，居间方提供的买卖合同为本约合同的理由如下：一、居间方提供的买卖合同所列明条款详细（如对对转让房产的位置、面积、转让价款、税费承担、付款方式、房地产交付、违约责任、纠纷解决方式等内容均有明确约定），涵盖房产交易的整个过程，不仅仅表达订立系统自动生成的《深圳市二手房买卖合同》的意思。二、居间方提供的买卖合同显示的是真实房产交易价格，是买卖双方实际履行的交易体现。