胡某与程某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

原告胡某与被告程某、第三人胡某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序于2020年11月10日公开开庭进行了独任审理。原告胡某及第三人胡某的委托诉讼代理人连涛，被告程某及其委托诉讼代理人鲁谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告胡某向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方2019年1月1日签订的《租赁合同》于2020年3月25日解除；2、判令被告腾退位于武汉市武昌区友谊大道某号A1栋/座1,2层A102室房屋，并向原告交付；3、判令被告程某向原告支付2020年3月1日至2020年3月25日租金23275元；4、判令被告向原告支付2020年3月26日至位于武汉市武昌区友谊大道某号A1栋/座1,2层A102室房屋被腾退之日的占用费（其中2020年3月26日至2020年12月31日按27930元/月标准计算，2021年1月1日至2021年12月31日按29260元/月标准计算，暂计算至2020年8月31日为144305元）；5、判令被告负担本案诉讼费用。

事实与理由：原告为位于武汉市武昌区友谊大道某号A1栋/座1,2层A102室房屋所有权人。为便于管理，原告委托第三人管理该房屋。2019年1月1日，第三人与被告签订《租赁合同》，约定将案涉房屋出租给被告从事餐饮经营，月租金26600元，按两月支付一次，自2020年1月1日起，租金每年递增5%；物业水电等费用由被告负担。2020年3月25日，被告告知第三人要求解除租赁合同，并于武汉解封之后腾退案涉房屋，第三人同意。但原告于2020年4月10日发现被告仍没有腾退，经催告被告拒绝腾退，强行占有房屋使用，且拒绝支付2020年3月1日起的租金。被告的行为严重损害原告合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。

被告程某辩称，我方认为我方与原告之间并没有协商解除租赁合同，同时我方也愿意继续履行合同。仅从2020年3月25日的聊天记录截图无法认定双方协商解除租赁合同。第三人只是代表原告收取租金，其无法代表原告作出同意解除或者不同意解除的意思表示。结合聊天记录，我方的意思是一因为疫情，希望原告能减免租金，二是因为疫情，但我方坚持营业。双方并未达成解除合同的一致意见，且双方用实际行为履行合同。我方每月向物业公司缴纳水电费、物业费、垃圾费等费用，不存在拖欠上述各项费用。收取各项费用的主体也不是原告而是物业公司。我方确实是拖欠相应租金，但不是恶意拖欠，一是因为疫情，从1月至4月下旬店门关闭，没有营业，没有收入，到4月底开门，但就餐人数不多，无法维持基本开支，一直是亏损状态；二是涉案的门面被江西法院拍卖，法院张贴了相应公告，经查是原告因债务，该门面被法院执行拍卖，一些充卡的会员没有来消费；三是因为店面门口的道路施工，生意不好。因为以上三方面原因我没有缴纳租金。在合同履行期间拖欠租金属实，但是疫情属于不可抗力，按照合同法的规定，被告可以延迟缴纳租金。被告希望参照国家有关政策能够减免相应租金，同时结合武汉市租赁市场的做法以及今年的租金形势，能够将租金标准适当降低。

第三人胡某陈述意见称，同意原告的诉讼请求，房屋为原告所有，我方代为签订房屋租赁合同，收取租金，管理案涉房屋，现在原告要求将租金支付原告我没有意见，我本人在南昌生活，委托案外人赵扬处理房屋租赁事宜。

根据当事人的陈述及举证质证情况，本院经审理查明认定如下事实：2019年1月1日，胡某委托胡某与程某签订《租赁合同》，主要内容为胡某将其坐落于洪山区友谊大道某号A1栋/座1,2层A102室的房屋出租给程某，由程某经营餐馆。租期为5年，自2019年1月1日起至2023年12月31日止。每月每平方米租金为80元，每月租金总额为26600元，每年租金总额为319200元。从2020年1月1日起年租金每年递增5%。双方签约时，程某支付押金30000元，以后每2个月付一次租金。双方签约之日至计租日由程某对房屋进行装修，装修期间不计租金。合同订立后，胡某向程某交付了房屋，由程某经营“某”餐厅。

因受武汉市新冠××疫情影响，程某未向胡某给付2020年3月1日以后的租金。2020年2月26日，程某给第三人胡某发送短信，主要内容为希望胡某能帮其减免3个月的租金，因为“某”餐厅隔壁的宾馆被政府征用，住的是疑似病人，半年内餐馆不能正常经营，也不知道疫情什么时候结束。如果实在为难，那么就请胡某在2月30日终止租房，如果有好的人就租给别人。胡某回复程某，称“对于武汉的疫情我们深表理解，大家都不容易，房租可以延缓时间交，具体等疫情结束我们可以进武汉了再谈”。3月25日，程某再次联系胡某，称“我深思熟虑之后决定不能让您继续为难了，因此我打算关门了，因为店子实在是负债累累难以运转了。过几天就解封了，我将会派人去拆除。关于物业的水电问题我会交接清楚”。4月19日，程某又次通过微信向胡某发送信息，称“一：因疫情原因店面就这样拆除公司损失巨大，我们也失去了多年的心血和生活门路，所以公司不同意直接关店直接拆除。二：近日武汉市出台了相关房租减免政策，政府在救市，希望能在你的帮助下，在共同协商下，能把店面保留下来，把各自的损失降到最低，我们也不希望你亏，但是也不能让自己一无所有。公司法人让我把这几点和你商量看找到个平衡点希望你理解和帮助”。次日，胡某回复“已经交代了武汉公司的人和你洽谈”。嗣后，程某仍然占用租赁房屋至今。6月6日，程某收到胡某、胡某委托的湖北某律师事务所邮寄的《关于立即腾退房屋及支付租金、占用费的律师函》，告知胡某与程某的房屋租赁合同在2020年3月25日即解除，提醒程某在收到函件之后三日内将房屋腾退给胡某或胡某；结清截止腾退时使用该房屋产生的水、电、燃气、物业、卫生等费用，支付2020年3月1日起至腾退之日的租金和占用费（按27930元/月标准计算至房屋腾退之日）。

以上事实有武房权证洪字第**房屋所有权证书、《租赁合同》、微信聊天记录截图、《关于立即腾退房屋及支付租金、占用费的律师函》、EMS快递记录以及当事人的陈述等证据在卷佐证。

本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《租赁合同》是否解除；二、案涉房屋租金是否应该予以调整。

关于案涉《租赁合同》是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了当事人享有法定解除权的事由，只有享有法定解除权或约定解除权的当事人才能以通知的方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出的解除通知，不发生合同解除的效果。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，程某未提交证据证明疫情或疫情防控措施直接影响导致其不能履行合同的事实。仅在合同履行困难的情况下，其于2020年3月25日向胡某发出要求解除合同的通知，不发生合同解除的效果。原告请求确认双方房屋租赁合同在2020年3月25日解除的主张，本院不予支持。依法成立的合同在未依法终止前，对当事人具有约束力。按照合同约定，房屋租赁期限为2019年1月1日至2023年12月31日，现原告要求被告腾退案涉房屋无事实和法律上的依据，本院不予支持。

关于案涉房屋租金是否应予以调整的问题。承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。另外，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本院根据公平原则，综合考虑被告从事的行业、租赁合同的性质及合同的履行情况等因素，参照《武汉市人民政府办公厅关于印发武汉市鼓励各类经营性房屋业主减免租金政策措施的通知》及《武汉市人民政府办公厅关于印发应对新冠××疫情支持中小企业经营发展有关政策措施的通知》中“对承租国有资产类经营用房的中小企业，3个月房租免收、6个月房租减半”的规定，酌定免除被告2020年3月1日至2020年5月31日期间的租金83790元（27930元/月×3个月），2020年度剩余租赁期间的租金由被告按照合同约定支付，原告以27930元/月的标准收取。因双方的合同未终止，在房屋租赁期间因占用房屋支付的对价为租金而非占用费，原告第4项诉讼请求“判令被告支付2020年3月26日后的占用费”实为租金，应由被告支付。因此，被告应向原告支付2020年6月1日至2020年12月31日期间的租金195510元（27930元/月×7个月），2021年度的租金由被告按照合同约定的标准和期限向原告支付。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：

被告程某于本判决生效之日起十日内向原告胡某支付2020年6月1日至2020年12月31日期间的租金195510元；

驳回原告胡某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3652元，由被告程某负担（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。