房屋，是一个永远的话题，购房，也是人生大事。越来越多的人选择购买二手房，相比于一手房，它有很多优势。可以随时入住，可以直观感受小区配套设施，甚至某些小区是重点学校的学区房，家长也不惜花费巨资来购买这些学区房。

当然二手房购房手续繁琐，暗存的法律风险巨大。

除去买卖双方认识的情况下，一般买卖二手房的人会找中介公司协助。房东想要卖房，会找一家甚至几家中介公司，将待售房屋挂在中介公司，由中介公司帮忙销售。购房者，也会在网络上或者传单上看到这些房产信息，从而联系中介公司要求看房。一旦看上房子，交上钱等过户就行了，实际上，真的如此简单吗？

房东将待售房屋挂到中介公司，有时，中介公司为了表达所谓的诚意。会与房东签订房屋独家销售协议，并按天支付给房东独家销售补助金。即该房屋只能由此家中介公司销售，房东不能再挂到其他中介公司了。如果违反了约定，甚至会赔偿中介公司一大笔违约金。

当然，对于买方，也可能会遇到同样的问题，即与中介签订独家购买协议，只能通过此家中介公司购买看过的房屋，如果违反约定，也会承担一笔中介费和赔偿金的。

当然，中介与买房人签订的这种协议一般是带看协议。买房人要去看想要购买的房屋，需要在带看协议上签字，即看了哪套房屋，什么时间看的。这个带看协议不仅是中介公司考核业务员的一种手段，也是约束客户的一种手段。当然，在实践中，客户签字时往往不仔细看带看协议的具体内容，甚至有的连楼座号都没有写就直接签上字。

而如果是独家带看协议，对买方而言，不建议签署。

看完了房子，这家中介公司为你报价500万，你想综合考虑一下，于是又跑到另一家中介公司，这家中介公司为你报价480万。那么问题来了，为何会存在这20万的差价。

也许，是上一家多报了20万，想要吃掉差价。也有可能想帮着房东多卖钱，从而多分中介费。

房子看完也确实满意，想要购买，接下来就是交定金了。

所谓定金，是一个法律概念，是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式。如果将来反悔，定金不退，如果对方反悔，双倍返还定金。我国《合同法》对于定金的数额也做了限定，即总额不得超过合同标的的20％。

正常情况下，客户会与房东在中介公司的撮合下直接签署购房合同，在合同中约定签订买卖合同之日交付定金，并在多长时间内交首付和过户。

这个时候，如果上一家中介公司也曾经带过你看过同一套房源，你是否需要承担两份中介费？

如前文所述，你如果签署过独家购买协议的话，你原则上是不能在其他中介公司成交的。因此也是有可能交两份钱的。

接下来就是在约定的时间交首付款了，通常会约定在过户当天交首付，如果不是过户当天交钱，也一般会在银行开具安全账户的方式来履行合同。

其实，在交首付款之前，作为购房者，首先需要落实好自己在当地是否有购房指标，如果需要贷款的，及时去银行落实是否符合贷款条件，以免对将来不能履行合同造成无法挽回的障碍。

全款购房的一般也会约定两笔付款方式，第一笔款在签订合同时交付给卖房者，第二笔款在过户当天交付。而事实上，无论全款购买还是贷款购买，最大的风险往往是在交首付前后一段时间，房价上涨，房东要求涨价、房屋内固定装修具体指向、贷款审批延期，需要重新协商交首付时间、换贷款银行，需要房东协助配合等等。

在等待贷款银行审批过程和放款时间往往是漫长的，这个时候，无论对买方还是卖方都需要极大耐心，审批不过导致买方面临违约风险，放款时间过长又会导致房东想要起诉买方违约。

审批通过，接下来就是过户了，房屋一旦过户，在法律上意味着房屋正式归买受人所有了。在这时，合同中通常会约定房屋的交付时间和户口的迁出时间。这些时间点需要注意。

购买二手房，其中在合同中会出现“固定装修”四个字，什么是固定装修？地板是否属于？嵌入式柜子是否属于？门是否属于？这些最好约定清楚，避免看房是精装修，交钥匙是毛坯房的尴尬。

最后，就是物业费、水电费、燃气费的结清和转移户主的工作了，在合同中约定交房前房东应及时将此费用结清，不能有拖欠，甚至部分房东会有偷水、偷电行为，导致过户后对新房东造成麻烦。