房产纠纷中借名买房的风险

律师观点分析

案件经过：

2020年9月，原告王X*的哥哥王XX、嫂子赵XX从二被告处购买房屋，并于9月30日向被告李X支付部分定金5000元。后因限购政策影响，原告哥嫂与二被告商定以原告王X*名义购买。2020年11月8日，被告李X（卖方）、高X（共有人）与原告王X*（买方）及案外人西安XX公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定原告以XXX元的价格向二 被告购买位于西安市长安区XX街道XX路XX号XX小区（翠堤湾）5幢20102室房屋，房屋不动产权号为陕（2020）长安区XX号，办理有抵押登记，房屋交付时间为2020年11月1日。在合同附件中双方约定房屋在建设银行办理有抵押，贷款抵押余额约250000元，卖方应在2021年1月30日前办理完房产抵押注销手续并取得房产证。卖方办理完房产抵押注销手续并取得房产证后3日内，买卖双方到房管部门办理房产网签手续。买方在签订合同时向卖方支付30000元作为购房定金，由卖方出具定金收条。房屋首付款458000元，于买卖双方到房管部门办理资金监管手续时支付，买卖双方将房价款共同存入房管部门指定的《二手房交易结算资金专用账户》，买方贷款金额为680000元，由买方贷款银行直接划入资金专用账户。合同附件尾部，买方承诺于2020年12月31日前筹备齐首付款，过期未筹备齐全属于买方违约。前述合同签订后，原告王X*向被告支付定金30000元，被告李X向原告出具定金收条一份。2020年10月至2021年3月期间，王XX实际使用案涉房屋并按照每月2000元向被告李X支付租金。2020年12月31日， 原告向被告李X支付100000元。2021年1月1日，被告李X与原告王X*签订《补充协议》，约定房产网签日期往后顺延，对房产成交价格作出如下调整：2021年1月31日之前办理网签手续，房产成交价为XXX元，2021年2月28日之前办理网签手续，房产成交价为XXX元，2021年3月20日之前办理网签手续，房产成交价为XXX元，若卖方违约则向买方双倍返还定金作为违约赔偿金，若买方违约 则已支付的定金130000元不予退还，作为违约赔偿金。2021年3月26日至4月18日期间，原告分几次向被告李X支付共640000元。2021年4月20日凌晨，被告高X找到王XX协商合同履行事宜，王XX承诺：当日中午12点前将全部购房款XXX元交清，若未筹齐款项，高X有权对房屋进行销售处理。期间，高X房屋销售成功，高X扣除130000元定金将其余款项退还给王XX，卖方高X不负任何责任。如果高X、王XX交易成功，后期过户所需的资金监管等责任由王XX负责。高X销售房屋过程中，王XX具备条件情况下，高X优先销售给王XX。2021年4月20日在王XX的陪同下，被告高X与原告王X*签订《补充协议》，确认买方逾期未办理网签、面签、过户手续已属于违约，双方一致约定：1、买方于2021 年4月20日14时前将房款XXX元支付给卖方，若未能按时支付视为买方违约，卖方有权对房产另售，买方不得干涉。2、出现违约情况，前期买方支付给卖方的购房定金210000元由卖方退还80000元，剩余130000元作为违约赔偿金不予退还。3、2021年4月20日14点之前将房价款XXX元支付给卖方，则交易继续延续至2021年6月30日，在此期间房屋产生的一切费用由买方承担。4、买方在2021年6月30日之前未能将购房资质问题解决导致无法正常进行过户手续的视为买方违约，卖方扣除总房款的40%作为赔偿金不予退还，剩余总房款的60%退还给买方。该合同落款处，买方除有原告王X*签名外，还有原告哥哥王XX签名。庭审中，原、被告均认可该协议形成时间为2021年4月20日18点左右。

2021年4月21日，被告李X向原告退回640000元，余130000元未退还。同日，被告高X联系王XX要求其于当周六搬离，王XX表示会搬离。在沟通中，被告高X提到王XX因无购房资质拖延七个月已严重违约，定金210000元只退还80000元已得到王XX同意，王XX对此未提出异议。

现原告以被告合同欺诈、房屋不具备上市交易资格为由向本院提起诉讼，请求撤销双方签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》，要求被告退还购房款并支付违约金。原告称案涉房屋仅办理了网签备案手续，未取得房产证，原告代理人根据被告提供的不动产产权编号查询出的所有权人为王XX，房产证号系被告所编造，房屋未取得房产证，根本不具备过户条件。同时，原告提出《补充协议》中的解除条件在协议签订时即已人为恶意促成，被告及中介人员均在场要求原告签署，带有胁迫性质，原告不得以才签订了该协议。被告在该协议签署之前即已将案涉房屋在网上登记另售，严重违反了诚实信用原则。此外，原告称被告私自更换门锁并侵占其屋内原有财物，要求被告赔偿其财物损失。被告辩称未退还的130000元为违约赔偿金，系双方协商的结果，已履行完毕，被告不存在违约行为，原告无权要求被告退还或赔偿。双方当事人各执己见，本案未能调解。庭审结束后，二被告向本院提交了西安市长安区不动产登记服务中心《房屋登记记录情况查询结果证明》及被告自开发商处购买房屋的《商品房买卖合同》，《房屋登记记录情况查询结果证明》中显示案涉房屋不动产权证号确为陕（2020）长安区XX号，二被告曾系历史权利人，《商品房买卖合同》的签订时间为2015年9月28日。

本院认为，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。案涉《房地产买卖合同》系原、被告双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉遵守。本案中，实际购房人是原告哥哥王XX及嫂子赵XX，对此原被告均无异议，本院予以确认。原告提出被告编造不动产权证号，隐瞒未取得不动产权证书的事实，将不具备过户条件的房屋进行出售，与事实不符，本院对其主张的欺诈不予采信，对其要求撤销《商品房买卖合同》的诉请不予支持。关于合同履行过程中签订的两份补充协议，其中2021年1月1日签订的《补充协议》系双方真实意思表示，双方均同意将网签日期进行顺延， 按照实际网签的时间相应提高房屋价款，未违反相关规定，双方均应自觉遵守。2021年4月20日的《补 充协议》形成于当日18点左右，双方对此均无异议，但实际购房人王XX在此前已明确作出4月20日中午12点前将房款筹齐，否则视为根本违约的承诺，故王X*签字行为应认定为对协议的追认，该《补充协议》应认定为购买方的真实意思表示，加之原告未能提交充分证据证明被告存在胁迫的事实，应当承担举证不能的责任。原告要求撤销《补充协议》，无事实和法律依据，本院不予支持。二被告以原告根本违约为由解除合同并扣下部分房款作为违约赔偿金，系双方协商同意的结果，并无不当，原告要求被告返还130000元购房款的诉请无法律依据，本院不予支持。原告主张被告违约，但并未提供充分证据加以证明，本院不予采纳，对其要求被告返还违约金之诉请不予支持。关于原告主张的财物赔偿一节，系侵权纠纷，与本案并非同一法律关系，不宜在本案中处理，原告可另案主张。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 驳回原告王X*的全部诉讼请求。

案件受理费17090元，原告王X*已预交，由原告王X*自行承担。