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原告刘某起诉被告上海某房屋服务有限公司，要求返还已经支付的居间服务费人民币2万元。刘某经被告居间，与案外人韩某、倪某就某处房屋签订买卖合同，并于当日向被告支付了居间服务费人民币2万元。后因该房屋在签订合同时产权人之一已经过世，案外人韩某、倪某未能顺利继承该房屋并办理产证，买卖双方协商后解除了该房屋买卖合同。

原告认为，被告误导了原告，存在过错，应当在完成促成签订买卖合同、办理网签、过户、交付等所有服务后才能收取中介费。被告辩称，合同未能履行属于出售方的责任，被告不存在过错，原告与被告约定的佣金总计4万元，目前只收取了2万元，不同意退还。

法院观点

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中被告已经促成合同成立，居间已经成功，有权收取居间服务报酬。原告主张被告在居间行为中存在过错，缺乏依据，本院不予认可。

鉴于系争房屋的买卖未实际履行，客观上被告并未提供网签合同、协助过户、交房等服务，故原告应付的佣金费用可酌情予以减少。现被告已经收取的佣金数额为20,000元，已有显著减少，与被告已经履行的服务相符。故对原告要求返还佣金之主张，本院不予认可。法院判决驳回原告诉请。

相关法律

《中华人民共和国合同法》

第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

第四百二十六条：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。

第四百二十七条：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

时兵观点

1、房产中介是比较常见的居间方，促进房屋买卖的双方达成交易，并且收取佣金。佣金的收取根据各方约定，有的会约定买卖双方各自支付一部分佣金，也有的会约定佣金全部由买家支付。在买卖正常进行、房屋顺利过户的情况下，中介费的支付往往没有争议。

在上海市，有的中介会准备单独的居间合同，有的中介会准备三方协议或在买卖合同中加入居间条款，均不影响居间合同、买卖合同的认定。

2、如果中介已经付出了一定的劳动，但是房屋买卖双方最终并未签订买卖合同的，中介可以要求收取一定的必要费用。实践中中介权衡利弊，因此提起诉讼的很少，上海法院倾向于支持必要费用，但是金额往往较低（几百或几千元）。

3、如果买卖双方签订了买卖合同，但是最终未能正常履行的，上海法院倾向于支持中介一部分费用，理由是根据上海市二手房屋买卖的交易习惯，居间人除应促成买卖双方签订合同外，还须为买卖双方提供配合完成交易过户和房屋交接等后续服务，而委托人支付的佣金也应当是居间人完成上述交易全部流程的服务对价。例如本案，法院最终判决支持了一般的中介费用。

需要提醒的是，除了上海，其他各地的法院意见不一致，有的法院在合同未能顺利履行的情况下判决不支持任何中介费用。