黄丽君律师

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借名买房 鸡飞蛋打

发布者:黄丽君律师|时间:2018年06月13日|分类:债权债务 |205人看过


    受各地购房政策的影响,部分购房人丧失了购房资格,或者购买第二套房产时,需要支付更高的首付比例或承受更高的商业信贷利率。为规避购房政策规定,“借名买房”便成为诸多人的捷径。

    广州市中级人民法院最近审结一宗涉及“借名买房”的案件,当事人李某自称借用准岳父之名购房,未料与女友分手后,准岳父否认“借名买房”一事,坚称房屋是李某当初赠与他的。

   案情简介原告李某诉称,他在2013年欲出资购买某小区的房作为婚房使用,但当时李某和女友名下已经各有一套房,再购买就属于二套,需要支付总房款的七成作为首期,且银行贷款利率要上浮10%。同时,购买二套房,过户的契税要全额支付,不能减半。,李某用未来岳父王某的名义购买了涉案房屋。李某表示因当时准备和女友结婚,因此没有与未来岳父签“借名协议”。

    但是后来李某因其他原因与女友分手,欲拿回房。王某却说房是赠送给他的。协商不成,李某将王某告上法庭,请求确认其对涉案房屋享有所有权。

    庭审中,被告王某确认房屋的首期款、按揭贷款、税费、物业费全部是李某出资支付的,但坚称是李某赠与其的,认为房屋应属于其所有。 

   争议焦点

    李某以借名买房主张确权应否予以支持?

   裁判结果

    广州市增城区人民法院判决驳回李某的诉讼请求。

    李某不服一审判决,向广州市中级人民法院提出上诉。

    广州市中级人民法院经审理判决:驳回上诉,维持原判。

   风险释明

    广州中院二审审理认为,不动产登记薄对于不动产物权权属具有推定的证明效力,如要否定不动产登记簿的证明力,其证据则必须具有高度可能性。

    本案中,虽然双方当事人共同确认涉案房屋的出资人为李某,但是,该事实仅能证明李某对于涉案房屋确实存在出资关系,王某据此享有的也仅为债权权利,并不足以证明李某与王某之间存在借名登记的意思表示。因此,李某在本案中所提交的证据不足以推翻不动产登记簿的权利推定效力,故判决驳回李某诉讼请求。

    本案中李某一直在偿还涉案房屋的按揭贷款,并支付了涉案房屋所产生的物业费等相关费用,是房屋的出资人,但因与女友分手后,未来岳父否认“借名买房”,只能承担背后的苦果,真是赔了夫人又折兵。

   “借名买房”隐藏巨大风险,该风险不仅仅表现在实际购房人方面,实际购房人和名义产权人均存在风险,甚至影响到善意第三人。

    借名买房到底对实际购房人、名义产权人善意第三人有哪些风险呢?

    对于实际购房人的风险主要是:

    1.基于亲属之间的信任关系借名买房,随着房价的上涨,在利益的驱使下,名义产权人随时可能不承认“借名买房”。

    2.名义产权人不仅不承认借名关系,甚至在实际购房人不知情的情况下私自将房屋转让他人或设定抵押权等他项权利。

3.名义产权人存在其他债务问题被诉至法院强制执行,房屋随时会被查封或拍卖。

4.名义产权人之间的家庭纠纷也会影响到涉案房屋,例如夫妻离婚分割财产,要求分割涉案房屋,或者是继承等。

    对于名义产权人(即“被借名者”)也存在者巨大风险:

    1.因在银行贷款而产生贷款记录,即使房贷还清,贷款记录不会消除,而且贷款记录是全国通用的,即使名义产权人系外地人,也一样会影响名义产权人以后的贷款;甚至,若实际购房人未按期还贷,还会产生诚信问题,影响名义产权人的生活。

    2.因名义产权人名下已经有了一套“借名”的房屋,在限购政策影响下,名义产权人在同区域内再自行购房已属于二套,只能减少贷款额度、增加贷款利率、增加税费等。

    对于善意第三人的风险:

    无论是善意的卖方或是善意的买方,都会存在风险。

例如,实际购买人出售房屋给善意买方,名义产权人拒绝协助过户,产生连环纠纷;或者在购房过程中,实际购房人与善意卖方签署房屋买卖合同,约定将房屋过户至名义产权人名下,合同履行过程中产生纠纷,影响到善意卖方的权益。

 




    黄丽君律师,法律硕士,工作勤勉,严谨自持。黄丽君律师长期从事民商事诉讼和刑事辩护,具有丰富的民商事争议解决经验和刑辩经验,擅于对盘根错节、交互作用的复杂案情进行条分缕析,发现案件争议焦点,并根据具体案情制定严谨、契合的整体诉讼策略。执业期间,已办理多起涉及建筑工程、婚姻家庭、租赁纠纷、债权债务、股权争议、诈骗罪、非法经营罪等法律纠纷,为当事人争取到最大权益,获得当事人的认可与赞许。


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