本文主要分析几种情况下父母赠与儿女的的房屋是否视为赠与完成，父母能否反悔要回房屋。

一、父母对赠与房屋的合同进行了公证，但未实际办理过户手续

父母和儿女作为赠与合同的双方，基于真实意思表示签订赠与合同，在不损害国家、集体及第三人利益；不损害社会共同利益不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，赠与合同合法有效。

而对赠与合同进行公证更加增强了赠与合同的效力。因为根据《中华人民共和国民法典》第六百五十八条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定；第六百六十条经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，赠与人不交付赠与财产的，受赠人可以请求交付；第六百六十三条 受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。也就是说：除上述第六百六十三条规定的三款情形，受赠人可以请求赠与人交付赠与合同约定的财产。

但因《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。意味着未办理房屋过户登记手续，不动产的所有权并不发生变更。

也就是说，仅对赠与合同进行公证并不改变房屋的产权，而办理过户手续才是产权变更的生效条件。父母与儿女对赠与房屋的合同进行了公证，但并未对房屋实际办理过户手续，房屋的所有权仍归父母所有，而儿女有的是要求父母履行赠与合同，办理过户手续的请求权。如果赠与合同未约定儿女的义务，并且父母也无法证明儿女严重侵害父母及父母近亲属的合法权益或儿女不履行赡养义务，那么，儿女基于赠与合同要求父母办理过户手续是可以得到法院的支持的。

所以，如果父母想要将房屋赠与给儿女，并且为了赠与合同的效力，希望予以公证的话，建议要在赠与合同中明确双方的义务或赠与合同生效的条件。

二、父母将房屋以买卖合同的形式赠与给儿女，完成过户后反悔

因以赠与办理房屋过户手续，审查会更加繁琐、税费也更高，所以一种普遍的情况是：双方签订“虚假的买卖合同”完成过户。

如果父母以“买卖合同的形式”完成过户后想要反悔，会出现几种情况呢？

1.  确认买卖合同无效

根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。因为买卖行为并未双方的真实意思表示，所以买卖合同无效；

2.  确认赠与合同有效

根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条，买卖行为隐藏的是赠与行为，如认定双方签订的房屋买卖合同系基于赠与意思表示，签订的买卖合同名为买卖、实为赠与，该赠与合同系双方自由、真实的意思表示，且无恶意串通损害国家、集体及第三人的利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。

另一种普遍的现象是：父母共有的房屋登记在父或母一方名下，为了办理过户方便，父或母一人与儿女签订买卖合同办理过户手续，后父母中的一方以另一方与儿女恶意串通损害自己的利益为由，要求儿女返还房屋。

对此，判断合同是否有效主要确认三个方面：

①   、买卖合同是否是合同双方的真实意思表示；

②   、主张合同双方恶意串通损害自身利益的一方对买卖合同是否知悉并同意；

③、买卖合同的双方是否恶意串通，并因此损害第三方的利益。

且根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条,当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明,以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明,人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的,应当认定该事实存在。

也就是说，如合同双方能够证明主张利益受损的父或母对买卖合同是知情且同意的，且主张利益受损的父或母无法证明确有恶意串通的行为，或无法证明损害其利益。那么，也就无法证明对其隐瞒赠与事实的故意，则不会影响赠与行为的效力。

三、父母将房屋交付给儿女使用，但未办理过户手续

根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第128条规定：“赠与房屋，未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”

也就说，在2021年1月1日《中华人民共和国民法典》实施前，如果父母将房屋赠与给儿女，已有书面的赠与合同，虽然并未办理过户手续，但如果已经交付了房屋的产权证书，并且受赠人已经占有、使用该房屋的，视为赠与行为已经完成，如儿女主张父母办理过户手续，应当得到支持。

且存在一种普遍的情况是房屋尚处于未办理产权证书的状态，没有取得房屋产权证书，父母基于赠与交付房屋钥匙，儿女使用钥匙，占有、使用房屋，是否能够视为赠与已经完成。

根据现阶段的法官观点，仅交付钥匙，并占有、使用房屋的，不能视为赠与已经完成，虽房屋尚未办理产权证书，不能交付，但应一并交付房屋认购合同、房屋买卖合同、回迁安置协议等合同，赠与人交付受赠人钥匙、合同等房屋手续，受赠人实际占有、使用房屋，也可视为赠与完成。

但因《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起实施，现最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》已经废止，也并没有明确实施的关于此类情况的司法解释，所以现在上述赠与行为的效力还待司法解释或司法实践的认证。