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梁某某、林某某房屋租赁合同纠纷

发布者:卢云贤|时间:2019年11月27日|37人看过

律师观点分析

原告:梁某某,男,1965年5月出生,汉族,住龙岩市永定区。

委托诉讼代理人:卢云贤福建信得律师事务所律师。

被告:林某某,男,1976年5月出生,汉族,住龙岩市永定区。

原告梁某某与被告林某某合同纠纷一案,本院于2019年2月15日立案后,依法适用简易程序,于2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卢云贤到庭参加诉讼、被告林某某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

梁某某向本院提出诉讼请求:1.判令林某某支付给梁某某从2017年11月7日到搬出之日止的房租,年租金按照29,000元计算,至起诉之日止租金暂为36,885.6元;2.判令解除梁某某与林某某签订的房屋租赁合同并令其搬走;3.诉讼费由林某某承担。事实和理由:梁某某和林某某经他人介绍认识,并于2013年5月7日签订合同,双方约定前四年六个月租金作为抵扣一二层的材料和人工工资等费用,从2017年11月7日开始支付房租,年租金按照两万九千元收取。从合同签订之日起,林某某从未支付过任何租金,特提出申请要求梁某某付清从2017年11月7日至搬出之日止的房租。

林某某未作答辩。

本院经审理认定事实如下:2013年5月7日,梁某某、林某某签订《房屋租赁合同书》,合同约定:乙方(林某某)因经营项目需要,向甲方(梁某某)承租坐落在安背口楼房1-2层,约440㎡,租期为6年(从2013年5月7日至2019年5月7日止),年租金29,000元,每年头一月支付当年租金;甲方楼房属尚未装修的毛坯房,乙方同意支付支付装修一二层的材料及人工工资等费用抵扣肆年零六个月租金(即2013年5月7日至2017年11月6日);在租用年限期间,乙方由于经营及其他原因产生的中途停业或搬迁,所投入的装修、修建等费用甲方不予补偿,应照常交足租期年限租金。合同签订后,林某某在所承租房屋内经营“朝阳饭店”并办理工商登记(统一社会信用代码:92350822MA2XT9GPXF),经营范围为小型餐馆(中餐类制售;不含凉菜)。2017年11月7日起,林某某应向梁某某缴交房屋租金,但经梁某某多次催收,林某某均予拒绝。至起诉之日2019年2月15日止,结欠租金36,885.6元。

以上事实有梁某某提交的《房屋租赁合同书》、照片、企业信用信息公示报告、与林某某的短信记录等证据为证,林某某未到庭,亦未提交书面质证意见和反驳证据,视为放弃相应的诉讼权利,上述证据来源和形式合法,内容真实,与本案具有关联性,本院予以确认并在卷佐证。

梁某某于庭审过程中明确其诉讼请求第二项为判令解除梁某某与林某某签订的房屋租赁合同,并责令立即腾房、腾空。

本院认为,案涉《房屋租赁合同书》系林某某与梁某某自愿签订,双方意思表示真实,未违反法律、法规强制性规定,合同依法有效成立,双方应当按约履行。合同约定林某某以案涉房屋一二层装修的材料及人工工资等费用抵扣应付梁某某2013年5月7日至2017年11月6日期间的租金,从2017年11月7日起,林某某应向梁某某交付每年29,000元的房屋租金,支付租金时间为每年1月份支付当年租金,但林某某经梁某某多次催要均未按约给付租金,已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条,承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付,承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。故,在承租人林某某已被催告仍未支付租金的情况下,出租人梁某某有权解除合同,但应通知对方,合同自通知到达对方时解除。梁某某未提供相关证据证明其在本案诉讼前已履行通知义务,其向本院提起诉讼并主张解除合同,本院于2019年2月22日将起诉状副本及相关证据材料留置送达给林某某,可视为梁某某对解除合同的通知。因此,梁某某主张解除其与林某某于2013年5月7日签订的《房屋租赁合同书》,符合法律规定,予以支持,该合同于2019年2月22日依法解除。基于合同已解除,梁某某要求林某某立即腾房、腾空,于法有据,应予支持。

关于租金支付问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”因此,在合同解除后即从2019年2月23日起,梁某某无权再要求林某某支付租金;在合同解除前即2017年11月7日至2019年2月22日期间,因该房屋一直为林某某占有使用,故梁某某主张按合同约定的每年29,000元租金支付此期间的经济损失,符合双方约定且不违反法律规定,应予支持;经计算,2017年11月7日至2019年2月22日期间,梁某某的租金损失为37441.78元[(29,000元/年÷12月×15月)+(29,000元/年÷365天×15天)]。林某某经本院依法送达开庭传票,未到庭参加诉讼,依法缺席审理和判决。

综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零八条,《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,判决如下:

梁某某与林某某签订的《房屋租赁合同书》于2019年2月22日解除,林某某于本判决生效之日起15日内腾空租赁房屋;

林某某应于本判决生效之日起10日内向梁某某给付从2017年11月7日起至2019年2月22日止按年租金29,000元计算的房屋租金,计37,441.78元;

驳回梁某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行的债务利息。

案件受理费722元,减半收取计361元,由林某某负担。

 


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