德国买房移民拒签能否起诉中介

案情简介

2016年6月2日，投资人作为乙方与甲方北京某中介公司签订《德国购房委托服务合同书》，就乙方全权委托甲方协助购买德国房产及由甲方协助乙方办理德国居留证事宜达成一致。

甲方关于房产交易的责任为：提供的房源价格、房源信息真实有效；

甲方关于居留卡服务的责任为：1、向乙方推荐德国优秀律师，乙方可委托其办理房产过户、申请居留卡业务；2、甲方确保乙方可以成功申请德国居留卡；3、指导和协助乙方准备申请材料；4、代表乙方与相关机构联系，及时追踪最终审理结果；

乙方向甲方支付服务保证金为50000元，乙方一次性；若居留卡预批函未成功批复，退还服务金20000元，所付房款全部退回。

双方在其他约定中约定：1、开发商报价如有差价双倍赔付，乙方所购房型为H35，房价为368236欧元；2、移民服务费用由原来的5万元优惠到3.5万元；

2016年5月28日，投资人向中介公司支付德国房产项目预订金10000元；

2016年6月2日，投资人向中介公司支付德国服务费25000元，向上海某公司支付德国项目H35律师费2.5万欧元及德国项目H35部分房款7万欧元；

2016年7月，投资人作为甲方签署《定制客户协议德国法律咨询及移民服务》，乙方为ECOVIS，约定：ECOVIS将陪同客户及所有的申请人在德国领事馆办理D类长期签证；ECOVIS的服务将至三年后为客户办理申请永久居留；

投资人作为乙方（买方）与德国公司（开发商、甲方）签订《德国房地产预购合同》，约定：双方约定并且同意该房地产实际成交总价格为368236欧元；乙方支付70000欧元是购买房屋的部分房款，此款由上海公司代收；乙方支付ECOVIS的律师费用25000欧元到上海公司账户内，由上海公司代收；ECOVIS为客户在德国开设信托账号，乙方支付上述总房款的余款到银行信托账号内；ECOVIS为乙方申请预先批准证书，取得预先批准证书后ECOVIS缔结甲方和乙方的买卖合同，并且从客户信托账户内将协议之房屋购买价格支付给甲方；如果ECOVIS最终未能帮助乙方取得申请预先批准证书，则甲方同意乙方退房，并且房地产购买协议不予以成立及执行，并退还全部已付房款。

2016年8月2日，投资人向境外指定账户汇款45 000欧元，2016年8月14日，向境外指定账户汇款45000欧元，2016年9月2日，向境外指定账户汇款239536.41欧元。

2019年5月7日，收到大使馆发送的拒签函。

当事人诉求

投资人提出如下诉求：认为中介公司与投资人在合同中明确约定移民不成功公司应当全额返还投资款，移民失败的情况下，投资人在德国购房已经毫无意义，请求中介公司退还投资人已经缴纳的购房款和相关投资费用。

判决分析

一、法院认为，双方共同签订的《德国购房委托服务合同》真实有效，应当按照合同要求全面履行合同义务。

本案中，双方签订的委托合同内容约定的非常详实，合同中约定了服务费价格，投资人和中介公司各自的义务与责任，投资公司提供的房屋信息真实无欺诈，且由中介公司给投资人推荐德国律师，帮助投资人在德国申请移民手续，且在合同中明确约定了移民不成功时关于房款的处理方式。

这样的基于双方当事人真实意思表示的合同约定对于投资人事后维权是非常有利的，在大部分因投资移民产生的纠纷案件中，因为合同约定内容粗糙，很多必备条款未有约定，投资人面对中介公司出具的“格式模板合同”时，常常遗漏很多重点，使得当事人在维权中困难重重，因此，投资人在签订此类委托合同时应当保持谨慎，注意合同中对中介或移民公司一方的责任约定，注意合同中是否不合理的加重了自己的责任以及对移民失败以后投资款的处理问题。

二、法院认为，投资人不存在违反合同约定，提前支付购房款的行为。

法院认为，首先，中介公司并未提交任何证据证明投资人与其就取得居留卡预批函后再签订购房合同并转款存在合同约定。其次，根据投资人与案外人签订的《定制客户协议德国法律咨询及移民服务》《德国房地产预购合同》的相关内容显示，应当是由 ECOVIS申请预先批准证书，在取得预先批准证书后ECOVIS缔结开发商与投资人的买卖合同，并且从客户信托账户里将协议之房屋购买价格支付给开发商。根据上述约定，代签合同及支付房屋购买价款的主体均为德国律师ECOVIS，故即使出现了在未取得居留卡预批函的情况下签订购房合同并支付购房款的事实，责任亦不在投资人。

在此类纠纷中，法院判决双方承担责任的重要依据就是根据签订的合同的义务履行情况，因此如若当事人自身也存在一定的违约行为，会影响到当事人对投资款的追回，在本案中，法院从三个方面分析了投资人是否存在违约行为：合同的约定、责任的主体以及举证是否充分，以上三个方面也是法院在处理此类案件中常考虑的角度。

三、中介公司虽未直接收取投资人房款，但是投资人是将房款转给其指示支付的对象，中介公司负有退还购房款的义务。

中介公司与投资人签订的《德国购房委托服务合同书》，从合同约定的权利义务内容显示，中介公司系向投资人提供的是境外购房及办理居留证的多项内容服务，故一审法院认定双方系服务合同关系并无不当；投资人虽将案涉购房款项直接支付给了上海公司及打入海外自身信托账户，并最终由德国律师划转支付给了境外的房地产开发商，但投资人系依据委托服务合同书的约定，根据中介公司及其推荐的上海公司、德国律师的指示支付的相关款项，投资人与上海公司亦并未签订任何合同，相反上海公司与中介公司之间就海外房产代理销售事宜却存在合作协议书，现中介公司以相关款项系支付至境外房地产开发商，其不应退还购房款项的主张明显与其合同约定条款相矛盾，故对于其以自身并非实际收款方为由拒绝退还购房款项的上诉主张，法院不予支持。因此在类似案件当中，有时候移民所需的投资或购房费用虽然并未直接支付到中介公司手中，但这并不能成为中介公司逃避责任的借口，若有中介公司明确的指示支付的证据，中介公司仍然应当承担责任。

律师分析：

在司法实践过程中，承诺承诺拒签退全款却不履行移民中介公司被判败诉的案例还是比较多的，因此广大投资人一旦遇到类似情况，一定不要盲目慌张，第一时间搜集与移民中介签署的合同、与移民中介交流的记录、投资移民的转账凭证等同步寻找专业的投资移民诉讼律师，汇同律师一道针对自身的投资移民项目案情，梳理诉讼思路，尽快提起针对移民中介的相关诉讼，越快越能更好的保护自己的合法利益，最大限度挽回因移民中介不作为等原因导致的投资移民失败儿带来的损失；

投资移民纠纷相对来说是一个比较冷门的法律细分领域，需要涉及到涉外、合同纠纷、诉讼时效、公司事务多个诉讼领域的交叉服务，因此再次提醒广大投资人，选择一个专业的投资移民纠纷律师团队才能更高效地完成对损失地挽回。

文章来源：投资移民纠纷律师沈嘉凝