最新案例

2015年2月，原告与被告签订《房屋买卖合同》一份，合同约定原告以100万的价格购买被告名下房屋。同日，原告向被告汇款100万元，被告出具收条已收到房屋转让款100万元。另双方签订借款合同，约定被告向原告借款100万元，并对利息、还款时间等进行了约定。

原告起诉要求被告配合办理房屋过户手续，经法院释明后，原告诉请变更为要求被告偿还100万元本金及相应利息，法院支持了变更后的诉请。

法院观点

1、民间借贷实践中，借贷双方当事人通过签订买卖合同作为借贷合同的担保，是比较典型的纠纷类型。一旦借款期限届满债务人无法偿还本息时，债权人往往要求履行买卖合同。

2、“禁止流押”是物权法的一大原则，在本案情况下，债权人通过买卖合同在债务到期前就固定了担保物的价值，且由于预售登记的存在，债务人不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值，买卖合同事实上达到了流押的小郭，有违相关强制性规定。

相关法律规定

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

第二十四条：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

周时兵律师观点：

1、名为房屋买卖实为民间借贷的相关案例并不少见，依据明确的司法解释规定，在证据充足的情况下，是能够达成借款人偿还本息而不是配合过户的效果的。

2、实践中法院审理此类纠纷，需要探究双方当事人的真实意思表示，并且着重审查房屋买卖约定的价格是否对等、合同的具体约定、双方的权利义务、日常交易习惯以及实际履行合同的过程是否符合交易习惯等因素综合认定。有类似案例得到的判决与本案完全相反，重要原因是双方的交易金额与房屋的市场价相差无几，并且一方当事人无法举证存在借款的合意，无借条、借款合同的存在。

3、在北京的“老人以房养老被骗公证处整顿”事发之前，操作中还存在一种做法，即借款人出具全权授权委托书，在到期后出借人或出借人指定的被授权人即持委托书将房屋出售。由于目前公证处的五不准文件出台，此类操作不再有可行性。

4、需注意的是，如果双方在借款到期后，达成合意以房抵债是可行的，双方按照正常的交易流程走，只是房款早就已经全部或部分支付而已。