律师观点分析

原告：万某

原告：戴某

委托诉讼代理人：朱双贤，江苏怀德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周惠红，江苏怀德律师事务所实习律师。

被告：江苏XX房地产开发有限公司

法定代表人：李某，该公司执行董事。

原告万某、戴某诉被告江苏XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案受理，由审判员徐芝若适用简易程序于2018年12月13日公开开庭审理，原告万某及万某、戴某的共同委托诉讼代理人朱双贤、周惠红到庭参加诉讼，被告XX公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告万某、戴某向本院提出诉讼请求：1、XX公司向万某、戴某支付逾期交房违约金34242元（违约金以已付房价款439000元为基数，自2015年2月16日起算至实际房屋交付之日止，按日万分之二计算，暂算至2016年3月12日）；2、XX公司向万某、戴某支付产权登记逾期违约金2195元（按已付房价款439000元的0.5%计算）3、本案诉讼费由XX公司承担。审理中，万某、戴某明确撤回第二项诉讼请求并明确违约金从约定交房次日即2015年2月16日起计算至2016年3月11日止合计34242元，并明确2016年3月11日之后的违约金另行主张，合同继续履行。事实与理由：2013年10月20日，万某、戴某与XX公司签订《商品房买卖合同》，约定由万某、戴某购买XX公司开发的位于江阴市商品房，总房价439000元。合同签订后，万某、戴某已积极履行合同义务按合同约定向XX公司付清全部购房款。2014年12月31日XX公司发布告业主书，但至今XX公司房屋仍不具备交付条件，仍未为万某、戴某办理房屋过户登记手续。经万某、戴某多次催要，XX公司拒不按约履行合同义务，也未按约定赔偿违约金。因此，为了维护自身合法权益，万某、戴某依法向法院起诉。

被告XX公司未答辩，亦未提供证据。

经审理查明：2013年10月20日，万某、戴某（买受人）与XX公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，由万某、戴某购买XX公司开发的位于江阴市房屋，建筑面积108.84平方米，单价4033.44元/平方米，总房款439000元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年2月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任为逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条系关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如果买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。2014年12月31日，XX公司发布告业主书，载明原定2015年2月15日交付的房屋需延迟交房，XX公司将力争尽快进行房屋的交付。合同签订以后，万某、戴某向XX公司付清了全部购房款；XX公司未按约交付诉争房屋，引发诉讼。

截至法庭辩论终结，诉争房屋尚未满足房屋交付条件。

以上事实，由《商品房买卖合同》、告业主书、销售不动产统一发票以及原告的陈述等在卷予以佐证。

本院认为：万某、戴某与XX公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。按照合同约定，XX公司应于2015年2月15日前，将经综合验收合格，并符合合同约定的商品房交付万某、戴某使用。但截至法庭辩论终结时，XX公司仍未提供诉争房屋已满足合同约定的房屋交付条件的证据，故对于万某、戴某要求XX公司支付从2015年2月16日起至2016年3月11日止逾期交房违约金34242元的诉讼请求，本院依法予以支持。万某、戴某当庭放弃要求XX公司支付产权登记逾期违约金2195元的诉讼请求，系对自身权利的处分，本院予以支持。XX公司经本院依法送达应诉材料、开庭传票后未到庭参加诉讼，且未提供证据，怠于行使自己的诉讼权利，由此产生的法律后果由XX公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

江苏XX房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付万某、戴某违约金34242元（自2015年2月16日起至2016年3月11日止）。

如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取355元（万某、戴某已预交），由江苏XX房地产开发有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付万某、戴某。

如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。