居住权的理解与适用

居住权的立法历程最早可追溯到罗马法，罗马法上作为人役权的居住权的立法目的是为了保护离婚妇女和保姆等特定人员或弱者。党的十九大报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度，让全体人民住有所居。为落实党中央的要求，认可和保护民事主体对保护保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求，民法典在用益物权部分增加一章，规定居住权制度。

从比较法角度看，德国法中规定的居住权分为两种性质，一种是传统的居住权，即保护弱者、特定对象的居住权；另一种是广义的居住权，即包括投资性居住权。我国《民法典》中规定的居住权不限于保护离婚妇女、保姆等弱者或特定人群，其功能有所延展，即具备投资性功能。

一、居住权的概念

居住权是居住权人为了满足生活居住需要，依据合同或遗嘱而对他人的住宅享有占有、使用的一种用益物权。

二、居住权与租赁权的区别

1、权利性质不同。居住权属于用益物权，而租赁权是基于合同的债权。

2、存续期间不同。居住权无期限限制，既可以是固定期间，也可以是权利人终身；而租赁权受到二十年的最长期间限制。

3、对抗效力不同。居住权为物权，具有排他效力，可以对抗房屋的新所有权人。而租赁权属于债权，仅对特定人产生对抗效力。

三、居住权的权利主体

根据《民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。按法条的字面理解，居住权的权利主体是“居住权人”。这里的“居住权人”除自然人外，是否包括法人和其他组织？民法典没有明确规定，需待司法解释的进一步规定。另，《民法典》第三百六十七条第二款……居住权合同一般包括下列条款(一)当事人的姓名或名称和住所。从该条可以看出，“居住权人”并不排除法人和其他组织。

四、居住权的客体

依据《民法典》第三百六十六条规定，居住权的客体为“他人的住宅”。法条使用了“住宅”一词，而没有使用“房屋”一词，可以排除商铺等经营性用房成为居住权的客体。居住权的客体只能是“他人的住宅”，而不能是自己的住宅，这符合居住权是他物权属性。另外，从字面上看，“他人的住宅”，并没有限定是整套住宅还是住宅的部分，不考虑登记的可行性等相关问题，理论上，可以为一个房间或数个房间设立居住权。

五、居住权的设立范围

民法典规定的居住权只能是满足生活居住需要才可以设立，因办公、经营等非生活居住需要则无法设立居住权。

六、居住权人的权利

1.居住权人具有占有、使用的权利；

根据《民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的权利。

2.居住权人是否具有收益的权能？

《民法典》第三百六十九条第二句话：“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。从这句话，可以看出，当事人有约定的，居住权人还可以有“收益”的权能。

3.居住权人是否有处分的权利？

《民法典》第三百六十九条第一句话：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”所以从法条字面理解，居住权人没有转让、继承的权利，但当事人协商一致，居住权人有出租的权利。法律没有规定居住权人的其他处分权利。

七、居住权的设立方式

1.居住权可以通过订立书面合同方式设立。

居住权通过签订书面合同设立的，合同条款一般包括：当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权的期限、解决争议的方法。

2.居住权可以通过遗嘱的方式设立。

《民法典》规定的遗嘱方式有多种，有自书遗嘱、代书遗嘱、打印遗嘱、录音录像遗嘱、公证遗嘱等等，居住权可以通过《民法典》规定的任何一种遗嘱方式设立，遗嘱的方式必须符合法律的规定。

3.居住权是否可以通过法院裁判的方式设立？

《民法典》没有明确规定是否可以通过法院裁判的方式设立居住权，本人认为在法律没有明确规定的情况下，不宜通过法院裁决的方式设立居住权。

八、居住权的设立时点

1.以书面合同方式设立的居住权，合同签订以后，当事人应当到登记机构进行居住权登记，居住权自登记时设立。未经登记，不产生居住权设立的法律效果。

2.以遗嘱方式设立的居住权的，遗嘱设立以后，是否也需要到登记机构进行登记？

根据《民法典》物权编第二百三十条的规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。继承从被继承人死亡时开始。通过遗嘱设立的居住权是否从继承开始时取得居住权呢？本人认为，以遗嘱方式设立的居住权，仍以登记作为设立条件。根据《民法典》第三百七十一条的规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。所以本人认为，对于居住权的设立条件，应当参照物权编第十四章关于居住权的有关规定，而不应当适用物权编第二章关于物权的设立、变更、转让和消灭的有关规定。

九、居住权的消灭事由

1.居住权期限届满时，居住权消灭。对于当事人约定了居住权期限的，居住权期限届满后居住权消灭。

2、居住权人死亡，居住权消灭。对于当事人未约定居住权期限的，居住权人死亡，居住权消灭。

十、居住权的适用场景

1、家庭成员之间可以设立居住权。

在老年人再婚的情形下，被继承人可以通过遗嘱将房屋所有权留给自己的子女，再为其再婚的配偶或其他家庭成员设立居住权，防止被继承人去世以后，其再婚配偶或其他同住的家庭成员无处居住的情况发生。另，父母在为子女购买房产时，可以为自己设立居住权，既能缓解子女买房的资金困难，又可以防止子女今后不履行赡养义务，父母无处居住，流离失所。

2.夫妻之间可以设立居住权。

对于夫妻一方的婚前房屋，夫妻双方在婚后可以约定婚前房屋的所有权归一方所有，另一方享有居住权。

3.以房养老，把死后的钱拿到生前花。

房屋所有人可以与他人达成以房养老投资协议，房屋所有人作为居住权人，在其有生之年可以继续居住在已出售的房屋中，投资人可以分期付款，居住权人可以定期获得收入，投资人可以通过更低的市场价格及分期付款缓解资金压力，以较低的成本投资，在房屋所有权人身故后取得所有权，以长期可持续的投资获得稳健的收益。

十一、律师提醒

1.通过合同或遗嘱设立居住权以后，一定要记得到登记机构办理设立登记。

2.个人购房房屋，一定要到不动产登记机构查询您购买的住宅是否设有居住权，以免出现房子归你，但你住不了的情形。

3.居住权合同约定尽量详细，如居住是否有偿、居住期限、是否可以出租、居住期间由谁承担维修义务、产生的费用由谁承担等等。