律师观点分析

上诉人邢XX因与被上诉人连云港市海州区人民政府浦西街道办事处（以下简称浦西街道办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（以下简称海州法院）（2018）苏0706民初58号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邢XX上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.一审认为浦西街道办事处是适格是错误的，连云港市教育局2018年月2月28日期出具的证明系临时开具，连云港XX公司无经济人资质，浦西街道办事处无房屋中介和经济资质；2.房屋托管协议违反法律法规强制性规定；3.本人商铺因浦西街道办事处威胁、恐吓自2017年1-9月份处于半倒闭状态，9月份后完全关闭，损失二十余万元，浦西街道办事处无权要求支付房租。
浦西街道办事处答辩称，1.一审法院已经查明我方是适格原告；2、是否违反行政法规不属于本案审查的范围，被上诉人只是依法收取租金；3.对方称的所谓恐吓、威胁，停水停电都是无稽之谈，我们没有采取过激措施。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
一审法院认定事实：涉案连云港市新浦区××现海州区）青海街海连中XX房屋登记在案外人连云港市教育委员会名下。2001年7月12日，中共连云港市委、连云港市人民政府关于印发《连云港市市级党政机关机构改革实施意见》的通知中，明确“市教育委员会更名为市教育局，挂市委教育工作委员会牌子”。
2015年12月20日，案外人连云港市高等学校招生委员会办公室××出租方、甲方）与邢XX××承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的座落于青XX两间房屋出租给乙方用于经营；乙方租赁房屋作为商业门面使用；租赁期为壹年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止；租金为叁万伍千××35000）元/年，每年分两次付清，分别为5月和11月份，每次17500元；乙方按规定时间足额缴纳租金；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。该合同还对其他事项进行了约定。
2016年11月21日，案外人连云港市教育局××甲方、委托人）与浦西街道办事处××乙方、受托人）签订《房屋租赁委托管理协议书》，甲方处由连云港XX公司加盖公章，连云港市教育局未在该协议上加盖公章，乙方处由浦西街道办事处加盖公章。协议约定：一、委托标的物甲方将乙方所有的坐落于海州区青XX至30-7号和青XX舍楼14-1号至14-6号门面房及宿舍、仓库××门面房面积580平方米、宿舍、仓库面积70平方米）的房屋租赁事宜全权委托给乙方代为办理。二、委托权限甲方委托乙方委托权限为：1、房屋出租事宜××包含房屋的推荐、带看、签订租赁协议事宜）；2、代收租金；3、管理房屋修缮事宜××修缮费用由乙方承担）；4、有关房屋室内设施的保管措施；5、其他事项。三、委托内容1、委托房屋出租期限：甲乙双方商定上述房产出租期限为2016年5月1日至2031年4月30日……该协议还对其他事项进行了约定。
2018年2月28日，连云港市教育局出具《说明》一份，载明：“连云港市海州区人民法院：贵院受理的××2018）苏0706民初58号连云港市海州区人民政府浦西街道办事处诉邢XX房屋租赁合同纠纷一案，涉案的【位于连云港市海州区青XX14-4门牌××房产证记载房屋坐落新浦区青海街海连中XX，丘地号1130-4-17）】租赁房屋产权属于我局所有。2015年12月20日我局委托连云港市高等学校招生办公室与邢XX签订《房屋租赁合同》该租赁合同已经到期。2016年11月21日我局委托连云港XX公司与连云港市海州区人民政府浦西街道办事处就涉案租赁房屋签订的《房屋租赁委托管理协议书》由连云港市海州区人民政府浦西街道办事处处理涉案租赁房屋的出租、代收租金等事项”。
2017年4月1日，浦西街道办事处作出《通知》一份，载明：“商铺承租户：你们好！为迎合市场需求及方便管理，市教委已将此门面房交于浦西街道办事处管理，交接时间为2017年1月1日起，希望各位承租户给予配合与支持。在此期间内，办事处将对房租作适当调整，具体金额以办事处市场工作人员到现场通知为准”。该《通知》未加盖浦西街道办事处公章。邢XX质证意见为：“真实性合法性有异议，没有加盖浦西街道办事处公章。邢XX没有在上面签字。2017年8、9月份，我的看店店员给了我一份该通知原件”。
2017年12月7日，浦西街道办事处向邢XX作出《催收房屋租金通知》，载明：“邢XX先生：2015年12月31日，你与连云港市招生委员会办公室签订《房屋租赁合同》。租赁青XX两间门面房屋经营使用。2016年12月31日，该租赁合同到期后，连云港市招生委员会办公室将该租赁房屋等委托我处托管。根据托管协议，我处有权向你收取该租赁房屋租金，因你从2017年1月1日起，至今没有交纳租赁房屋租金。现通知你在收到本通知后十日内向我处交纳房屋租金五万五千元××55000元），逾期所产生的法律后果由你承担”。邢XX质证意见为：“真实性没有异议，邢XX收到了”。
邢XX仍占有涉案房屋，至今未付2017年度及2018年1月份、2月份的房屋租金。
一审法院认为：本案争议焦点为：1、浦西街道办事处是否系本案适格原告，是否有权向邢XX主张涉案房屋租金；2、《房屋租赁委托管理协议书》是否有效；3、涉案《房屋租赁协议》是否具备解除条件；4、应以何标准计算浦西街道办事处诉求的租金。针对第一个争议焦点，案外人连云港市教育局系涉案房屋所有权人，根据连云港市教育局出具的《说明》，能够证明连云港市教育局先授权连云港市高等学校招生办公室与邢XX签订涉案《房屋租赁合同》、后于2016年11月21日授权连云港XX公司与浦西街道办事处签订《房屋租赁委托管理协议书》、由浦西街道办事处处理涉案房屋的出租、代收租金等事宜。故浦西街道办事处有权依据上述授权，向邢XX收取涉案房屋2017年1月1日至2018年2月27日的房屋租金，浦西街道办事处主体适格。针对第二个争议焦点，该《房屋租赁委托管理协议书》并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。针对第三个争议焦点，案外人连云港市高等学校招生委员会依据连云港市教育局授权与邢XX签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该租赁合同到期后，浦西街道办事处经连云港市教育局授权作为涉案房屋权利人，未与邢XX续签《房屋租赁合同》，邢XX继续使用涉案房屋，应视为不定期租赁。对于不定期租赁合同，浦西街道办事处有权随时予以解除合同，浦西街道办事处于2018年2月27日增加诉讼请求，要求解除与邢XX之间的租赁合同，应予以支持，不定期租赁合同于2018年2月27日解除。租赁合同解除后，邢XX应将承租的涉案房屋交付给浦西街道办事处，并支付自2017年1月1日起至2018年2月27日止的租金。针对第四个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。根据上述规定，不定期租赁合同解除之前，在双方未重新签订租赁合同的情况下，原租赁合同继续有效，故浦西街道办事处诉求的租金应以原《房屋租赁合同》载明的35000元/年为标准计算。邢XX应支付浦西街道办事处2017年1月1日起至2018年2月27日止的租金40561.64元××35000元/年×1年+35000元/年÷365天×58天）。遂判决：一、确认浦西街道办事处与邢XX之间的不定期租赁合同于2018年2月27日解除；二、邢XX于判决生效后十日内将《房屋租赁合同》中承租的两间房屋交付给浦西街道办事处；三、邢XX于判决生效后十日内支付浦西街道办事处2017年1月1日起至2018年2月27日止的租金40561.64元；四、驳回浦西街道办事处其他的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据并申请组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，一审法院查明的案件事实清楚，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋登记在案外人连云港市教育委员会××现连云港市教育局）名下。连云港市教育局2018年2月28日向一审法院出具的《说明》已经载明，其于2016年11月21日委托连云港XX公司与浦西街道办事处签订《房屋租赁委托管理协议书》，由浦西街道办事处处理涉案房屋的出租、代收租金等事项。因此，浦西街道办事处作为一审原告主体适格，可主张解除涉案房屋租赁合同并要求邢XX支付租金。关于连云港XX公司与浦西街道办事处签订《房屋租赁委托管理协议书》，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。关于邢XX称因受浦西街道办事处威胁、恐吓受到损失的上诉理由，因邢XX未能提供相关证据证明，本院不予支持。
综上所述，邢XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1404元，由上诉人邢XX负担。
本判决为终审判决。