有客户咨询说一个朋友借了他80万元，只打了一个书面借条，朋友拿他妈妈的房子的照片说用他妈妈的房子做抵押保证还款，结果期限到了朋友也没有还款，客户问不知道该怎么办，想请律师给想个办法，这个房产抵押是否有效？

赵红律师咨询答复如下：

首先，合法的债权受法律保护。询问方也就是出借人只要有证据证明打款给他朋友也就是借款人的相关证据，如银行流水、取款证明等，还有借款人出具的借条等可以证明是合法的债权，这是受法律保护的，在借款人到期不还的情况下，出借人即债权人可以起诉至法院要求对方还款；

其次，关于这个借款人拿她妈妈的房产的照片抵押的效力，上述咨询中的情况，这种抵押是无效的，主要原因如下：该房产的房主是这位借款人的妈妈，房产证上的名字并不是借款人没有，在没有征得房屋产权人即房主的同意下，这种拿别人房产的抵押行为是无效的，属于无权处分，即使借款人的妈妈同意抵押该房产，也应当签订书面抵押协议，并办理房产抵押登记，否则，不办理登记对出借人（债权人）是不利的，即使抵押合同生效，在借款人（债务人）有其他债务的情况下，这个出借人享受不到优先受偿权。

最后，不动产抵押光签订抵押协议是不够的，还应当办理不动产抵押登记才能有效保障债权人的利益。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。不动产抵押合同属于设立不动产物权的合同，因此，即使负有履行抵押登记义务的抵押合同义务人未办理物权登记也不影响抵押合同的效力。在上述情况下，光出借人的朋友同意抵押房产不行，还要她的妈妈签字同意抵押房产。

《物权法》第一百八十七条规定，“不动产抵押权的设立应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”，如果义务人没有履行抵押登记手续，抵押权并没有设立，因此，未办理物权登记的，合同对方不能享有物权的优先受偿权。上述咨询中，即使出借人的妈妈签字同意抵押房产，但没有办理不动产抵押登记的话，还是享受不到优先受偿权，只能按照一般债务来处理。