张杨立律师
张杨立律师
上海-浦东新区合伙人律师
查看服务地区

咨询我

长租公寓“爆仓”后,大房东“收房”的相关法律问题分析

作者:张杨立时间:2019年08月13日分类:律师随笔浏览:80次

转载者张杨立律师与执笔者曾共同在知名红圈律所中伦律师事务所工作,张杨立律师长期从事于公司法律顾问、合同审核、合同纠纷、公司设立与清算、股权投资、公司兼并与收购等业务,具有丰富的法律实务经验,能够针对客户的要求提供高质量的法律服务。如有任何法律问题,可随时联系。


820日,杭州鼎家长租公寓宣布破产,给其曾服务的业主和4000多户租客留下了一地鸡毛。鼎家、自如、蛋壳等长租公寓+租金贷模式成为继P2P平台跑路后又一个全民讨论的热门金融话题。

据了解,首家爆仓的鼎家使用的模式为:业主(大房东)将房子租给鼎家(承租人),鼎家(转租人/二房东)再将房子转租给租客(次承租人)。鼎家让租客去网贷平台贷款,一次性付清1年的租金,分期还款。贷款由鼎家拿去后,鼎家却不一次性结算给大房东,利用截留的租金去租更多的房子。自如、蛋壳等其他长租公寓也大抵如是。资金加持下,长租公寓+租金贷的模式一路狂奔(据悉,今年以来,自如、优客逸家、蛋壳公寓、蘑菇租房四大平台分别融资40亿元、10亿元、12亿元、2亿元),稍有不慎,或如鼎家一般,在资金链断裂后爆仓收场。

鼎家爆仓后,大家较为关注的一个问题是:租客怎么办,大房东怎么办?媒体报道称,目前鼎家4000多租客进退维谷,要想续租,必须重交房租,与此同时,还必须继续按期归还网贷,相当于交两份房租。不交,将面临被扫地出门的尴尬境地。大房东也遇到租客既不重新交租又不搬离的收房难题。可谓个个损失惨重,简直欲哭无泪。

有鉴于此,本文希望能够回答以下几个问题:一、二房东(鼎家)无力支付大房东(业主)租金导致《原房屋租赁合同》被解除后,《房屋转租合同》是否也随之解除;二、《房屋转租合同》被解除后,次承租人(租客)是否可以以房租已交为由拒不腾房,即大房东是否有权收房;三、关于次承租人被迫二次交租是否公平的问题;四、在向法院申请行为保全(要求腾房)有实操困难的情况下,大房东可能采取哪些合法途径收房?

一、           二房东(鼎家)无力支付大房东(业主)租金导致《原房屋租赁合同》被解除后,《房屋转租合同》是否也随之解除

有观点认为,《原房屋租赁合同》和《房屋转租合同》系两个有关联但相互独立的法律关系,当事人不同,次承租人和大房东没有直接的权利义务关系,是故,《原房屋租赁合同》无效后,《房屋转租合同》应当继续有效。

笔者认为,上述观点没有任何法律依据。根据《城市房屋租赁管理办法》第21条的规定,转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止,转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。虽然该管理办法因为《商品房屋租赁管理办法》于201121日开始实施而被废止,但在该日期之后的法院判决中,仍有不少法院认定原房屋租赁合同解除后,转租合同相应地随之解除。谭海玲、谭海燕返还原物纠纷案(广东茂名中院,【2017】粤09民终1509号)中,法院认为,转租合同是建立在原租赁合同基础之上,当原租赁合同终止时,该转租合同随之终止。蔡志东与颜鸿良房物权保护纠纷上诉案(福建厦门中级院,【2013】厦民终字第449号)中,法院亦认为,因原租赁合同业已解除,则二房东与次承租人之间的转租关系亦随之解除。部分法院认定,原租赁合同被解除后,次承租人占有使用诉争房屋的合法依据已不存在,属无权占有。相关案例有:赵春霞、孟琳琳与北京优优宝贝教育咨询有限公司物权保护纠纷上诉案(北京一中院,【2013】一中民终字第12965号)和周锡良与北京市龙鼎华源房地产开发有限责任公司返还原物纠纷案(北京一中院,【2016】京01民终2344号)。法院在判决中虽未明确言明转租合同随之解除,但应属题中之意,否则,若不随之解除,次承租人仍然有权占有房屋。

简言之,即便《城市房屋租赁管理办法》第21条关于“原租赁合同解除,转租合同随之解除”的明文规定没有被新法《商品房屋租赁管理办法》继承,但是,司法审判实践已经普遍认定,转租合同是建立在原租赁合同基础之上,原租赁合同解除后,二房东在法律上已经失去了继续转租的权利,进而转租合同随之解除。

二、           《房屋转租合同》被解除后,次承租人(租客)是否可以以房租已交为由拒不腾房,即大房东是否有权收房

根据《合同法》第97条关于合同解除的法律后果的规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。简言之,合同解除的法律效果之一为恢复原状。

二房东系基于《原房屋租赁合同》取得对租赁物的使用权,因此,在合同关系解除后,大房东作为出租人可以基于债权请求权,有权要求二房东向其返还租赁物。

然而,大房东与次承租人之间没有直接的合同法律关系,根据合同相对性原则,不能依据《房屋转租合同》向次承租人主张租金。但是,在《房屋转租合同》已经解除的情况下,次承租人继续占有房屋,属于侵权行为。大房东作为产权人,基于对租赁物的所有权,可以向侵权人(次承租人)行使物权请求权。首先,可以根据《物权法》第34条的规定行使返还原物请求权,要求次承租人向自己履行返还租赁物的义务。其次,根据《物权法》第37条的规定行使损害赔偿请求权,要求次承租人向自己支付《房屋转租合同》解除后继续占有租赁物期间的使用费(不是租金,因为合同已经解除)。为了减少当事人的讼累,降低诉讼成本,审判实践中一般认定占有使用费的数额与房屋租金相当。

相关司法案例也持相同的观点,即大房东有权向次承租人收房。比如上述北京一中院12965号案和2344号案中,法院认定,次承租人系无权占有,大房东有权收房,即要求次承租人腾房。网上关于如果房东赶走房客,房客可以去公安机关或者法院起诉房东侵犯房客的使用权,要求房东支付因搬家产生的费用的观点,显然是对法律的误读,与司法审判实践不符。

三、           关于次承租人被迫二次交租是否公平的问题

根据上述分析,次承租人已经向二房东交过一次房租,现依法应腾房或再次向大房东交纳房屋使用费。从表面上看,次承租人陷入花了钱,却被强制收房二次交租的处境,似乎很不公平。但笔者认为,法律上仍然给了次承租人相应的救济途径,即有权追究二房东的违约责任,要求二房东将无法继续履行期间的房租返还。如若法律规定《原房屋租赁合同》解除而《房屋转租合同》却继续有效,此时,大房东不是《房屋转租合同》的当事人无法向实际使用房屋的次承租人主张权利,这对无任何过错的大房东也是不公平的。

权衡各方主体权益后,法律和司法审判实践选择了优先保护产权人大房东的利益,认定《房屋转租合同》随《原房屋租赁合同》解除而同时解除,给予大房东收房的权利,给予次承租人向二房东主张违约责任的权利。

四、           在向法院申请行为保全(要求腾房)有实操困难的情况下,大房东可能采取哪些合法途径收房?

根据上述分析,两合同解除后,大房东有权根据《物权法》第34条的规定行使返还原物请求权,要求次承租人腾房。如若口头或书面要求腾房无果后,大房东可以选择向法院起诉,但审判实践中,法院除支持知识产权方面的行为保全外,鲜有支持其他民事纠纷的行为保全请求。

公力救济无效后,大房东或将诉诸私力救济,包括:

(1)              按照租赁合同约定单方处置次承租人物品

笔者查看了某长租公寓租赁合同,就腾房问题,该合同约定为 “() 发生本条第(五)款情形,解除合同次日,甲方有权通过强制手段将房屋及设施收回,并要求乙方清空自有物品,如乙方留存任何物品,均视为乙方抛弃,甲方有权进行处置。

如果租赁合同中有以上约定,法院将支持大房东单方处置次承租人物品。张美娟、广州市广亮物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷案(广州中院,【2017】粤01民终23279号)、张培与蔺卫国房屋租赁合同纠纷案(南京中院,【2015】宁民终字第1318号)另外,孙守业、康喜莲、广州十全十美国际装饰材料交易市场有限公司财产损害赔偿纠纷案(广州中院,【2012】穗中法民五终字第1369号)中,法院认为,即使合同明确约定了出租人可对承租人物品进行处理,但出租人在处理前还须履行妥善保管、通知义务。

(2)              将次承租人物品留置

对留置权的行使,必须具备以下三个条件:须债权人依合同的约定占有债务人的动产、须债权的发生与该动产有牵连关系(债权人对动产的留置权与债务的产生是基于同一法律关系发生的)、债务须已届清偿期。

笔者认为,就大房东收房问题,不适用留置,理由是,在房屋租赁合同中,出租人将房屋交付给承租人使用,由承租人占有使用租赁房屋,出租人对于承租人在房屋中的物品并无占有之权利,房屋中的物品也与租赁法律关系无关,不满足留置行使的第一个和第二个条件。

(3)              将次承租人物品进行提存

实际操作中,租赁合同双方会有在租赁合同中约定将承租人遗留在房屋不取走的物品交第三方提存,提存费用由承租人承担的情况。如果租赁合同中有这一约定,法院将支持大房东将次承租人物品进行提存。相关案例有:黄山中院,【2017】皖10民终370号、广州中院,【2017】粤01民终23279号。

此外,笔者经检索发现,司法部办公厅201712月关于发布第1批公证指导性案例(1—3号)的通知中,公证指导案例3号详细说明了房屋租赁合同公证及单方收回出租房屋的保全证据公证的方式,即公证机构可以根据申请,为出租人和承租人办理租赁合同公证,明确载明承租人不履行或者不完全履行合同义务时,出租人有权单方收回出租房屋,帮助守约方依法及时收回出租房屋,防止损失扩大,维护守约方的合法权益。

关键在于,启动单方收回房屋的保全证据公证程序,首先需要进行租赁合同公证。鉴于该方式具有较强的执行力,笔者将其办理流程总结如下,供大家参考。

据笔者了解,上海某公证处就房屋租赁合同公证,将按标的额分段收取费用(100万以下收取0.3%100万至400万收取0.2%400万以上收取0.03%)。

(4)              根据《合同法》第119条规定的减损规则单方处置次承租人物品

《合同法》第119条的规定,当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失扩大;没有采取措施致使损失扩大的,不得就扩大损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。

据此,在两合同解除后,如果次承租人不知所踪,但所有物品却未搬离(比如P2P平台跑路或被刑拘),大房东若不采取行动,将因为次承租人的遗留物而持续遭受不能寻找新承租人从而获得租金的损失。为避免该损失的进一步扩大,大房东可以将次承租人遗留于房屋内不搬走的物品转移至他处存放,由此产生的必要费用可要求次承租人承担。相关案例有:黄亚理与李冬梅房屋租赁合同纠纷案(东莞第一人民法院,【2014】东一法东民一初字第1762号)。

(5)              根据《民法总则》第121条规定的无因管理规则单方处置次承租人物品

《民法总则》第121条规定,没有法定的或者约定的义务,为避免他人利益受损失而进行管理的人,有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。构成无因管理,有以下三个要件:一是管理他人事务;二是为避免他人利益受损失;三是没有法定的或者约定的义务。

据此,在两合同解除后,如果次承租人不知所踪,但所有物品却未搬离,大房东为免次承租人之利益受损,将次承租人遗留于房屋内不搬走的物品转移至他处存放,构成无因管理,由此产生的管理费用可要求次承租人承担。相关案例有:东莞市翔云电讯器材有限公司与杨聪智房屋租赁合同纠纷案(东莞第三人民法院,【2017】粤1973民初12360号)。

五、           结语

最后,笔者需要强调一点,房东在收房时,无论是依约单方处置、依约提存,还是根据《合同法》第119条减损规则或《民法总则》第121条无因管理规定单方面处置次承租人物品,均针对物品本身,而非租客本人。实践中,房东往往采取断水、断电、停止供暖或其他更为激进的方法逼退租客,或将超出私力救济的合理范围,引发再生诉讼。总之,私力救济也应当以合法的方式进行,大房东有权收房,但须合法为之。

(来源:中伦视界)

张杨立律师毕业于日本著名学府庆应义塾大学,回国后先后就职于中伦律师事务所及金诚同达律师事务所。业务领域涵盖外商投资、海外... 查看详细 >>
  • 执业地区:上海-浦东新区
  • 执业单位:万商天勤(上海)律师事务所
  • 律师职务:合伙人律师
  • 执业证号:13101201610568249
  • 擅长领域:公司法、股权纠纷、法律顾问、融资借款、新三板