案例

2006年，原告黄某与被告施某签订《动迁房屋转让协议》一份，被告将其一套动迁安置房出售给原告，原告当日支付了房款并亲自去某人民政府动迁工作组参加抽签，并确定房屋地址，该房屋原告装修后居住至今。2011年后，上述房屋已具备过户条件，原告多次要求被告协助过户，被告以加价等为由拒不办理。原告遂起诉，要求判令被告立即办理坐落于上海市崇明县某处的某室房屋的初始登记后，协助原告办理产权过户手续。

被告观点

被告认为原、被告签订房屋转让协议是事实，但该拆迁安置房屋的权利人系被告及被告妻子吴某，在签订协议时，被告妻子未在协议上签名，多年来被告妻子一直对被告转让房屋持有异议，故要求原告对被告妻子在系争房屋上的相应份额进行补偿。

第三人吴某述称，系争房屋属于被告与第三人的共同财产，第三人在该房产中享有一半的份额，被告转让房屋时未征得第三人的意见，现对被告转让属于被告部分的份额第三人没有意见。因第三人未同意转让自己的一半份额，故要求原告按现市场价与原告出售价格的差价补偿第三人，才愿意协助原告办理房屋过户手续。

法院观点

民事活动应当遵守诚实信用原则，合法的房屋买卖受法律保护。本案中，原、被告签订的动迁房屋转让协议系双方真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，故该转让协议对原、被告具有约束力。被告及第三人均认为，第三人亦是系争房屋的权利人，因未在协议上签名，故侵害了第三人作为共有人的利益，本院认为，虽然协议上没有第三人的签名，但从被告与第三人系夫妻关系、原告已支付购房款并实际取得系争房屋等情形分析，原告有理由相信第三人是明知房屋转让的，事实上原告取得房屋后，即对房屋装修且入住至今，期间第三人从未提出过异议，其漠视自己所有权的行为，显然有悖于生活常理，故对被告之辩称及第三人之述称本院难以采信，现系争房屋已可办理初始登记，但被告不予办理，致原告无法办理过户登记，显属违约，故原告之诉讼请求本院予以支持。

律师点评

1、“共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者，往往会以 “共有房地产，未经其他共有人书面同意的”为由，请求确认房屋买卖合同无效。本案中，法院根据共有人的种种表现认定不予采信其观点，但是如果是其他案件，共有人有证据表明其一直对买卖表示反对，则法院的判决显然会截然不同。

2、时兵认为，共有财产的部分共有人擅自处分共有财产，其行为应该视为无效，但如果第三人善意取得财产，其取得财产的行为应该受到保护。而由此给其他共有人造成的损失，应该由擅自处置财产的共有人进行赔偿。

3、虽然法院在证据充足的情况下往往会支持善意第三人的诉求，不遵守诚信原则的卖家试图违约的行为不会得到支持，但是因此给买家带来的诉讼都是不必要的。时兵建议，如果非常确定需要购买一定要让所有的共有人亲笔签字。时兵曾经遇到过某卖家拿伪造的委托手续代签，由此给买家造成了一系列的麻烦。

4、关于拆迁安置房，还需要注意根据重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房在一定期限内不能上市交易，如果在期限之内，不建议购买，即使通过合同约定时限到了之后配合过户，也有很大的风险。