孙茂淋律师
律师观点分析
一、案情介绍
2016 年，王女士经亲友介绍，以 46 万元价款向石先生购买北京昌平某大院房屋，双方未签署书面买卖合同，王女士转账备注 “购房款”，支付全款后于同年 12 月入住，居住长达 9 年。 案涉房屋建在村集体土地上，无建设规划许可、无不动产权证，行政机关早已认定属于违法占地违建，政府发文要求限期腾空拆除。 后双方因房屋处置、退款事宜产生重大分歧，石先生为拒绝退款，刻意歪曲交易性质，主张双方仅为房屋转租关系，而非房屋买卖；同时提出王女士长期占用房屋，应抵扣巨额占有使用费，拒不返还 46 万元购房款。 沟通无果后，王女士委托本律师起诉，诉求：1. 确认双方口头房屋买卖合同无效；2. 石先生全额返还 46 万元购房款；3. 支付资金占用利息。
二、办案经过
（一）一审诉讼阶段
1.证据梳理固定：律师收集转账流水、转账备注、政府违建拆除公告、证人证言、房屋转让协议、录音证据等完整证据链，锁定双方真实交易为房屋买卖，并非租赁。
2.核心抗辩突破：针对石先生 “转租关系” 主张，律师当庭指出其无任何租赁合同、租金流水佐证，证人证言、转账记录均指向房屋买卖，对方举证不能应承担不利后果；同时明确案涉房屋属于违法建筑，买卖行为违反土地管理强制性法律规定，合同自始无效。
3.过错与利息辩论：双方交易时均明知房屋无合法审批手续，属于同等过错，法院应酌情支持部分资金占用利息；关于房屋返还、占有使用费，因被告未提出反诉，法院无需一并处理，被告可另行起诉主张。 一审法院采纳全部代理意见，判决确认买卖合同无效，判令石先生返还 46 万元房款，并按 LPR 一半支付自立案之日起的利息。
（二）二审应诉阶段
石先生不服一审判决提起上诉，三大上诉理由：一审未处理房屋返还、未扣除 9 年房屋占用费、裁判违背类案规则。 律师二审代理思路：
1.民事诉讼遵循不告不理原则：原告仅诉请确认合同无效、返还房款，未主张返还房屋；被告全程坚持租赁关系、不提起反诉，法院不主动处理房屋返还合法合规，对方可另行诉讼解决房屋相关争议。
2.利益抵消规则：王女士占用房屋享有使用收益，石先生长期占用 46 万元购房款享有资金收益，一审减半计算利息已平衡双方损失，无权再额外扣除占有使用费。
3.案外中介费与本案无关：石先生主张的 8 万元中介费系其与案外人纠纷，不能在本案抵扣房款，应另行维权。 二审无新证据，合议庭不开庭书面审理，律师提交完整书面代理词，完整驳斥对方全部上诉观点。
三、案件结果
1.二审法院终审判决：驳回石先生全部上诉请求，维持一审原判；
2.石先生需于判决生效 7 日内返还王女士全额购房款 46 万元，并以 46 万元为基数，按全国银行间同业拆借中心 LPR 的 1/2 标准，支付自立案之日至款项付清之日的资金占用利息；
3.二审案件受理费 8200 元全部由石先生自行承担；
4.房屋返还、房屋占有使用费等争议，由石先生另案起诉解决，本案不作处理。 委托人王女士成功全额追回购房本金，同时获得对应资金利息补偿，案件一审、二审全程胜诉。