房屋买卖合同纠纷

律师观点分析

     本案系商铺买卖后回租回购的典型纠纷案例，原告在被告处购买商铺时签订的《商铺买卖合同》中即约定被告回租原告所购买的商铺统一经营。租赁期满后，原告与被告在律师见证下签订了《商铺回购协议》，原告按协议履行完全部义务后看，被告拒不支付商铺回购款，原告为此诉至法院，本律师为原告代理人。

     原告提出诉讼请求：1、被告向原告支付退铺价款507150元；2、被告赔偿原告租金损失50715元（自2018年1月起暂计至2019年3月，共计15个月），以上金额合计557865元；3、诉讼费由被告承担。

    事实和理由：原告与被告于2012年12月17日签订了《商铺使用权转让合同》，协议约定原告向被告认购一处商铺，认购协议签订当天原告即支付了商铺认购款。后原告与被告在律师的见证下签订了《协议书》（以下简称回购协议），回购协议约定原告于约定时间向被告退还该商铺，退铺总价款为507150元，被告应于约定时间以银行转账方式向原告指定银行账户支付该商铺总价70%的款项，余款在原告将其所持材料交还于被告后30个工作日内以相同方式支付给原告。回购协议签订后，原告按照约定将商铺退还给被告，被告却迟迟未按照约定向原告支付退铺价款，由于被告的违约行为，给原告造成了无法挽回的损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，被告除应向原告支付退铺价款外，还应赔偿原告的商铺租金损失。原告多次催促被告支付退铺款项，被告均以各种理由推诿，原告无奈之下起诉，恳请在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。

一审法院认定事实如下：2012年12月17日，原告与被告签订《商铺使用权转让合同》，双方约定：原告认购商铺，使用面积为11.27平方米。付款方式为一次性付款，商铺总额为507150元，返租额202860元，商铺净额304290元。协议签订后，原告向被告付商铺款507150元，原告未实际接收商铺，将该商铺委托被告管理，委托期限为5年。委托期自2012年8月31日起至2017年8月30日止。委托管理期间被告须每年向原告支付商铺使用的租金，租金为40572元/年。委托租赁协议到期前的2017年7月8日，原告与被告签订《协议书》，协议约定：原告于2017年8月30日将其商铺退还被告（实际该商铺在被告处管理），退铺的价款总额为507150元；并约定被告于2017年7月8日至2017年8月30日期间，以银行转账方式向原告指定银行账户支付退还该商铺总额70%的款项，余款在原告将其所持材料交还于被告后30个工作日内，以相同方式支付给原告。同时约定，若被告未按协议约定履行支付商铺价款的义务，应当按照商铺总价款中尚未履行支付义务部分的日万分之一的标准向原告支付违约金。《协议书》签订后，原告向被告交付了商铺，被告未向原告支付商铺价款。在此之后被告向原告支付4个月租金13514元，分别给付时间为：2018年7月16日转租金款6757元；2018年12月14日转租金款6757元。

本院认为，2017年7月8日，原告与被告签订的协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方均应诚实履行各自义务。被告承诺分两期返还原告商铺款，但逾期均未履行，因涉案商铺始终由被告占有管理，双方解除商铺买卖关系后，被告在原告主张商铺款后仍不履行义务，已构成实际违约，故原告主张被告返还商铺款的诉请事实成立，证据充分，本院支持。根据协议约定，被告未按时返还商铺款应当承担违约金，因被告已向原告支付了4个月的租金，该租金期限应抵扣违约金期间，故被告应当自2017年12月30日起支付违约金。

综上所述，对于原告提出的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，原告胜诉。