2020年新春佳节，疫情袭扰。疫情让那些年前与业主签订《房屋买卖合同》并支付部分定金，后续手续待春节后再办理的人的心提了起来。毕竟合同是有履行期限及违约责任的。同时，在疫情影响下，双方又能否主张解除合同呢？就上述问题，本律师提出了自己的一些看法，以供参考。

一、本次新型冠状病毒肺炎疫情属于合同法规定的不可抗力事件。

根据《民法总则》第180条以及《合同法》第117条第2款之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新型冠状病毒肺炎作为一种突发的新型疾病，合同双方无法对其发生作出预见，对于行政机关等部门出于疫情防控考虑而采取的隔离、“封路”等种种限制措施，更无法作出预见性的判断；同时，新型冠状病毒肺炎作为一种人类在此前未知、暂无明确治疗方法的疾病，目前不仅无法从客观上完全阻断其传播，更无法判断疫情的结束时间，对其发生及影响都无法避免和克服。同时，再结合北京市第二中级人民法院课题组发表的《正确处理“非典”疫情构成不可抗力免责事由案件》文章中把“非典”疫情定性为不可抗力事件的观点。因此，本人认为，本次新型冠状病毒肺炎疫情属于不可抗力事件。

二、二手房买卖合同的双方能否基于疫情主张解除合同，尚需根据具体情形作出判断。

新型冠状病毒肺炎作为一种传染病，是可防可治的，合同履行困难也只是暂时的。本次疫情属于不可抗力，而根据《合同法》第94条第1款的规定，也只有因不可抗力致使不能实现合同目的时，才可以解除合同。因此，在二手房买卖合同尚能继续履行时，买受人或出卖人均不能以受疫情影响为由直接通知对方解除合同。但同时也要注意的是，因疫情导致买受人或者出卖人经济状况严重恶化，继续履行会对一方当事人的权益造成重大影响的，可以根据具体情况，适用公平原则处理。违约方需要承担相应的违约责任，同时违约方需要就疫情对其产生的影响负举证责任，守约方就其损失负举证责任。此种情况下合同的解除，最好以诉讼的方式提出，双方不宜贸然发函直接解约。

三、买房人因确诊或疑似患有新型冠状病毒肺炎被隔离的，能否要求延迟履行付款义务，需根据具体情形作出判断。

随着移动支付手段的兴起，越来越多的人开始通过移动支付来完成交易。即使买方因疫情被隔离，在能自主使用通讯设备的前提下，买方可以通过委托他人或者使用电子设备向卖方支付购房款，隔离并没有为按时履行付款义务带来阻碍。因此，本律师认为如买方在能自主使用通讯设备的前提下，以被隔离为由不能依约履行金钱给付义务的，其仍然需要按照合同约定承担相应的违约责任。但，买方因疫情原因导致自己无法自主使用通讯设备等，无法履行合同义务的，根据合同法第117条之规定，合同的相对方不能依据合同的约定追究对方逾期履行的违约责任。需要特别注意的是，当事人迟延履行后发生疫情的，不能免除责任。

四、出卖人因确诊或疑似患有新型冠状病毒肺炎被隔离的，能否要求延迟办理交房手续、延迟办理抵押注销手续、延迟办理产权变更登记手续，需根据具体情形做出判断。

对于出卖人能否基于疫情影响，要求延迟办理交房、抵押注销、产权变更登记手续的，最主要的就是要考虑出卖人是否因为疫情使得合同必然不能按约履行。对于因疫情被隔离的出卖人来说，如果相关手续不需要本人到场办理的，那么即使被隔离，其也可以委托中介或者家人代为办理，出卖人以被隔离为由不能依约履行义务的，其仍然需要按照合同约定承担相应的违约责任；如果相关手续必须本人到场办理，其因为被隔离而不能依约履行义务的，根据《合同法》第117条的规定，买方不能依据合同的约定追究对方逾期履行的违约责任。抵押注销手续以及产权变更登记手续，一般都要求出卖人亲自到场办理，而交房手续则需要看是否需要出卖人本人交房。因此，出卖人可以基于疫情影响要求迟延办理必须本人到场的交房手续、抵押注销手续以及产权变更登记手续。

本次疫情属于不可抗力事件，虽然根据《合同法》第117条的规定，因不可抗力不能履行合同的，可以部分或者全部免除责任。但是，因不可抗力不能履行合同的当事人一方，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。鉴于此，在二手房买卖合同的履行过程中，律师提出以下建议：

①由于二手房买卖通常经中介达成交易，因此受影响的一方或双方应及时通知中介人员，并追问中介人员有没有及时把情况告知对方，最好是用微信聊天的方式，固定下通知中介的过程及中介反馈已经把信息传达到合同相对方的证据。

②提交自身所在地政府相关部门对本次疫情发出的公告。此类通知和公告可以在政府网站直接打印下来提交作为证据保存好。

③保留好因疫情被隔离、受疫情防控影响交通出行的相关证据，如住院证明、诊断证明等；影响交通出行的要及时用手机记录交通受阻的情形以及当地交通部门的相关通知。